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介绍加拿大的银行,账户,贷款和投资

Bank

加拿大的银行加拿大的银行主要分为三类:schedule I,schedule II和schedule III。截至2007年4月,schedule I的银行一共有22家,均为加拿大本土银行。schedule II银行有24家,为外资银行在加拿大成立的法人子银行。schedule III银行共有26家,其中包括在加拿大经营业务的20家提供全面服务的外资银行分行和6家外资银行贷款分 行。

大家通常在schedule I银行办理各项业务,因为schedule II和schedule III银行一般不从事零售银行业务,除了像HSBC,ICICI银行等以外。schedule I银行的名单 和网站可以从加拿大银行家协会网站上获取。www.cba.ca

  1. schedule I银行 在加拿大,大家耳熟能详的几家大银行,比如BMO Bank of Montreal,CIBC,Scotiabank,RBC Royal Bank,TD Bank Financial Group, National Bank of Canada等都是schedule I银行。所有的银行必须按照银行法,即Bank Act经营业务。根据调查,85%的零售银行业务通过电子交易方式完成,例如使用借记卡debit card(即银行卡bank card),电话银行,网上银行和无线掌上银行。

  2. schedule II银行 这些银行的股份是由国外母行或其他金融机构所掌握。在这些银行的存款同样有存款保险资格。在加拿大,加拿大存款保险公司(CDIC)提供存款保险业务,具体将在以后文 章中介绍。大多数schedule II银行从事商业贷款业务,它们吸收企业和公司的存款,并通过在货币市场上发行金融工具来筹集资金。

  3. schedule III银行 这些是外国银行在加拿大设立的分行。大多数可以提供全面业务,包括接受存款,只有少数仅仅是贷款分行。加拿大政府允许设立schedule III银行,方便了本土银行的海 外经营发展,同时也吸收了海外资金,使加拿大企业获得多种借款渠道。

银行业务

主要包括三个方面:日常银行业务、借贷、投资

  1. 日常银行业务(Day to Day Banking):支票账户、储蓄账户、汇款、付账单、网上银行。

  2. 借贷(Borrowing or Lending):信用卡、透支保护、学生贷款(买车、买房)。

  3. 投资(Investment):定期存款(GIC)、互惠基金(Mutual fund)、买股票。

投资账户分几种,一种是:Non-registered account(非注册账户),还有一种是免税账户。有了社会保险号(SIN,social insurance number),可以开免税账户(Tax-free account),因为加拿大的税率较高,一般是收入的35%,因此有工作的人士一般会开户买退休基金RRSP然后用于抵税抵税,允许购买的退休基金一般是收入的18%左右,每年的额度会有调整。

FAQ

  1. 一定要在CDIC member的银行存钱。CDIC (Canada Deposit Insurance Corporation) is a federal Crown corporation created by Parliament. CDIC insures Canadians’ savings in case their bank or other CDIC member institution fails or goes bankrupt. 就是说,银行破产了,储户也能得到赔付
  2. 尽量不要付钱买支票,选有免费支票银行账户。
  3. 往美国汇钱的话,自己先通过网上账户换好,比直接在柜台让银行换合算。
  4. 如果有美元投资/美国旅游等需求的朋友,建议开TD或RBC的银行账户和信用卡。
  5. 5大银行的账户通常有月费,一般存一定额钱,可以免月费。根据月费不同,transaction次数有可能有限制。
  6. 往美国汇款可以通过xe.com, 直接加拿大账户的加元转到美国账户美元,用电子转帐(ETF),无手续费。XE Trade的汇率也是不错,比一般大银行都要好。往北美外汇也可以,不过会有Wire Transfer费用。
  7. BMO的房屋贷款服务还可以,一般利率在5大银行里算偏低的,特别新移民没太长加拿大信用记录的可以考虑。现在BMO的5年Low Rate Closed Mortgage Fixed固定利率是3.09%。如果信用记录长的,应该可以谈到更低。
  8. TD的debit card有Visa标记,可用于收Visa的地方。All-inclusive账户月费$29.95,无限transactions,账户里面有$5000(必须每天都超过$5000),可以免月费。亮点:网点多,营业时间长,中文客服较好。此外还有以下一些好处:免一张信用卡年费(最多值$170/year),可有一个免费small safety deposit box(值$60/year,大城市的可能不容易等到available的),免费certified cheques,免费个人支票本,免费加元和美元的draft/旅行支票,no TD network fee for non-TD ATM worldwide(其他银行可能收费),免费美元账户($59.4/year),preferred外币exchange rate,免费美元信用卡($39/year)等等。嗯,如果家里有$5000的闲钱,我还是建议大家开这个账户,省心省事,服务多。那些免费项目基本可以抵消$5000的利息了(按现在2%年利,$5000一年也就$100利息。而那些服务还是值这个钱的)。新用户开户的时候,还送$300的bonus。

账户

1。账户种类 加拿大的银行提供多种账户。就个人需要来说,无非是两大类:日常生活账户和投资账户。就币种来说,最常用的有加元和美元账户。具体地分则有支票账户chequing account,储蓄账户 savings account,注册投资账户registered investment account,非注册投资账户non-registered investment account。

2。开户原则 加拿大银行开户采用实名制。开户者必须出示规定的本人证件。开户文件包括两类:A类和B类。开户时需要提供两个文件,其中至少一个是A类文件。

A类文件包括:加拿大驾照(除魁北克省以外),加拿大护照,加拿大公民证,永久居民卡或移民纸,健康卡(除了安大略省,曼尼托巴省和PEI以外,在加拿大禁止银行复印上述三省的健康卡用于身份确认,魁北克省则禁止银行要求客户提供健康卡信息) ,工卡,加拿大出生证等。

B类文件包括加拿大支付协会会员的信用卡,员工身份卡,外国护照等。

3。联名账户 银行账户可以是联名账户,例如夫妻二人联名使用的账户。在开户时,应明确在该联名账户上开支票和处理有关该账户的授权事宜,例如是两人同时签字有效还是其中一人签字有效。

4。现钞问题 加拿大政府规定,如客户在连续24小时内累计存入一万加元以上的现钞,银行要进行大额现金交易报告,此举的本意是监视洗钱行为和非法生意往来。因为这个社会很少使用大类的现金,都是使用支票cheque、汇票money order,bank draft和转账等手段,通常认为大额现金是有可疑倾向的。

5。支票使用 支票上印有开户行和地址,户主的名字和地址、账号、支票编号,留出的空白包括:日期,数额(阿拉伯数字),数额(英文字),收票人名字,开票人签字,备注。

新开的支票账户银行往往会赠送一些,因为还来不及印支票。以后客户要自己订购(order)支票本,可以从银行订。如果从银行订,一般有两类支票,一类是single, 50张,100张,200张等,还有一类是duplicate,这类花费要多些。

在订购支票时,客户可根据需要,customize支票式样,可以使用标准图案版本的支票较为便宜,也可以选用个性化的支票。此外,客户可以出于安全考虑选择在支票上不提供自己的地址。

支票账户不是非用支票不可的。随着现代银行业的发展,付款手段越来越多,越来越方便,几乎所有的电话、电视、水电气,信用卡等账单都可通过银行的付款服务缴纳,而不象过去那样需要本人交支票。

6。银行卡 在银行开支票或储蓄账户的时候,当场就拿到银行卡并选择密码,便可在自动柜员机(Automatic Banking Machine-ABM)上使用了,对储蓄账户和支票账户都能操作。柜员机并不是单纯的提款机,而是提、存、查询都行。

有不少储蓄账户因为其利率高,通常不收月租费,所以规定如果通过ABM办理业务免费,而通过银行柜台办理业务则收大大高于支票帐户的手续费。

银行卡在本银行系统所有的柜员机上都免费使用,哪怕你远走多伦多,蒙特利尔。在其他银行的机器上也能用,但要收一点小小的费用,通常是一块钱。所以,应避免在其它银行的柜员机上使用银行卡。

银行卡不仅可在柜员机上使用,多数商场也接受它,作为割账卡,当时就把货款从你的账户上割走了,所以又叫debitcard。(注意,这和信用卡是有区别的。)

银行卡大多设有一日和一周的额度限制,例如,一天内用卡提款和花费总数不能超过$500,一周不能超过$1500等。这额度和你的存款额没有关系,而是为了保护你,万一丢卡或被歹徒威逼,不至于损失太大。

如果发生银行卡被恶意盗用或冒用,应立即向发卡银行报告,如确认情况属实,发卡银行将补偿损失。

支票 cheque

当客户到银行开立账户,获得银行卡时,该银行卡上往往已经设定了各种额度limit,有ABM/ABB取现日和周额度,有POS机刷卡消费的日和周额度,还有一个额度,客户往往不太了解,就是cashback额度。这些额度都是可以调整的(包括增加或减少),但客户需要和银行的业务人员咨询。

> cashback就是在超市结账时,跟收银员多要$20/40/80的零钱cashback,这个钱会加到账单上一起结算,只支持debit card

每天银行收到客户要求存入账户或取现的各种支票,通常是美元和加币。在加拿大,已经建立了一套完整的支票影像系统,也就是说银行收到所有纸质的支票后,都按要求存储其电子介质,便于查询,大大提高了支票的清算效率。

客户拿到支票后,可以通过ABM将支票存入帐户。但是此举的缺点是,ABM会根据客户的cashback额度,自动将支票超出额度的金额部分hold一定的工作日,也就是支票的全额存入帐户,并开始计息,但是被held的那部分金额在holding期内是不能被提取使用的。客户也可以通过银行柜台存入支票,这样做的好处在于银行柜台人员会根据政策和业务操作指南以及了解客户的情况等因素决定是否hold支票,hold多少,hold几天等。

hold支票的目的在于,客户在银行的账户内存入支票时,该支票尚未进入清算程序,即开票人帐户尚未被扣账,银行在一定程度上是先垫付了资金到客户帐户,然后再通过清 算程序从开票人帐户行处获得资金。在这一环节中,有可能会发生因各种原因而造成的退票returned cheque。如果发生退票,原先存入帐户的支票金额会被扣除。

  1. 加拿大联邦政府支票

    银行按规定可以为客户和非客户提供1500加币以内的加拿大联邦政府支票取现,条件是客户和非客户必须按要求提供其身份证件。注意,只有加拿大联邦政府的支票是不hold的,即可以cash out。而银行仍然会hold省政府和市政府以及各种政府机构开出的支票。

  2. 加拿大本地银行账户开的加元和美元支票

    加元支票最多hold7个工作日,美元hold10个工作日,从存入支票当日算起。

  3. 美国金融机构账户开的支票

    最多hold20个工作日

  4. 加拿大或美国以外的金融机构账户开的支票

    最多hold30个工作日

那么上述holding period是否都是一成不变的呢?并非这样的,因为规定的最多天数,所以实际操作中可能会hold天数少些。一般来说,参考因素有以下:

1。存款人的账户历史(曾经有多少支票被退回)
2。客户的平均账户余额(是否有足够资金供退回支票扣款)
3。客户在银行的开户时间长短(了解客户原则)
4。客户和银行的关系(该客户是本分行的客户还是同一银行其他分行的客户)
5。支票类型(是个人支票还是公司支票)
6。客户在银行的其他业务情况
7。是否有其他非正常账户交易

支付 Payment

在加拿大生活,需要支付各种账单,比如信用卡账单,学生贷款账单,信用额度账单,水电气账单,手机cable账单,地税账单,房租账单,等等,还需要支付汽车租赁或者其他分期付款购物的账单。此外,还要支付各种其它费用,例如美国签证申请费(在scotiabank办理),警局收取的无刑事犯罪记录调查费,等等,不胜枚举。

支付方式一般来说有以下几种:

1。支票。这是最常用的方式。对于已开出去的支票,客户可以根据需要办理停止支付手续stop payment。只需前往银行柜台办理即可。需要注意的是,必须向银行提供准 确的支票金额,收款人,支票号码和支票开立日期等信息。正因为如此,建议客户对于已开立的支票留有相应凭证,以便核查。银行还会收取50刀左右的费用。

2。money order或bank draft。两者功能作用差不多。只是money order金额不超过1000加币或1000美元,而bank draft则为超过1000加币或1000美元。客户在bank draft时,必须向银行提供payee具体名称。

3。certified cheque。客户需要向银行提供已开立的支票,然后银行按照客户要求certify支票,同时将相应款项从客户账户上扣除。需要注意的是,建议客户到其home branch办理本业务。如果客户在非home branch办理该业务,办理行会要求home branch确认印鉴等,往往需要花费较长时间。

4。直接转帐。这种方式通常用于支付各种日常生活开支的账单。有两种方式:1)客户向银行提供账单,银行可以办理一切印有encode 96的账单付款。2)客户可以将每月必须支付的日常开支账单整理一下,列出清单,在银行柜台将这些账单的帐号与银行卡相衔接,这样的话,客户可以通过ABM,online,电话,或者柜台转帐付款,无需提供账单。

5。定期自动扣款。有的客户购买电脑分期付款,则可以通过银行办理自动扣款授权业务。手续十分简便。只需前往银行领取相应表格pre-authorized payment,然后由银行填写账户信息,本人填写收款公司信息,定期扣款金额和用途,本人签字授权即可。

6。电汇。对于中国人来说,电汇是十分熟悉的。在银行办理电汇业务,需要向银行提供收款人帐号,名称及地址,收款银行名称及地址等具体信息。

透支保护overdraft protection

加拿大的银行有各种各样的和protection这个词有关的产品,例如overdraft protection,loss of life protection,health crisis protection等等,其实归根到底,所谓的protection即为一种保险。

国内客户大多不理解或者不明白什么是透支保护,它的作用是什么。这里给大家介绍一下。

透支保护主要是为客户提供方便和灵活性,尤其对各种交易非常频繁的客户或者平时无暇注意帐户余额是否充足的客户来说十分有用。

具体做法是,银行对客户的支票帐户上设立透支额度,并可循环使用。如果不发生透支,那么没有任何费用。如果发生透支,则收取少量的透支手续费和大大低于信用卡利率的透支利息。一般来说,透支额度从几百加币到几千加币不等(一般不会超过2千)。如发生透支,客户通常需要在一定日期内归还(通常30天左右)。

为什么需要透支保护呢?首先,客户如果由于疏忽,开出去的支票因为NSF(no sufficient fund)遭退回,会影响客户的信用记录。其次,无透支保护的帐户一旦发生透支,其利率是大大高于有透支保护。

GICs

Guaranteed Investment Certificate(GIC)是加拿大的投资品种之一,它具有在一定期限内获得收益保证的特点. 其利率通常比定期存款term deposit高。客户可以在注册养老金储蓄计划内投资GICs,也可以在非注册投资账户内投资GICs. GICs的品种繁多,总体来说有加币和美元两种,期限为1年,2年,3年,4年或5年不等.到期时,GIC可以续做. GIC的投资金额最低为1000加币.

市场上目前加币GIC的竞争十分激烈,例如ICICI银行提供1年GIC利率为4.85%,Scotiabank推出1年GIC4.5%,3年5%(可以按年计复利),TD Bank的18个月GIC利率为4.35%,HSBC的GIC利率为4.25%等等。而且,GIC的种类各有不同,客户需要有一定了解,并根据自身资金使用需求和计划,选择适合自己的GIC投资。

1。不可赎回GIC(non-redeemable GIC) 一般来说,此类GIC不能在到期日前提前支取,除非特殊情况,比如投资人身故。在这种特殊情况下,投资利息通常是会给付的。

2。可兑现GIC(cashable GIC) 一般来说,此类GIC随时可以兑现。但通常银行规定在GIC投资初期的一定天数内(比如30天),如果兑现,将不予给付利息。有的银行规定最低兑现金额和部分兑现后最低GIC剩余投资额。

3。可提前赎回GIC(redeemable GIC) 与可兑现GIC非常类似。

4。加速利率GIC (accelerated GIC) 此类GIC通常投资期限较长,而且年利率逐步递增。

5。股市指数挂钩GIC(stock-indexed GIC) 一般来说,加拿大的此类GIC与本地,美国和G7国家的股市指数挂钩,例如S&P, TSX60指数等。通常此类GIC不可提前赎回,而且需要较长期限的投资。与股市指数挂钩的GIC,既能享受到股市成长的收益回报,又能确保GIC本金的安全,因为此类GIC的本金是保证到期给付的。

支票账户chequing account vs. 储蓄账户savings account

很多新移民都纷纷到ING(现在叫做tangerine),PC等新型的没有营业网点的银行开户,因为那些银行提供较高的活期帐户利率。其实,仅仅在这些银行开户,会有一些不便之处。

事实上,加拿大本土银行也有类似功能的帐户,就是大家所知道的储蓄帐户savings account,因为有的储蓄帐户不仅提供很高的利率,还提供非常灵活的资金使用便利,所以通常人们把这种储蓄帐户称作高息帐户。

我发现不少加拿大人十分了解如何将支票帐户和储蓄帐户配合使用的道理,所以在此特向大家介绍。支票帐户的利率相当得低,几乎可以忽略不计,所以支票账户里不应保留很多余额,只要满足最低余额标准(如有的话)即可。在同一家银行同时开有支票帐户和储蓄帐户的好处十分明显。

一些网点较多的本土银行有活期利率高达3.5%的高息储蓄帐户。此类帐户内的资金性质为活期,特点是,无月租费,存款不收费,通过ABM,online,telebanking进行debit交易不受次数限制而且不收费,但如果通过柜台交易,则需要收取相当高的手续费。

不少加拿大人都是将短期内不用的资金或者暂时无法估计何时需要使用的资金放在高息储蓄帐户内,一旦需要使用,转至支票帐户,因为在银行柜台办理支票帐户的money order,bank draft等非常方便,而且收费很低。如果客户明确知道资金在一定期限内将闲置,则适合做其它投资,例如GIC。

home branch

在加拿大,每一个人的home branch在哪里非常重要。home branch通常就是开户人最初开户的那个银行的分行。不过,如果开户的客户因为搬家或其它原因,出于方便需要经常就近到另外一个分行办业务的话,则可以考虑将home branch转到就近的分行。这样做有什么好处呢?

首先,客户将业务相对集中在一个分行,即就近的分行办理的话,容易建立个人和银行的良好关系。这样的话,银行在支票hold方面可以有更大的灵活度。我曾经碰到一个客户,home branch是A分行,到B分行存支票,被B分行hold,然后又到C分行办转帐,结果因为支票被B分行hold,所以资金无法available。然后,只能由C分行与A分行和B分行沟通,并有A分行或B分行将资金release,才解决了客户的难题。由此可见,为避免不必要的麻烦,应该尽量集中在一个分行办业务。

其次,客户如果需要certify cheque时,通常到home branch办理要快捷得多,否则要花更多的时间。

再次,客户将业务集中在一个分行做,在申请借款和办理其它新业务时会相对更加容易些,原理比较简单,出于了解客户原则。

在办理平时业务中,我发现很多客户都非常知道home branch的重要性,一旦有发生居住地址改变或工作地点变更,都会将home branch改到离居所或工作单位较近的分行。

新移民房屋按揭贷款指南

关于究竟是租房划算还是买房划算的问题,很多人都讨论过。但是,按照咱们中国人的习惯,买房后才算是真正的居有定所。新移民刚登陆多伦多,没有工作,是否可以贷款买房呢?对于这个问题,大家完全不必发愁。

众所周知,新移民刚登陆,大多数还没有工作。所以,很多银行都有针对新移民的房屋贷款项目。一般来说,首付款为25%-35%左右,也有个别允许零首付。剩余部分就可以贷款解决,需要提供有关新移民的文件,证明是移民身份即可。

加拿大的房贷利率非常市场化,种类繁多,而且方式灵活,还不时地提供各种促销。在选择房贷时,要注意一下几个方面:

1。贷款额的问题。一般来说银行贷款额不超过房价的80%。

2。固定利率和浮动利率。就目前来说浮动利率普遍低于固定利率。但是如果房贷期较长的话(例如3、5年),那么选择浮动利率的风险就比较大了。

3。贷款期限和分期还款期。这是两个概念。贷款期从6个月,到5年不等,而分期还款期则从25年到40年不等。两者区别如下:

贷款期到期后,客户可以选择在原贷款银行renew mortgage,或者选择另一家银行refinance mortgage。贷款还款频率可以选择每两周,每月,每季度等方式,还款金额则根据分期还款期来计算,就是国内通用的年金计算法。

4。开放式和封闭式贷款。两者有很大区别,但简单地说,开放式贷款允许提前还款,而封闭式贷款对提前还款设置各种限制。

根据以上介绍可知,客户可以选择的余地很大。比如Scotiabank目前正推出的save now,save later的房屋贷款计划,期初贷款期为1年封闭式固定利率贷款,利率为1年固定利率报价下浮1.65%。到期后,如选择5年固定利率封闭式贷款,则利率为5年固定利率报价下浮1.25%。这样1年到期后,客户如有闲散资金,可以选择部分还款,然后续做5年。目前几大银行的利率报价大家可以从网站上得知。

保险Insurance

一些保险和理财的常识

  1. 如果遭遇意外,车祸中丧生的话,遇难人的家属能直接从汽车保险公司领到多少赔偿金? 答:大约二万五千加元。

  2. 取得人寿保险以后可以享受哪些政府现行法律豁免和税务优惠? 答:保单内的现金价值延税滚存积累;保单内的现金价值免受债权人追讨;保单内的现金价值可作银行抵押贷款, 以享受免税养老金;受保人去世后,保单的赔偿金百分之百免税。

  3. 如果你想把保险作为一种把财产转移给后代的工具时,你应该考虑的险种是哪一种? 答:永久性终身保险。

4.如果想用RRSP投资抵减2006年的收入税,那么必须在2006年投资或者不超过2007年_____(月、日)投资? 答:3月1日。

  1. RRSP购房首期计划指的是纳税人第一次购房可以从RRSP中取出最多$20,000来付购买房屋的首期,若夫妻双方联名买房的话,则最多可以取出$40,000, 而不涉及税收 问题。 但是必须满足哪些条件? 答:必须是首次购房,联名买房者也必须是第一次购买房屋;必须是加拿大合法的纳税人,且已购买RRSP至少三个月;要在15年之内将所有取款还清,且必须在取款之日的第二年开始还款。

  2. RESP的税务优惠是: 答:投资回报暂时不用上税,待孩子读大学时作为孩子的收入纳税。

  3. 每一年家长最多可为孩子存入多少钱的教育基金? 答:$4,000。

  4. 政府每年给每个孩子教育基金的补助最多不超过多少? 答:$500。

9. 甲卖出非自住的投资房时赚了5万元, 请问老王如何交税? 答:Captical gain的50%,2.5万元算当年收 入交税。

FAQ

留学生银行卡开户条件

要有两个证件,可以是护照、登陆纸(IMM1342)、学生号、税号。刚来的学生带的钱也许会比较多,有在了支票账户后,多余的钱可以放在Saving Account(储蓄账户)或者做理财产品投资,有的储蓄账户基本没有利息,有的利率在0.5%、.075%、1.5%,不同银行的利率会有所不同。有些银行为了吸引存款,头三个月会有2%的利息。有了这些账户后,就可以用这些账户付账单、转钱等。

建议留学生开信用卡,信用卡比较好申请,额度也比较低,一般在500-1000加元。办理信用卡需要存一部分钱做抵押,大部分信用卡消费有现金返还,或者给点数,这些点数可以用来购物、看电影、旅行、买车等等。

留学生财产管理

  1. 借贷方面的业务:买房子贷款比例大部分为50%左右,但还有额外的条件。

  2. 投资:定期存款(GIC)不会亏钱,利息也不会高,1-2%利率,好处是绝对安全(CDIC 担保,银行破产,个人10万以内存款,CDIC会赔付)。

    CDIC: Canada Deposit Insurance Corporation 加拿大存款保险公司

  3. 股票:不建议学生操作,适合对各种投资市场了解的人士操作。而且资金量不大的话,买股票风险很大,外国人大部分人买互惠基金,每个基金后面有专业团队管理,基金经理要求有License,风险相对小,但也有高风险基金,例如贵金属、原油等方面的。基金其实就是股票和债券的组合。风险大小和股票配置比例有关,股票配置比例越高,风险及收益越高。买基金和定期存款比,回报率相对较高,比较保守的基金一般有3%的年回报率。投资有利息分红,资本增值部分的税收比定期存款利息低很多。

加拿大银行网点多吗?

ATM机、分行网点很多,五大银行营业六天,周日休息。

加拿大的银行也要去营销各种存款,信用卡开卡,购买基金这些任务吗?

有任务,客户量很大,一般都能完成任务,没国内那么大压力。国外银行人员工资是固定工资工作加奖金,不会有太大压力推销各种业务,都是客户自己上门要求服务。

银行的薪酬怎么样?

看职位,不同职位薪酬不同,有时薪15、16加元的,也有50、60加元的,年薪3万-50万-100万不等。

银行招收什么专业毕业的学生

没有固定什么专业要求,不一定要Finance(金融)或者Marketing(市场营销),主要看岗位,IT、前台什么专业都有,理财要有比较强的专业知识,要考相应的License(从业执照)。

国外的银行除了基本利率以外,有没有高于定期存款利率的投资

银行基本利率的存款,在国内一般我们把这样有比定期存款利率从高一点这种存款叫理财产品,有三个月的年化收益率4.6%,6个月的4.3%等,加拿大有这样的存款吗?

GIC在美国、加拿大绝对做不到国内那么高,利率和国家基准利率及通胀挂钩的。加拿大通胀远低于国内通胀,GIC永远比通胀低。

加拿大目前的定期活期存款利率大致多少?

活期存款利率从0.05-1.5%甚至2%不等。有些银行为了吸引客户前三个月会给2%的利率。

留学生一般消费使用,申办什么卡比较好呢?

信用卡有3种,一种没有任何优惠的、一种现金回馈、一种返点数(1%左右),各大银行不同,看自己需要。

RRSP存入后利息是多少?一般人的理财计划是交最大限额还是只是仅仅为了抵税用?

RRSP(Registered Retirement Savings Plan,注册退休储蓄计划)没有利息,只有通过投资才能获得回报率。理财计划要根据个人可支配资金去投资理财。

家长持旅游护照开的储蓄账户,银行一般如何收取账户管理费用?

储蓄账户没有费用,交易次数有限制,根据实际交易收费。

房子每个月mortgage(按揭)对抵税方面有没有什么帮助?比如利息可以抵税吗?长期来说,如果有多余的钱是应该买一些理财还是多还房贷?

自住房利息不能抵税,如果房子用于投资,利息可以抵税。自住房,大部分中国人会选择还贷款,出租房没必要还贷款,可以做投资。

加拿大银行有倒闭吗?

倒闭可能性很小,上世纪九十年代加拿大西部倒闭过一家银行。

国内办理出国卡在国外使用消费方便吗?

现在国内都可以办的VISA、MasterCard信用卡,出国消费很方便。

定期存款是还要收税吗?

存在免税账户不收税,存在RRSP账户收税。

#References# certified cheque, money order和bank draft的区别


Tax - House

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本文讨论房产税务

自住房

  1. 什么样才算自住房?

    可以是独立屋,城市屋,公寓,度假屋,移动屋,房车,甚至是一艘船,不管它是在加拿大,还是在海外,都可以被指定为自住房,只要您或者您的家人是加拿大的税务居民 (Resident of Canada),并且在一年当中的任何时候持有(Own)和居住在这个房子里(Live in it)。

  2. 一个家庭只能指定一套自住房

    自1982年后,每个家庭,可以同时拥有多处房屋,但是,每年只能指定一个自住房。符合资格的家庭成员包括:纳税人,纳税人的同性或异性配偶或同居伴侣或前任Ex,以及18岁以下的未成年子女。

    也就是说,假如恋爱中的俩人,双方各自都买了房子,在没有结婚也没有同居的时候,各自都有一个自住房增值税豁免的名额。可一旦结婚了或者同居了,莫名其妙的,那个自住房增值税豁免的名额就变成只有一个了

  3. 土地面积

    用来建房子的土地也可以被指定为自住房,但是面积不能超过1/2公顷(54,000平方英尺或5,000平房米)。

  4. 要住多久 (The Ordinarily Inhabited Rule)

    CRA的官方说法是具体情况具体分析。如果是度假屋的话,哪怕一年中只住上一两周其他时间都是空置的也可以指定为自住房。相反,有些人(Builder/建商)在一个房子里住了超过一年,当房产出售时的增值部分仍然可能会被CRA认为是生意收入因而不能获得自住房增值税豁免。

自住房出售

长期以来,加拿大约定俗成的做法就是,假如纳税人在一年当中有出售房产,只要那个房产是自住房的话,是不需要报税的,因为自住房没有增值税 (Capital Gain)。虽然加拿大的所得税法 (Income Tax Act) 有明文规定,凡是有不动产的出售都必须申报,包括自住房。但是作为税法的执行者,加拿大国税局 CRA 在这方面对于纳税人是很宽松仁慈的,只要是所谓的“自住房”,纳税人就算不申报也没有关系。

但是从2016年1月1日起,在加拿大所有出售的房产,不管是否自住房,不管是否获利,都需要申报在下一年度报税的时候,都必须填写新版本的 Schedule 3, Capital Gains (or Losses)。如果纳税人在持有所售出房屋的每一年里,这个房屋都是自住房的话,TA只需要在 Schedule 3 说明是自住房就可以了。如果这处房产某些年份并未符合自住房的要求,那么报税的时候还需要额外填写 T2091 (或 T1255) 去指定所售房产属于自住房的年份。

从2016年开始,有出售房屋的纳税人必须要向CRA申报自住房才能享受自住房的增值税豁免(Principal Residence Exemption)

这里所指的”出售”,包括真正的出售(Disposition)以及视同出售(Deemed Disposition)。视同出售譬如,当房子从自用变成出租的时候,或者是用来当做家庭办公室,或者是从商用转成自用,这些改变房子用途的情况会被视同出售处理。

假如所售出的自住房有一部分是用来出租(租金收入 Rental Income)或者是作为商业用途(如家庭办公室 Home Office),出租或用作商业用途的部分就不符合自住房的条件,因此不能享有增值税的豁免权;CRA 建议用面积比例进行计算,具体的方法将在新版本的 T4037 中详细说明。但是,如果用作出租或者家庭办公室的区域没有申报过房屋折旧(Capital Cost Allowance),并且出租或当作办公室面积不大,纳税人仍然可以享有整个房屋的资产增值豁免权。

如果没有申报会有什么后果呢?

假如在当年的报税中没有申报的话,CRA允许过后补报,而纳税人将面临超过申报限期之后每月$100,最高$8,000的罚款。如果一直没有申报,CRA保留将来查税审计的权利 (Reassessment),并且没有时间上的限制 (旧规定中是三年)。这个审计上的新规定,一定程度上反映了CRA 在今后将会对更多的业主进行审计和重新评估,甚至否定之前已经评估通过的自住房增值税豁免。

自住房出租税务问题

根据加拿大的税法,当一处住所的用途发生改变的时候,包括从自住变成出租,或者从出租变成自住,房屋用途发生改变视同出售(Deemed Disposition)。假若改变用途时的市场价格高于此房产的成本价,就会产生资产增值(Capital Gain),因此会对业主的税务产生影响。

自住房用途发生改变会被CRA当做视同出售,有三种情况的资产增值税务问题。

  1. 整个房屋从自住变成出租

    当整个房屋从自住变成出租所产生的资产增值,可以通过自住房增值税豁免(Principal Residence Exemption – PRE) 这一税务政策来进行规避。之后的出租,按正常收入和tax brackets缴税。需要提醒的是,从2016年起,自住房的视同出售与真正出售都必须要申报才能享有PRE。

    假如此处房产是在加拿大以外的地方,而在从自住变成出租的时候其市场价格高于10万加元,则需要每年作为海外资产在T1135表上进行申报。

    另一种做法,纳税人可以根据税法的section 45(2),选择延迟到房屋真正出售的时候再申报资产增值。并且,如果在房子出租的期间业主一直是加拿大的税务居民并且没有申报过房屋的折旧(Capital Cost Allowance – CCA),税法还额外多送四年,允许业主将此处房屋指定为自住房,哪怕业主本人完全没有住在里面。

    举个例子,隔壁老王在1998年的时候花30万买了个房子自住,后来呢,交了个女朋友,在2007年的时候把自己的房子整个都租出去了,自己则搬到了女朋友的豪宅里。当时这个房子的市场价是100万。然后到2016年,在温哥华房价涨到最疯狂的时候,精明的老王把这个房子以300万的高价卖了。老王也非常听他会计师的话,在房子出租期间,没有申报过任何的房屋折旧(CCA)。

    下面来比较一下有做S.45(2)选择和没有做S.45(2)选择的区别。

    先来看没有做S.45(2)选择的税务处理:

    2007年从自住变成出租的时候所产生的资产增值70万(100-30),可以享有自住房增值税豁免的待遇,因此没有任何的税务影响。 2016年当房子卖掉时候,所产生的资产增值为200万(300-100),其中的一半,也就是100万,会作为老王2016年的收入,需要缴纳的税款为$477,000 (联邦加BC省)。

    再来看看做了S.45(2)选择的税务处理:

    2007年从自住变成出租的时候,因为并没有视同出售,因此没有任何的资产增值及相关税务问题。 2016年当房子卖掉的时候,所产生的资产增值为270万(300-30)。从1998到2007这期间一共10年,再加上税法对于PRE奖励的1年,还有S.45(2)额外多送的4年,总共是15年,老王都可以把他这个房子指定为自住房。从1998年到2016年,他一共持有这个房子的时间为19年,因此老王可以享有15/19的自住房增值税豁免的待遇。也就是说,资产增值的一半的4/19,需要加到老王2016年的收入,需要缴纳的税款为$135,568。 对于S.45(2)的选择,只适用于整个房子从自住变成出租的情况,并且在改变用途的当年报税中就要向CRA提交这个申请。某些情况下,CRA允许过后补交,但是有可能会有罚款。

  2. 房屋的一部分从自住变成出租或家庭办公室

    根据CRA所提供的指引文件,假如以下三个条件都满足的话,当房屋的一部分从自住变成出租或家庭办公室的时候,并不会当作视同出售处理,因而也不需要向CRA进行申报。这三个条件包括:

    1)用于出租或家庭办公室的面积比例小于个人使用的部分

    2)纳税人没有对房屋进行结构性的改动

    3)在这期间房屋没有申报过折旧(CCA)

  3. 房屋从出租变成自住

    当房屋从商用变成自用的时候所产生的资产增值,就不能再通过自住房增值税豁免来规避了。但也还是有办法做税务规划的。根据税法S.45(3)的规定,假如房子在出租期间没有申报过折旧(CCA),可以选择延迟房子改变用途时所产生的资产增值税务,直到房子真正出售的时候再来计算实际的资产增值。

以上就是房屋用途发生改变的三种情况的资产增值税务问题的处理方法。除了出租或者用作家庭办公室以外,业主产权的变动,或者是从税务居民变成非税务居民时的房产处理,这些都属于视同出售的范畴。建议是,如果当年有发生与房屋有关的一切事件,请一定要向专业的会计师进行咨询。

楼花转让税务问题

GST/HST

楼花转让(Assignment of Contracts),是指原买家(first purchaser / assignor)在与建筑商(Builder)签订了新屋购买合同后,在建筑商把该房屋最后交付前,原买家把这个新屋购买合同转售给另一个买家(assignee purchaser)。

楼花转让过程中,谁需要支付GST/HST这个问题,需要首先搞清楚交易过程中谁扮演“建筑商Builder”这个角色。此处的Builder,并不单单指负责实际建房的开发商,还可能包括在楼花转让里的“卖家”。

那么该如何判定谁是Builder呢?CRA的观点认为,这完全取决于买家当初购买新建房屋合同的主要目的(Primary Purpose),是用作自住或出租,还是想通过转售获得利润。如果是后者,则CRA会认为楼花转让人/卖家是Builder,需要向接手的买家收取利润部分的GST/HST,也就是说,作为楼花的接盘侠,不仅需要向实际的建筑开发商支付原购买合同价格的GST/HST,还需要向卖家支付加价部分的GST/HST。

举例说明,原始买家A与建筑开发商B签订了购买新建房屋合同,定价为40万,之后A以50万的价格把这个楼花转售与C。CRA认为A购买此楼花的主要目的是获得利润,因此,C需要向开发商B支付40万的GST/HST,同时C还需要向A支付加价部分10万的GST/HST。而A则需要将从C那里收回来的GST/HST缴付给CRA。

那么,CRA如何判定买家当初购买楼花的主要目的是为了获得利润呢?GI-120 中列出了以下几个因素供参考:

  • 楼花卖家在楼盘开始建造之前或在建造的当时就在寻求下一手买家
  • 楼花卖家没有选择用长期的封闭式的房屋贷款,而是通过短期的或开放式的房屋贷款去购买房屋
  • 楼花卖家的收入水平并不符合申请房屋贷款的要求
  • 楼花卖家的实际情况与购买楼花用作自住的意图相矛盾,比如说,4个成年人一起去买一个一室公寓用作自住,这显然是不合理的
  • 楼花卖家的一些行为特征反映出TA并没有打算在所购买的房屋里长住。比如说,一个人差不多在同一时期买入多于一处的房产,尤其是如果TA之前已经有过转售楼花的行为,那么CRA会特别的看重这一个因素,如果没有其他的证据去支持TA当初购入此楼花的主要目的为自住或出租,那么CRA就会认定该楼花转让是为了谋取利润

反之,如果一个人当初购买楼花的主要目的为自住或出租,但是由于一些无法预见的原因生活发生变故而必须转售该处楼花,则CRA不会认为TA是Builder,因此无需为加价部分向买家收取GST/HST。GI-120 里有给出几个例子进行具体分析,大家有兴趣的话可以看看。

rebate

如果新屋楼花是用作自住或出租,买家可以获得部分的GST/HST Rebate,申请比较简单,这里就不再作详细介绍了。

楼花转让获利如何报税

首先,楼花转售赚的钱是必须要交税的,因为房子并没有最后交付使用,所以并不满足自住房增值税豁免(Principal Residence Exemption)的条件。

  1. 通常情况,楼花转售的获利属于资产增值,Capital Gain,因此只需要将增值部分的一半作为收入交税。

  2. 但是,CRA在综合考量卖家的各种因素后,有可能会判定楼花转售获利部分为商业收入,因此必须要全部作为收入交税。这些考量的因素包括:

    • 楼花卖家在最初签到楼花购买合约时所表达的对于房产使用目的的打算
    • 对于所表达的打算的可行性及合理性
    • 楼花所处的地理位置及开发类型准可的规定
    • 楼花卖家为其所表达的对于房产使用目的的打算所作出的努力,比如说是否有为之申请房屋贷款以及是什么类型的房屋贷款
    • 楼花卖家本身的职业及所在行业(地产经纪严重躺枪)
    • 楼花卖家持有该处物业的时间
    • 是否与其他人共同拥有该处楼,以及他们的职业,当初购买楼花时的打算和他们为之而做出的努力和行动
    • 楼花卖家之前有过楼花转售的交易

CRA在2016年开始执行一项新的规定,所有的房产出售不管是否获利都需要申报。如果在楼花转售过程中没有合理报税,都有被追讨的风险,一般的追溯期为6年,如果一旦被CRA查到,则必须补缴所欠税款加上利息,还有相当于所欠税款50%的罚金。

房地产交易注意事项

CRA 列举了在房地产交易中容易产生违规行为的几个方面,这几种情况容易被查并追缴税并罚钱:

  1. 可疑的资金来源 Questionable source of funds

    如果纳税人在过去几年购置过房产而又申报低收入的话,这种情况会比较容易引起 CRA 的重视,CRA 有权怀疑纳税人用于购房的资金来源,以及这些资金是否免税,比如说来自移民加拿大前的资产,或者是亲友的赠款或遗产继承等等。而根据纳税人所从事的工作,例如是自雇人士,餐馆,搬家,装修这些有现金收入的行业,CRA 还会怀疑纳税人是否有隐瞒申报收入。还有一种情况就是,CRA 会根据纳税人的生活方式 Lifestyle 以及申报收入的关系来判断是否有存在逃税的行为。如前几年新闻中的顾俊刚就是一个典型的“开宝马的低收入者”,他去年个人收入为$45,865,而他的妻子唐敏收入则只有$23,612,却可以不用按揭贷款全款在温西买下一栋210万的全新豪宅。en, cn

  2. 投机炒房 Property flipping

    CRA 总结了以下三大类通过短期内买进以及卖出房产以获得利润的投机炒房人群,包括:

    以买入旧房彻底翻新后再出售作为商业模式的
     利用转让条款让房屋买家可以在交易截至日之前将与卖家签订的合同专卖给其他买家的炒卖合同/摩货炒楼 (Shadow Flipping)
     纳税人在买入旧房屋后重新翻修或推倒重建,自己住一段短时间后,再以出售自住房的名义来申报自住房屋的资产增值税豁免
    

    CRA认为,以上的短期投机炒房行为所得的利润,都需要全部当做收入进行交税。

  3. 隐瞒申报新建房屋的货劳税 Unreported GST/HST on the sale of a new or substantially-renovated home / GST/HST new housing rebate

    按照规定,买家从建筑商买入全新或彻底翻新的房产时,需要支付货劳税 (GST/HST),而建筑商也必须将收到的这部分货劳税交给政府。假如所买入的房屋是买家作为主要住所的用途,他们也可以向政府申请退还部分的货劳税 (GST/HST new housing rebate)。

  4. 隐瞒申报房屋出售的资产增值税 Unreported capital gains on the sale of property

    房屋买卖所产生的资产增值,只有在满足自住房的条件下,才可以享受免税的权利 (即自住房增值税豁免 Principal Residence Exemption)。按照规定,只有加拿大的税务居民才可以享有自住房的资产增值税务豁免。也就是说,当一个非税务居民在加拿大出售房产的时候,必须要缴纳资产增值税,具体的规定和步骤请参考 T2062: Request by a Non-Resident of Canada for a Certificate of Compliance Related to the Disposition of Taxable Canadian Property。如果卖家没有支付这个税务的话,则买家需要将房屋买入价格的25%作为税款交给 CRA。

  5. 隐瞒申报全球收入 Unreported worldwide income

    作为加拿大的税务居民,需要向 CRA 申报全球范围内的收入。如果当事人的生活方式与收入水平不符的情况,CRA 会有理由怀疑纳税人有隐瞒申报来自海外的收入。

CRA 也允许给予纳税人改正错误的第二次机会。假如纳税人真的存在上述的这些情况,TA可以在被 CRA 抓到查税前,利用 CRA 的坦白从宽政策 Voluntary Disclosures Program,主动申报之前隐瞒的收入以避免巨额的罚款。同时 CRA 也鼓励大家踊跃举报各种违反税法规定的行为 Informant Leads Program

假若真的被 CRA 查税了,其实也不要慌张,只要能够提供足够的证明文件来支持资金和收入来源的合法性,也不会导致罚款或更严重的刑事指控。

卖房缴税

税务居民卖房

在加拿大卖房子,如果是自住房,增值部分不交税;如果不是,按资本增值,50%计入当年收入缴税

非税务居民卖房

在加拿大卖房子,报税具体流程:

  1. 过户时,买家需要预扣相当于购入价格25%的税款作为保证金。通常这部分款项会由卖方律师放在信托账户里。

  2. 卖家需要向加拿大税务局CRA申请清税证明 (Certificate of Compliance)。这个申请必须在房子成交日的10天内提交,否则每个业主将会面临$25每天最高$2,500的罚款。

  3. 加拿大税务局要求必须在收到所欠增值税或同等数额的保证金后才会发出清税证明,一般需要3-4个月的时间。

  4. 当卖家收到CRA开出的清税证明后,卖方律师就会发放在第一步中所预扣的房款。

    如果买家没有收到CRA开出的清税证明,则需要在房子成交当月的最后一天之后的30天内将第一步中所预扣的房款交给CRA。如果迟交,则买家需要支付相当于预扣税10%或者20%的罚款。

  5. 税务年结束后,卖家可以通过报税有机会获得退还部分税款。

例子:

假设一个非税务居民以$500,000的价格出售加拿大一处物业,此物业当初的买入价为$100,000。

第一步:卖方律师会扣起出售价的25%,也就是$125,000作为保证金放在信托账户里。

第二步:卖家向加拿大税务局CRA申请清税证明 (Certificate of Compliance)。

第三步:CRA要求所欠增值税的保证金。此处增值税的计算为($500,000 – $100,000)25% = $100,000。卖方律师会从第一步中所预扣的$125,000拿出其中的$100,000交给CRA。CRA在收到税款后就会发出清税证明。

第四步:在收到清税证明后,卖方律师就会将余下的款项发放给卖家 ($125,000 – $100,000 = $25,000)。

第五步:税务年结束后,卖家可以通过报税有机会获得退还部分税款。

房屋赠与

房屋产权

加拿大房产登记的两种方式:Joint Tenancy和Tenants-in-common。

夫妻双方以Joint Tenancy的方式登记房屋的产权,一方一旦过世,在世的另一方便自动获得房屋的拥有权

双方如果是以Tenants-in-common的方式登记产权,注册时要注明每人占有的比例。如果一方过世,在世的另一方便不能自动获得另一方所占的份额,需按照死者遗嘱或者法庭判决对房产予以再分配。

根据综合报道,99%的华裔新移民夫妇是选择Joint Tenancy的方式注册,而同居者、再婚者或者朋友间共同出资投资的房产,则倾向于选用联名产权(Tenants-in-common)的方式,各自按比例拥有产权。就目前的趋势来说,联名注册的数量在逐步增长,主要是由于很多新移民婚姻家庭出现变化所致。再婚者增多,有的人不愿意再结婚而选择同居等原因,使他们倾向于按比例拥有房产。

对选择共有产权方式注册的新移民夫妻来说,当年购房时孩子都很小,所以孩子的名字一般都不在房屋产权注册文件上。一旦夫妇双方都过世,房产等资产将被视为遗产留给子女,缴税是难免的。

赠与方案

把房产转移给子女常见的几套方案:

  1. 什么也不做。

    如果是配偶共有的资产(joint),夫妻俩的房子是联名购买的,其中一个人去世,另外一个人会自动接收房产。这个过程不需要遗产认证,也不需要交税。但是,当夫妻双方都去世的时候,资产由子女接手,子女就要交税。

    首先,如果是投资房,需要在父母最后一次报税中计算增值部分,并按当年tax brackets缴税;如果自住房,增值部分免税。

    如果没有遗嘱,政府指定代理人等,子女需要交费;如果有遗嘱,省去这部分费用

    然后,房子连同其他所有的资产全部要经过”遗产认证费” (Probate fee) 、”律师费” (Legal fee) 、”会计师费”(Accounting fee)等等,这部分费用根据遗产的金额和复杂程度而定,大概是遗产总额的3%-6%,最高的时候费用会达到遗产总值的15%。

  2. 将自己所住房屋低价卖给子女

    优点:父母通过将房屋低价出售给子女, 变相将资产转移给了子女,不用缴税。

    缺点:如果该住房是父母的主要住宅,增值部分其实无需缴税,低价将住房卖给子女的同时,也将税务的负担交给了子女。在房产增值很高的案例里,这一缺点尤为突出。

  3. 生前卖房换现金。父母将大房按加拿大房产市价卖出,自己换间小房,然后将余下的现金作为礼物送给子女,子女再用这笔资金来另外购房。

    优点:这种给子女的现金,是不用缴税的,而且比较灵活。这种方法将卖自住房所得的钱“送赠”给子女,子女并不需为这笔财产交税;但如果是自住屋以外的房产,例如买来投资收租的单位,不论在生前转移还是死后变成遗产,父母都要缴付资本增值税(死后在最后一次报税时交)。

    缺点:必须要卖掉父母的自住房,对于希望将自住房留给子女的家庭,这个方案不适用。

  4. 父母“首付”,子女“按揭”。父母在子女买房时付一笔首付款,但该首付作为给子女的无息按揭,子女卖房子时需要归还这笔首付款(实际操作中,父母可不要回)

    优点: 适用于子女家庭和婚姻尚不稳定的家庭。在这种方案下,子女如和配偶离婚,这笔钱是不能当作夫妻共同财产的。另一个好处是制约子女,不让他们随便处理房屋。

    缺点: 要由律师制定首付按揭的档,操作手续相对繁琐。

  5. 遗嘱继承:父母通过遗嘱将房产的实物直接留给子女

    优点: 避免了在父母去世前分割财产,能够最大程度地保障父母的生活。

    缺点: 需要缴纳遗嘱验证税和清理父母的个人所得税

  6. 通过遗嘱将房产信托,然后转移给子女

    和遗嘱继承的原理相同,不同之处是有专业的信托公司来处理房产和继承事宜。

    优点:对于较大总额的资产的继承,可以合理避税,是首选。最著名的案例是苹果公司创始人乔布斯生前将全部身价信托。

    缺点:适用于大宗资产的继承,但对于普通家庭而言,手续太过繁琐。

  7. 房产“加名”,自动继承。父母和子女共有房产, 自然继承

    一般情况下,夫妇双方为加拿大房产的房屋共同所有人。一旦一方去世后,房屋就会在无需遗嘱认证情况下自动转给在世一方。这时,在世的另一方即可在“房屋所有人”一栏加上子女的名字,今后如果另一方也去世,子女可自然继承房屋,无需缴纳任何遗嘱认证费和税费。

    优点: 成本最低,手续最简单。

    缺点: 子女在“加名”后也成为了房屋所有人,拥有房屋处置权和承担连带责任。日后若是父母方想进行房屋买卖或者抵押,则需要经过子女的同意。同时,无论父母或子女任何一方,陷入破产,离异,债务….., 均可能引发纠纷。

    假如子女离婚,业权便会被对分,如担保生意,出现经济状况时,随时被银行封屋,也有忤逆仔女赶父母到老人院等 孩子共同拥有房屋代表名下已拥有物业,他以后成家想买房就不能享有“首次购屋优惠”。

#References# 2016年房屋买卖的报税新规定

自住房出租的相关税务问题

楼花转让的相关税务问题

非税务居民在加拿大卖房子后如何报税

Tax - Heritage

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本文讨论遗产税务

Introduction of Heritage(遗产)

加拿大没有遗产税,也没有死亡(death)税、继承税(inheritance)等,但这并不意味着遗产就能完整继承。加拿大与遗产处理有关的税费主要有两项,一项是死者最后一次缴纳收入所得税;一项是遗嘱验证税。

  1. 收入所得税。加拿大税法有一条规定,死亡时视同出售(Deemed Dispositions upon Death)。意思就是,人去世后,名下的资产需要清算,增值部分视同实现了,则需要申报交税。也就是说,当事人去世当年也要进行纳税的,会计师会对其名下的所有资产进行核对,然后按当年收入进行税务申报。对于如果积累了一定财富而又在生前又没有进行合理转移和规划的话,这最后一次纳税所付出的财产也是相当可观的。 举例说,如果某人有价值500万的财产,如果在去世那一年都被认定为收入纳税的话,轮到子女继承的话,就远远低于500万了,甚至可能只有250万(tax brackets的最高税阶是53%)。

  2. 遗嘱验证税(probate fee, probate taxes)是指立有遗嘱的人一旦去世,其遗嘱(will)拥有法律效力处理其遗产(estate)。虽然遗嘱执行人(executor)法律上有权根据 遗嘱处理遗产,但当转移资产如投资、房产时,通常需要对遗嘱由法庭验证(court verification)。而验证是要收取费用的

    遗产验证费的计算项目,包括物业、银行户口、投资、商业利益、汽车及其他在安省的资产。简单来说,所有列在遗嘱中的全部财产,都要缴付验证费用。不过,并非所有遗产都需要验证。注册退休储蓄计画(RRSP)、注册退休收入基金(RRIF)、免税储蓄户口(TFSA)和人寿保险,如果有指定受益人,便可扣除在外。

    通常的标准是遗产在2.5万元以上才收,1.4%,每100万元收1.4万,200万元2.8 万,依次类推。这笔费用是在过世者最后一次纳税前扣除,之后才能进行所得税的申报。

    安省的遗产验证费,为遗产的市价总额的1.5%。具体来说,安省的遗产验证费分两阶段徵收,遗产总值首5万元,验证费是0.5%,超出的金额收取1.5%验证费。如果需要进行遗产验证的资产达200万元,该费用便要3万元。

哪些遗产需要清算

逝者的法定代理人一般是由遗嘱指定,或者在没有遗嘱的情况下被指定处理逝者的遗产。如果逝者在生前有领取以下的福利补助,法定代理人必须在被代理人去世后尽快通知政府机构和金融机构

  • OAS,CPP 或者QPP
  • GST/HST 退税
  • CCTB/UCCB
  • RRSP/RRIF

遗产继承

  1. 加拿大没有遗产税,但是去世的人需要为他资产的增值交税。

    在加拿大,一个人去世了,他名下的资产将被视同售出,如有增值,则需为增值部分交税;如果当事人注册账户(RRSP等)上没有用完的钱,也要算在当年的收入,交完税以后才能留给子女。。也就是说,去世的人需要最后报一次税进行清算,清税后的资产才能给继承人。

    加拿大税法有一条规定:人死亡时他的资产视同出售(Deemed Dispositions upon Death)。意思就是,人去世后,名下的资产需要清算,增值部分视同实现了,则需要申报交税。假如一个人是在11月30日去世的,那他要申报的个人所得税有两个部分:

    1. 当年1月1日到11月30日期间的全球收入。11月30日当天,他名下的所有资产视同售出,以当天的市场交易公平市价减去当初购买时的成本价

    2. 如果有增值,增值的一半和其他全球收入加到一起,计算需要缴纳的个人所得税。(换句话说,基本这个人遗产的一半,都得上交给政府)

    例如一个人有一套自住房,一套投资房。当他去世的时候,作为主要自住房的房产不需要交增值税,但是另外一个房子就要在当时视同卖出,按照当时市场定价来估算房屋增值。例如:这套投资房买入的时候是50万加币,在他去世时,同样地段类似房屋房屋价值100万加币。那么他的投资房虽然没有出售,但是也视同卖出。认为目前这套房子价值100万加币。增值的这50万加币就算作capital gain,其中的50%即25w,需要计入他当年的收入交税约一半12w。

    当我们的资产变成遗产的时候,就会产生很大的费用了,譬如

    李先生夫妇(55岁)有一套自住房,一套度假屋,两套出租房,传承时房产总价值$386万加元左右(假设四套房产现市值共$900K,以6%的年增长,25年后的市值约$386万)。他们只有一个女儿,希望能把这些房产都留给孩子。本来老俩口计划的退休生活挺完美的,房屋贷款已经还清,租金收入加上养老金足够两人生活了。每年还可以回国转一转或者出去周游世界。等到他们百年归老,四套房子也可以留给女儿。可是夫妇俩没想到辛苦一辈子积累的财富没留给儿女,却要被税务局拿走。原来……

    如果李先生夫妇的女儿要继承父母的房产,竟然要先交130万左右的税。其实这笔税款产生于李先生夫妇最后一年的Tax Return。在不能动用任何父母遗留下来的资产的情况下,子女只有帮父母补清最后一次税务才能拿到遗产,如果不能在2年内交出税款,税务局就会强制拍卖资产(通常拍卖会低于市价)。这种情况,常需要律师出面安排拍卖一套或几套房产,补清税务后才能进行遗产转让。

    很多人以为李先生夫妇没有遗嘱,所以才会是这个结果,其实并非如此。如果没有立下遗嘱,政府的遗嘱认证部门将会启动法律程序,认定合法执行人、委托财务部门清点资产等全部都是要收费的,而且价格很高。可就算有遗嘱,也只是可以按照我们的意愿来分配遗产,并不可以越过final tax. 所以立一份遗嘱也是非常必要的。尤其是当资产组成比较复杂,涉及公司、股权等等,找一个律师负责会更加稳妥。

  2. 临终清税可能时一个人一生中缴税最多的一年

    我们知道加拿大是税阶制,随着收入的增加,边界税率越来越高。所以一般来说除非有特殊情况,一个人不太可能在一年之内出售多套房屋,否则累加起来的收入会增加税阶。但是在人去世那年,他所有的资产,包括房子、金融资产、RRSP等等都要视同卖出。所以他当年的收入会非常高。而且必须要完成遗产清税继承人才能够合法的继承。

  3. 配偶优先高于孩子

    如果父母和子女的名字都在产权文件上,一旦夫妇一方过世,按照加拿大《遗产法》和《家庭法》,这种联名产权(joint)会自动变为共有产权(common),也就是在世的配偶和孩子按照各半的比例分配。

    有一种在华裔新移民中比较普遍的现象,即空中飞人家庭的产权注册。很多华裔新移民家庭都是丈夫在中国挣钱,母子在加拿大购房生活,注册名字中没有丈夫的名字,只有母子的名字。很多人以为如果母亲过世,房子就自动给孩子名下。其实在世的丈夫即便是在中国,即便是名字没有在房产文件上,他仍然具有房产分配的优先权。这种情况下就要参照死者的遗嘱,或者依照《家庭法》来具体考虑,这是一个二选一的选择。

    但这一选择对于在世的配偶来说却又类似赌博,根据加拿大的《家庭法》,在世的配偶此时有两种选择,其一是要求平分家产,如果死者的资产减去债务剩余100万,生者的资产为零,生者可获得50万。另一种选择就是按照死者的遗嘱分配,遗嘱内容事先都是保密的,如果遗嘱中的继承人不是生者,就等于遗嘱失效。

免税方案

临终清税对继承人来说是一笔不小的负担。在转交遗产时,有一些免税方法

  1. 配偶资产转移

    买房时署名有joint和common两种方式。 如果两夫妻的房子是joint购买的,其中一个人去世,另外一个人会自动接收房产。这个过程不需要遗产认证,也不需要交税,直到联名的最后一个人去世,按遗嘱给孩子时才需要计算增值税。

    需要注意的是,联名持有(joint)需要在购买的时候就放入两个人的名字。如果不是同时购买,而是后来把另一个人的名字加进去的做法,就不属于联名持有(JOINT TENANCY),只能算共同持有(TENANCY IN COMMON)。这两者的区别在于:

    联名持有(join)的两个人A和B,如果A去世,A的部分自动给B;B先去世,B的部分自动转给A。

    共同持有的两个人A和B,如果A先去世了,A的那部分资产会成为“遗嘱类资产”,需要经过复杂的法庭认证程序,以确定由谁来继承,但不会自动转给B;而B也会继续持有他自己的那部分。

    不但是房产,夫妻间的RRSP也是可以自动转移的,不需要视同卖出做临终遗产清税。

  2. 主要自住房的增值不需要交税

    加拿大居民在同一时间里可以指定一套住房为自己的主要自住房,这个房子的未来增值是免税的,未来作为遗产继承也不需要交税;但是如果按遗嘱继承,要交遗嘱认证费。

    但是要注意,任何家庭在任何一年仅能将一套物业指定为自住物。如果父母去世时将自己的主要住宅作为遗产留给子女,这不存在税务问题。但是,如果子女已经拥有一套主要住宅,则从继承之日起,必须指定其中之一作为投资物业,该物业将来转移时会有税务问题。

  3. 小型生意增值税豁免法则

    加拿大人控制的私人企业的股份,合格的农场资产(Qualified Farm Property)和合格的渔业资产(Qualified Fishing Property)在出售时会有80万加币的增值免税额。

    例如,一个人投资了50万加元在一个加拿大公司里,他过世时股份增值到130万加币,增值的80万加币不需要交税,因为小生意增值豁免法。

  4. 人寿保险理赔免税

    在加拿大,所有的保险理赔都是免税的,被保险人身故后,赔偿金直接从保险公司发出支票送到受益人手中,不需要缴增值税,不需要经过遗产认证,也不需要缴纳1.4%的法庭认证费,不需要用来偿还债务,没人可以不通过保单持有人而要求修改受益人。购买人寿保险可以将资产转移给受益人,受益人取得的人寿保险赔偿可以完全继承。

除了这些税务豁免,提早建立遗嘱也为未来的遗产顺利继承打下好的基础

FAQ

  1. 遗产给孩子后,孩子离婚是否会失去?

    很多家长担心以后孩子结婚,这些资产又会成为婚产,若果孩子离婚又会失去这部分财产。律师建议子女在婚前做财产公证、签署婚前协议、避免把父母遗产房产作为婚姻住房(小夫妻可另购婚姻房)等方式保全婚前资产。如果一定要把遗产房当作子女的婚姻房,房产没有对方的名字,仅能分享婚后房屋增值部分。

    另外注意结婚日期和分居日期是婚姻中非常重要的两个日子,将来会用作财产分割的依据。

赠与

  1. 加拿大没有赠与税和遗产税,其中涉及到的资产赠与,是看资产是否有增值来界定是否需要缴纳增值税的,对被转移的资产本身并不纳税,也就是说,在加拿大只有在所赠与的资产或遗产产生资本增值时才需要纳税。

  2. 为避免纳税人通过赠与行为变相避税,加拿大税法对受赠人是未成年人有特别的规定。如果父母赠与未成年子女现金资产,由于现金已是完税后的资产,赠与没有税务问题,但如果以未成年子女名义投资,比如投资股票或基金产生的利息或红利,会被回溯到父母处作为父母的收入纳税。如果受赠人是成年子女,无论之后资产是否产生收入,都与父母无关。

加拿大没有赠予税,但是为何在赠予行为发生时又经常需要报税甚至被税局查税呢?

这是因为被赠与的资产在转移给受赠人当年会被假定为以当时的市场价值出售,即视同出售(deemed),资本增值的一半要作为赠与人当年收入交税。比如,老王多年前以20万购买一物业用于出租,现想把名下的投资物业赠与成年的儿子,如果现在价值60万加币,那么老王需要将这增值40万加币的一半作为赠与当年的收入报税,之后这个房子就属于老王儿子所有了,以后继续用于出租,租金收入都在儿子名下交税。如果将来老王儿子将该出租物业卖出,其增值为卖出当年的市场价值减去受赠当年的成本60万加币。 如果老王不以市价而是以$1元钱的低价把这个投资物业卖给儿子,是不是就可以不交资本增值税呢?即使以$1元钱转让,税局仍会视同老王以当年的市场价值处置了房产,老王仍然要就同样数额的增值纳税(当年市价-买入价20w)。以低价转移更为不利的是,当他儿子今后想卖掉这个投资物业时,由于其房子的增值是以原来转让的$1元钱作为成本的,几乎所有卖房所得都要算作其儿子的资本增值。等于两个人都要交税

上述赠与不仅针对税务居民加拿大境内投资物业,税务居民加拿大境外比如中国的投资物业在赠与时也按同样税务规则处理。

当然如果父母是非税务居民,将其名下的资产赠与给加拿大税务居民,不管增值了多少受赠人是无须就所接受的资产纳税的

有些移民在中国拥有资产和物业,为避税和避免申报海外资产,他们把在中国自己名下的资产和银行存款先转移给非居民的父母或兄弟姐妹,自己需要钱时再由父母或亲友汇款给自己,由父母将国内的房子卖出将资金赠与给自己,父母及亲友不是加拿大的税务居民,当然从他们那里接受赠与不用缴纳税。看似完美的解决办法,实际上是经不起推敲的。首先,你在移民时已经向加拿大移民局申报有160万加元或更多的资产,如果移民后没有资产转移到加拿大,又没有申报海外资产,将来如果税局查税,你很难解释你的资产的去处。其次,如果你移民后每年大部分时间不在加拿大,报税又是低收入,生活消费全是来自父母及兄弟姐妹赠予,税局一定会怀疑这些资金的真正来源,他们有权要求你提供父母和兄弟姐妹的收入和资产证明,如果你无法提供税局认可的证据,那么你转入加拿大的资金会被视为收入纳税。税局对资金来源有怀疑,并不一定当年就查,而是会等一段时间,等到所有的汇入资金累积到一定程度再出击,这时补税,利息加罚款的数额也许是你难以承受的。

#References# 加拿大逝者的税务

华人想把房子留给孩子做遗产 一问律师惊出一身冷汗](https://www.secretchina.com/news/gb/2019/09/14/907334.html)

Tax - FAQ

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简单介绍下加国的税务体系?

加拿大个人收入税制为:依据超额累进税率自我申报(Self-Assessment System of Progressive Taxation)。纳税人每年都要按规定的时间申报,或者自己填写, 或者请会计师、专业人士代办。

税法规定,税务局保留六年的审查权利,即纳税人必须将纳税相关资料保留六年。纳税收入范围,各种全球收入(worldwide income),包括正式工作收入、临时工收入、自 雇收入、投资收入等。纳税人指纳税居民。

人称加拿大是“万税之国”,是形容加国税收项目繁多,而且比起其他国家税赋重。三级政府的收包括所得、销售、地产物业、利得税、薪金税、进口、燃料、香烟及酒精、执 照、保健费、医院、天然资源使用费及其他收费。这些税费对每个人及家庭都可能产生影响。

根据2002年7月初《世界日报》报道:“6月29日是加国人税收自由日,亦即余下的个人所得才是真正属于自己的可支配收入。”换言之,纳税人每年收入约50%直接或间接地用 于交。

报税时没有社会保险号码 (SIN) 怎么办?

报税时须提供社会保险号码给填表人。如果没有可向人力资源部申请。如在报税日期前还没取得你仍然要先报税但须在报税表的 SIN 栏内注明:“Have applied but not received yet”。

纸质税表寄往何处?

International Tax Services Office Canada Revenue Agency 2204 Walkley Road Ottawa ON K1A 1A8 CANADA 或当地的CRA 办事处。 第二年起可电子报税.

为何尽量使用电子报税?

电子报税,指EFILE(或称NETFILE),即通过网上将税表及相关信息报给税务局。第一次报税,不可以用电子报税,因为得不到税务局的上网密码(ACCESS CODE)。简单的报税,手工填写税表即可,方便省事。但报税时必须附上:T1 General;Schedule1;Shedule4;ON28;ON479;T4、T5、T3等。

在有条件的情况下,尽量使用电子报税,好处有:

(1)不需要给税务局邮寄税表及任何相关资料。 (2)退税及时,平均1-2周。而手工报税时,退税时间平均为4-6周。 (3)减少计算错误。 (4)省邮资,而且减少了邮寄丢失的可能性。

电子报税应注意几个方面:

(1)补税或欠税时,4月30日之前应将税款交给税务局,支票即可。 (2)准备ACCESS CODE。若尚未得到,可上网或电话取得 www.netfile.gc.ca 1-800-714-7257 (3)电子报税成功后,税务局立即给报税人六位确认号码。

递交了税表以后, 发现漏报,错报怎么办?

递交了税表以后会收到税务局的Notice of Assessment,如果报了税以后又收到一些单据, 特别是有的人因为搬了家而由别人转交信件, 甚至税报了以后很长时间才发现还有单据没报,出现这种情况时,又或是错报了一些内容,可以主动填写一份T1 Adjustment Request,将漏掉错报的收入补报上去,及早补报可以避免更多的利息要交。由于是主动申报,税务局不会要求您付罚款。除了漏掉的收入以外, 漏掉的可抵税项目也可以通过这种方式做一改正。

申报迟了,没有按时缴税,或是刻意逃税,会受到怎么样的惩罚?

迟报:罚款为5%的未缴税金,加上每月未缴罚金递增的1%。若是在三年内重犯,则罚金加倍为10%未申报的收入。

逃税:若是因为疏忽所造成,最低罚款为$100,最高为50%的漏报金额。若为刻意逃税,罚款最低为$1,000,最高为100%。所有计划或协助计划的人,包括会计师,都将受到最低$1,000的罚款,最高为$100,000,同时所有不法所得将被追回。

若是纳税人对于国税局的税务裁定有意见,在申报后的一年内或是在收到Notice of Assessment的90天内,必须寄出Notice of Objection。

没有收入需要报税吗?

为了领牛奶金和GST,必须要报税,另外,申请各种福利补助都需要有报税记录,例如医疗保险减免补助、老人公车年票等等。此外,如果要申请父母或家人来加拿大探亲、移民, 也需要有报税记录。

如果不报税会直接影响到你的切身利益. 包括:

  1. 得不到应得的GST 退税 ( 每人最高约$200多/年, 而没有收入的人士能得到最高GST退税 ) .
  2. 得不到孩子的牛奶金 (因为政府是以你今年的税额决定下一年的牛奶金数额 ).
  3. 不能使现有的RRSP 限额及时up date.
  4. 丢失将学费carry forward 到下一年的机会.
  5. 当年的报税单是你申请家人来加的必要支持性文件

Need money? File your taxes!

我不需要报税,因为我挣的钱不多,不用缴税

这种做法不对,0收入也需要让政府知道,以便正确的发放福利

  1. 会错失获得诸如 GST/HST(Goods and services tax / Harmonized sales tax,商品销售和服务税/销售协调税)和牛奶金一类潜在的数以千元的福利。人们必须明白,只有报税,让政府知道你是低收入甚至是零收入人士,你才有资格享受到这些福利。

  2. 那些符合领取低保补助(Guaranteed Income Supplement)的低收入老年人也必须报税,以确保他们能继续获得这些补助。否则,他们就得另外填报一份要求续领低保补助的申请。

  3. 那些去年获得了工作所得税福利(the working income tax benefit,简称 WITB)的低收入人士,必须填报 2009 年收入,以便在 2010 年有资格继续获得此福利。

  4. 靠打零工挣了千把块钱的青少年,和收入1万以内的低收入者,也应该报税,因为他们填报这种水平的收入,并不会导致他们要缴税,却可以为他们积累注册退休储蓄计划(RRSP)所需的供款空间。未使用的 RRSP 供款额度可以无限期地积存,直到将来他们正式工作后需要缴税时派上抵减收入的用场。

社会救济款需要报税吗?

社会救济款需要报税。牛奶金, GST退税不需要报税。

加拿大有些福利收入容易被误解为不报税,因为是不需要交税的收入,如社会救济款(social assistance payments )。在加拿大的税务系统中,”报税”与”交税”是两个不同的概念。换言之,有的收入是non-taxable income,但不需要报税,如牛奶金CCTB、每季度退回的GST;有的收入也是non-taxable income,但必须报税,举例如下:

(1)Workers’ compensation,T5007表的box10

(2)social assistance payments,T5007表的 box11

(3)net federal supplements,T4A(OAS)表的box21

这三项分别填在T1 General 的 Line144,145,146,属于Total income及Net income的内容,但同时在Line 250填入上述三项的合计数,作为应纳税收入的抵扣项。

需要找专业人士报税吗?

如果你的税务情况很简单,你不妨自己报,但如果你的税务情况比较复杂,特别是自雇人士,那么找专业人士报就比较好。找专业人士报税有很多的好处和长处:一是合理退税最大化和准确报税;二是得到免费的税务建议;三是节约你的时间;四是节约你的金钱。学习如何报税并不难,但如何合理避税和优化税务,只有专业人士才具有这方面的知识。表面上,自己报税可以省掉一笔报税的费用,但由于缺少系统地对税务的了解,有时会多缴税,少退税,由于报税错误要缴罚金,甚至有时会影响到家庭福利的获取(如牛奶金,GST退税),错过使用一些合理避税工具等等,由此带来的潜在的损失远远超过了报税费用。在这里生活,我们要学会合理、有效地利用专业服务这个资源,不但能给我们带来利益,也能提高我们的生活质量。

回流了,但一直在收牛奶金,如何把牛奶金退回去?

须写封信给税务局,付上支票(sin#,to receiver general),自己存底。反之要是被查出来就要上黑名单,退款加罚款。

我是投资移民,不知国内的收入、资产是否填报?

加拿大税法规定:对纳税公民的全部收入课税,不分收入来源地区,即Global Income。所以国内或美国等的收入属于应纳税收入,需要在税表中填上。鉴于这些收入可能已交过税,加国允许间接抵减一部分税款。至于资产,只要所有资产的总值超过10万加币必须申报。例如:在加拿大境外有房产5万、证券3万、存款3万,合计11万,应填T1135(E)。

如何避免税务局审查我的税表?

加拿大税务局每年都会选择一些税表作重点审查,而且相当有效。审查的原因有许多,如:例行公事;有人举报;自雇连年亏损;收支波动过大;所反映的税表与同行或同地区的平均情况相悖。无论如何,得到税务局的审查毕竟不是好事。一旦有问题,税务局会长期“关照”你的。为了避免审查的风险,建议注意以下几个方面:

(1)发出税表前,仔细检查各项内容是否填全,数字计算是否准确。有时漏填SIN卡号码或填错住址都会引起税务局进行详细的调查。

(2)填报所有的收入,无论工资收入、利息收入、分红等。这些信息税务局都会知道。

(3)避免连年报亏损。作为投资生意或自雇,在头一、二年亏损是比较正常的事。但长期亏损,可能就会引起税务局的关注。税务局有警戒线(TRIGGER),对不同的行业在不同地区的经营、盈利水平都有统计。

(4)及时报税。有几种情况未及时报税:有些移民不知道报税是一种义务;有的误以为所在公司代扣税等于报税了;有的以为没有收入就不报税。税务局每年都要发出无数封信去提醒那些未报税的人士。如果得不到回音,税务局就会采取行动。不报税是违法的,重者可以坐牢。

(5)费用扣除要合理。所扣除的项目一定要与收入相关、合理。如果差旅费或娱乐费用过高,一定会引起税务局的注意。

(6)不要自欺欺人。有的人以为所得收入是现金或支票(未发T4A),税务局不知道,或者仅报一部分收入,这是一种侥幸心理。事实上,税务部门已经对一些行业高度重视:建筑行业、分销商、铺地毯的、直销/传销人员。举例:某商家在销售时对顾客说,若交现金,则免GST/PST。没想到,该顾客就是税务官员。结果可想而知。

(7)吸取教训。如果被税务局多次警告或曾被查出过问题,则在今后更需小心。

报税问答

  1. 夫妻都是加拿大移民, 一方一年里大部分时间都在中国, 是典型的“太空人”. 另一方也经常回去, 有时一年里在加拿大的时间也不够半年。家庭在温哥华有房子,但在中国也有自己的房子. 其它的联系像银行帐号, 信用卡, 驾照等在中国也都有。应该怎样报税?

    这个情况, 夫妻两人在加拿大及在中国都有居住、社会和财务的联系, 到底应该算作哪儿的税务居民确实让人很困惑. 需要进一步考虑您们与哪边的联系更紧密, 您们生活的重心, 以及永久居民或公民的身分等等其它因素, 另外还要根据加拿大与中国的税务协议中关于税务居民的条款来确定. 税务协议中的条款具有压倒一般税务规则的效果. 因此我们也看到, 同样税务情况的两个人, 比如一个是中国移民, 另一个是其他国家或地区的移民, 如果这两个国家与加拿大的税务协议的内容不同, 或者一个国家与加拿大有协议而另一个国家没有, 税务上有可能会导致完全不同的处理结果. 目前加拿大与中国(包括香港地区)、日本、美国等数十个国家签有税务协议, 台湾还没有与加拿大签署。

  2. 我是到加拿大来探亲的, 没有移民身份. 但是我听说只要我一年中在加拿大呆了超过183天, 我就成了加拿大的税务居民, 因此我就需要向加拿大报税, 并且是申报全球收入. 我还听说, 我也可以和加拿大人一样申请HST之类的退税福利?

    报税前首先应确定税务居民的身份的重要性。 在税务上及退税福利方面, 税务居民与非税务居民大不相同. 在加拿大居住超过183天是不是就一定成了加拿大的税务居民? 不一定。这要个案分析,通常探亲人士到加拿大来都是短期打算, 即使住了超过183天最终还是回原居地居住,居住联系(Residential ties)仍然在原居住国。如果根据加拿大与另一国的税务协议,您仍然被认为是另一国的税务居民的话,那么您在加拿大就是非税务居民身份, 除非您在加拿大建立了居住及社会、财务等方面的联系,您才算作加拿大的税务居民。如果没有建立这些联系, 根据加拿大与另一国的税务协议, 您若不被认为是另一国的税务居民, 那么您就应该被视同为是加拿大的税务居民(Deemed resident). 作为Deemed resident, 报税时仍然与resident是有所区别的,也就是说,在税的计算上和退税方面都是不一样的。 涉及到这类较复杂的情况时,建议您找有经验的会计师帮助处理。

  3. 我是去年9月底移民报到的, 去年总共住了不到100天, 也就是说少于183天,我要报税吗? 是要报全年的收入吗?

    新移民从报到那一天起通常就被认为是加拿大的税务居民了,除了少数报到后并未建立任何的居住及社会财务等联系便很快又返回原居地的以外。对于税务居民来讲,不论是否住满183天,根据加拿大税法的规定,都应申报全球收入。收入是指您移民报到后的收入。如果您移民后没有收入,包括没有海外收入,您不报税也没有什么问题。但是如果您想要申请有关的福利,例如孩子牛奶金、HST退税等,您就需要报税。

  4. 我是一个大学生在多伦多念大学,我报税是应该在安省报呢还是在BC省报? 我跟我的爸爸妈妈都是加拿大移民。我放假就回到温哥华的家中,在我上大学以前,我也是与爸爸妈妈同住在温哥华。

    你只是去多伦多上学,你的家还在BC省,所以你算是BC省的居民,你应该在BC省报税。

  5. 我去年全年都在美国工作, 我会在美国报税。因为我是加拿大的移民身份,据说我还需要在加拿大报税?

    在未了解具体状况以前无法下结论是否还需要在加拿大报税。一般地说, 如果上个年度没有长住加拿大,在税务上属于加拿大的非税务居民, 并且您在加拿大没有收入, 那么就不需要向加拿大报税了。如果您当年的情况显示您仍属于加拿大的税务居民, 那么您仍需要向加拿大报税。您需要递交美国的报税表及W-2表, 您在美国交的税可以获得加拿大的Tax Credit。

如何申报海外资产和海外企业?

加拿大政府在1998年开始实施海外资产申报法,法例要求所有加拿大的税务居民(不一定是加拿大的公民或移民)的海外资产总值超过10万加元就必须向加拿大税务局(CRA)申报。加拿大的税务居民在下列情况下,需要填报海外资产的情况:特定海外资产成本价在10万加元以上;在海外有持股10 %以上的附属企业(分控股与非控股);转移或者贷款给海外信托;由海外信托接受分配或者借款。

特定海外资产包括:海外现金和存款(包括银行存款﹑汇票﹑商业票据);海外私人公司或者上市公司的股票;海外的债权(如他人的欠款﹑公司和政府的债券﹑贷款);海外信托权益;海外的房地产和其他海外资产(如贵金属﹑金银票据﹑期货合同及海外的无形资产等)。海外资产可不包括:为个人自用和活动性商务的物业;海外附属企业的股票(另行申报);个人收藏品,如珠宝﹑艺术品﹑邮票等。

新移民登陆后成为加拿大税务居民后的当年是不需要呈报各项的海外资产的,第二年才需要申报,以后每年必须申报。海外附属企业的申报是在公司会计年度结束后的15个月内。

新移民需要申报的海外资产超过10万加元就需要填表,资产成本以移民登陆那天的资本市场价格计算。加拿大并不对资产本身征税,而是对这些资本产生的收入征税。根据条例,如果申请人可以证明海外资产是在成为加拿大税务居民前合法积累的资产,这部分海外资产可以免税。但此后资产产生的任何收入,都必须计入个人的收入申报所得税。

新移民需认真对待全球收入及资产申报和纳税的问题,如果出错,可能面临处罚,严重的会被税务局刑事检控。

新移民各项海外资产,无论是自用还是投资所用,其产权持有文件、物业的评估书等文件都需要保持完整以备日后所需。商业类的新移民,在移民申请时提交给移民局的资产文件、银行存款及股票记录等也需保留好,以备将来查税时用,用以证明这些财产是在移民加拿大以前已经拥有的。

  1. 海外资产申报是不是报了就要上税?

    答: 拥有资产并不直接产生税务后果,只有收入才会有上税的问题。因此,加拿大政府有关海外资产申报的政策,不会对境外的资产征税, 它的目的是让加拿大的税务居民如实申报海外收入,同时认可在海外已缴的税款,避免在加拿大双重纳税。

  2. 不申报海外资产会有什么弊端?

    答: 简单来讲,由于没有申报海外资产,将来再将这些资产带进加拿大时,有可能会被当做收入而征税。另外,作为纳税人也会背上不良的信用记录。

3: 是不是所有的海外资产都需要申报呢?

> 答: 首先,每一个税务居民所拥有的海外资产超过$100,000时才需要申报;再者,不是所有的资产都属于应该申报的范畴。需要申报的资产包括:海外的银行存款和现金,投资于海外的股票债劵 (在此不包括海外附属企业的股票,关于海外附属企业我会在下周介绍),海外债权,海外信托利益,海外的房地产(不包括自住的房子)及其它资产。个人使用的财产如汽车、手饰等是不需要申报的。

4> 申报海外资产时需要提供什么文件吗?

> 答: 申报海外资产只需在申报表T1135的每个资产栏目下按照不同的金额范围打勾既可。 海外资产的价值不是指市场价值,而是指成本值,对于移民来讲成本值就是移民当日的市场值,所以申报者应保留相应的资料,一旦税务局要求您提供时,也可以拿得出来。
  1. 新移民应该什么时候开始申报呢?

    答: 新移民登陆的第一年不要求申报海外资产, 第二年开始要求申报。也就是说,2010年报到的新移民,在2011年4月30日之前报2010年的税时不需申报海外资产,不需填写T1135表格。

  2. 去年我第一次报海外资产,因为我报晚了,后来接到税务局的电话说第一次不罚我了,下次再晚就要罚款。请问罚款会有多少?

    答: 海外资产T1135表格的申报期限为每年的4月30日。如果晚报了,罚款是每天$25,最多可罚至$2500; 如果是有意识的漏报,为每月罚款$500, 最多可罚至$12,000; 接到税务局的追讨申报通知书仍未申报者,罚款高达每月$1,000,最多可罚到$24,000; 超过24个月逾期不报者,罚款将按照5%的海外资产成本额来计算。如果您在申报海外资产的过程中遇到什么困难,请及时寻求专业人士的帮助。

  3. 我在中国注册有一个公司, 我拥有其中的大部分股份, 有人说我需要向加拿大申报这个公司的收入,要向加拿大交税,请问是不是这样?

    答: 如果您的公司所经营的是活动性生意,及直接经营产生营利,不需要交税。 确切地说,海外企业已经在中国上过税了,加拿大政府不要求您将这间公司的收入在加拿大上税。有关海外附属企业的申报, 实际上申报的是相关的资讯,需要填写的表格为T1134, 此表是一份资讯表, 不是报税表,这点需要特别搞清楚。既然是资讯表,就不会由此而产生有什么税要交。只有个人名下的收入才需要交税, 如果海外附属公司所从事的属非活动性生意,赚取的是利息、股息、以及资本性收益等非活动性赢利,税法上则有其它的规定。

  4. 是不是只要在境外的公司里占有股份就要申报T1134表呢?

    答: 加拿大居民与其亲属在海外的公司里占有10%以上的股份,并且加拿大居民所占有的股份不低于1%时,就需要申报T1134表格. T1134表格又分A和B两种, A表比B表略为简单,A表用于加拿大居民与其亲属所占股份不超过50%的情况, B表则用于占控股的情况。

  5. 海外附属公司申报都包括哪些内容?

    答: T1134A表格需填写海外附属公司的名称、地址、主要经营活动、公司注册及设有固定经营地点的国家名称、股份持有资料、股东是否收到股息或拥有债权等,并需提供所申报会计年度的财务报表,如果申报者无法取得财务报表,应提供公司的税前收入及缴纳的所得税数额。对于T1134B表,除了上述资料外,还需提供公司的收入类别、雇员人数、是否经营投资性的生意以及有无资本性增值与亏损等资料.

  6. 海外附属公司申报表是与个人报税表一同递交吗?

    答: 个人报税表是在每年的4月30日或之前递交; T1134A 和T1134B表应在海外附属公司会计年底日的十五个月之内递交, 新移民成为加拿大税务居民的第一年免申报。

  7. 海外资产申报表是否一定需要有本人的签字?

    答: 是的。同时,为您报税的专业人士也要在报表上签字。整个报税表也应该是这样,如果您的税表是由专业人士通过电子传送的,您则需要签署一份授权书。

  8. 在中国交的税也可以拿到加拿大来抵税吗?

    答: 可以,只要有交税的证明就可以。很多人认为在中国已经交了税,在加拿大报税又要交税。其实不一定,相当一部份人在申报境外收入及抵扣境外已交税款方面都存在各种各样的错误,以致于补交了过多的税款或者是丧失了本来可以利用的抵税项目。有一个误区需要提一下,有些人听说了某某人申报了多少万元的收入又补交了多少税款,然后类比自己所交的税,认为加拿大的税率高,这其实是感觉上的误导。当然,并不是说加拿大的税率低,但实际上中国官方规定的税率也相当高,并且个人基本免税额又低,是否仍然需要在加拿大补税,完全要看已在境外交了多少税,通过利用个人及配偶的免税额和其它可抵税项目,实际上并不见得人人都需要再补税。

房产转移时如何申报

一些父母在买房时计划将来子女长大时继承,但据加拿大税法规定,在出让房子时,是要付房产增值税。一些父母可能就想到以低价将房子“卖”给子女,从而省下一大笔资本增值税。

下面的案例分析中能给有此想法的父母们提个醒,以免遭受到更大的损失。

G夫妇在1999一年间将两栋房子各以$1 “卖”给了他们的两个儿子,这一年两个儿子都满了18 岁。 G先生名义上以$1出让房子是为了免掉房子的“增值税”,但在报了这一年的税以后,G夫妇就收到了税务局的来信, 要他们为十八万多元的资本增值付税。

G夫妇不想多付如此多的税款,所以上诉到法庭。 在法庭上, G先生提供的理由是:当初买这两栋房子的目的就是为了给两个儿子, 只是当时他们的年龄太小, 所以用父母的名义买下来 现在他们都已成年, 因此办一下过户手续; 在这些年间, 两个儿子一直是各住一栋房,G夫妇有自住屋, 两个儿子也一直认为房子是给他们买的。G夫妇还找来了证人证明他们说的都是真的。法官相信他们的陈述,也感受到了这个家庭的亲密无间的关係,但是这些都不是可以免税的理由。

不管是将房子卖给子女,还是送给子女也好,在这里实质是一个资产转移的问题。根据加拿大税法的规定,当资产转移给除配偶以外的亲人时,无论是以很高的价格还是很低的价格,或者是以赠送的方式,都将被认为是以市场价格出让。如果这个市场价格高于当初的成本价,就会有资本增值,出让资产的一方就要为此付资本增值税。

G夫妇虽然是以1元钱出让房子,但税务局根据市场价格评估这两栋房子的市价各为318,000元和220,000元。而他们当初买房时的成本价分别为158,387元 和130,000元, 这样两栋房子共有资本增值249,613元, 其中的75%(这是当年的税率,自2000年10月18日起降为50%), 也就是$187,210为应纳税收入。刘先生夫妇应该将这个数目申报于他们的税表中, 然后计算出应交税是多少。

出租房的折旧 – 折还是不折?

https://jktax.ca/%E5%87%BA%E7%A7%9F%E6%88%BF%E7%9A%84%E7%9A%84%E6%8A%98%E6%97%A7/

具体算法见该文,结论是:如果房子将来会增值,就不要折旧。提取房屋折旧无论对于高收入还是低收入人群,从长远角度算下来都是多交税的。究其原因就是卖房产生的巨大增值已足够将当年收入托举到最高的税阶,而之前提取过的折旧恰恰要在这最高税阶上计税,所有以前省下来的钱,在卖房时都会交回去给CRA。

出租房报税

  1. 出租房的贷款利息。贷款中能够抵税的只有利息部分,本金不能抵税。贷款银行每年会给借款者一份年度贷款报告,其中说明了借款人当年付还的本金和利息金额。自住房的贷款利息不能抵税。

  2. 出租房的汽车费。申报汽车费的时候,要比较小心。因为原则上来说,CRA不认为房东需要用汽车来管理出租物业,除非房东有坐落在不同区域的多处出租物业。如果房东只有一个出租房,而且签订的是长期租约,申报汽车费比较不太适当。即使合理申报,申报汽车费的理由和证据也要准备充分。税务局很可能要求纳税人提供记录,例如日期、时间、地点、驾车用途是管理出租物业还是私人使用等等。很少有人能够保持记录这些琐碎的信息。如果没有证据,按照税法的规定,每年公里数的前两万零四公里属自用。

  3. 出租房的劳务费。如果请人帮你维修照看房子,可以在出租收入中抵扣这部分费用。

  4. 出租房的房屋折旧。房子的资产价值应在建筑和土地之间合理分配。建筑属于可折旧资产,而土地价值不能折旧。出租房报税时,较大金额的装修和翻新不能当作“维修”费用一次申报,而应根据资产折旧Capital Cost Allowance (CCA)逐年抵扣出租收入。但注意,卖出时会recapture,也就是补交税,因为房子常常升值了当年收入高税阶高,其实报房屋折旧并不划算

  5. 出租房报税时可以用来抵税的支出项目包括:

    与出租房相关的广告费-出租房的保险费

    出租房的地税

    出租房的房屋维修费

    与出租房相关的汽车费

    出租房的贷款利息

    由业主支付的出租房的水电气费、电视电话等日常设施费用

    如果聘请了物业管理经纪来管理出租房房屋,还包括代理佣金费

    与出租房相关的·法律、会计及其他专业咨询费

    出租房的剪草费

    以方便残障人士起居活动所做的装修费用

    广告费(Advertising)、保险费(Insurance)、利息 (Interest)、维修费(Maintenance and Repairs)、管理费(Management and Administration Fees)、汽车费用(Motor Vehicle Expenses) - 不推荐、办公室费用(Office Expenses)、律师费(Legal)、地税(Property Taxes)、工资及福利(Salaries、Wage and Benefits)、差旅费(Travel)、水电气(Utilities)、其他开支(Other Expenses)、会计费用等(Accounting and Other ProfessionalFees)。

  6. 出租房计税收入=租金-贷款利息,水,电,暖,修理,管理费等支出=纯收入.如果是夫妻合资购买的房子,要按各自的出资额分摊纯收入.然后各自按纯收入报税. 比如,你房租收入24000-各种支出10000=14000.如果夫妻各50%.那么就是你按收入7000,你妻子按收入7000计算收入.同时因为加拿大2010年的个人免税额为10382,那么你们夫妻都没超,应该不用交税.

  7. 有一部分房东,在填报纳税表时,也许由于疏忽而漏报了部分房客的收入,而房客在报税时则已经向税务局上报了房租支出,这样税务局很容易稽查到房东少报收入的部分。所以作为房东,在填报T776表时,无论是出租收入和支出,都要认真对待。免得日后在税务局被稽查时,发现少报了收入,税务局既收利息还要另加罚款。

  8. 不可将房租报得太低。如果你想通过房租损失来抵消部分维护费用,而把房子出租给子女或亲戚,只收取远低于市场价的租金,那么CRA会根据市场价调整你的租金收入,然后要求你报告你实际上没有收到的房租收入,这比要求申请减免费用时更糟。

  9. 因为租房收入可作为个人正常收入的一部分,因此考虑将部分收入报在配偶名下,这样可为对方增加RRSP的购买额度。

探亲父母为我们省税

首先,要明了加拿大纳税人的分类。按照加拿大税收的有关法律可以分为两类:一类是税务居民(residents for tax purposes), 另一类是非税务居民(Non-residents for tax purposes)。通常父母持有的是访问签证(十年往返visitor visa),从法律意义上来说属于非税务居民,没有纳税人的地位,帮助我们省税就无从谈起。但是, 加拿大税法有规定,如果非税务居民一年内在加拿大逗留的时间超过183天,那么,就可以视同税务居民(deemed residents for tax purposes),就可以享有在税法上税务居民的义务和权利。也就是说,虽然父母是非税务居民,如果一年在加访问的时间超过183天,自然就有了视同税务居民(deemed residents for tax purposes)的法律地位,也就具备了为我们减轻税务负担的条件。(点击查阅Deemed Residents的认定条件: Are you a deemed resident?)

  1. 在报税的时候,将来访父母作为Dependant填在税表中,如果父母年龄超过65岁,每人每年可以有4千多的Caregiver Amount x 10% = Non-refundable Credit $600多。如果两个老人年龄都超过65岁,且父母在加拿大驻满一年,仅此一项就可以帮助我们退回$1300-$1400。当然这是在您还有未退回来的所得税的情况下,因为,这是NOn-refundable Credit。

  2. 如果给父母购买有医疗保险,可以将保费作为Dependant(Can you claim the amount for an eligible dependant?)的医疗费用进行申报,这样同样可以给我们Non-refundable Credit。具体退税金额会根据申报医疗费用和家庭的收入情况的不同而变化;加拿大税务局(CRA)是根据一定的公式来计算的(报税的软件会自动计算),因此,如果家庭收入收入比较高,则申报的医疗费用对退税就没有帮助。

  3. 父母单独进行报税,在住满一年的情况下,HST的退税,居住在安省也可申请OTB,合计可达到$1000。具体的操作方式是:1、从CRA的网站下载 T1261表格,填写后让父母签名;2、帮助父母填写T1 General, 税号的地方空着就可以了;3、给CRA写封信,解释申报HST退税的理由;我们有写信的模板在这篇文章后面的附件四里,供您参考;4、将父母护照上有父母个人信息的首页和证明来加拿大居住时间的出入境签章的页面复印。 上述资料齐全以后,请寄到下面的地址(地址有可能变化,在信寄出前,请到CRA网站核实):

     International Tax Services Office
     Returns Processing Division
     2204 Walkley Road
     Ottawa ON K1A 1A8
    

T4 vs. T4A vs. T2200

T4 is for employment income. 拿工资的雇员

T4 是你作为雇员,受雇一个公司所取得的收入凭证,你每月工资要交扣税,要交 CPP和EI, 同时你的雇主也要交CPP,EI,你每月的工资都会在公司的工资表中, 如果你工作一定小时数,失业可以拿失业金.

T2200 is completed by your employer to certify your eligibility for certain deductions you can claim against your employment income. Your employer fills in information about duties required, expenses, travel, commissions and if you were required to work from home for any amount of time. 通常一些拿佣金的行业,雇主发T4的同时,也发T2200,或者只发T2200。T2200主要用于申报工作相关费用(Employment Expenses)

对于大多数领取佣金的从业人员来说,形式上类似一般的雇佣关系,隶属于特定的雇主,只不过是佣金(或底薪加佣金)代替了工资,报税时雇主会签发T2200表(Declaration of Conditions of Employment)。T2200表格须经雇主签字许可,才能有效使用。

如果员工在家办公或使用自己的车辆去履行工作职责,雇主要求员工自己支付费用且不报销时,获取雇主提供的T2200表格后,这类费用可以帮助员工减免部分个人所得税。

例如汽车销售员、新闻记者,以及需要在家上班、在家接待客户而占用私人空间为公司创造收益的雇员,可要求雇主出具一份Declaration of Conditions of Employment表格(简称T2200)。雇主会根据雇员实际工作情况,在相关的费用项目上允许申请抵税。

有T2200表,就可以抵扣相关的工作费用:请人报税的费用、广告和促销费(如印名片、促销小礼物等)、汽车费用(包括汽车折旧)和交通费、泊车费、在外工作的餐费和应酬客户的费用(都只可抵扣50%)、出差的住宿费、办公用品、及其它费用,如经纪牌照费、电脑租赁费(如买的话需按折旧算)、助手的工资、办公室租金和培训费等。另外,家庭办公室也是很重要的的抵扣费用。可以抵扣的总金额(除了车子的折旧和买车的利息)通常只限于抵消赚取的佣金。

但同时还必须符合以下所有条件:工作合同规定雇员需要支付自己的费用;雇员通常要离开雇主办公地点去工作;根据销售量或特定的合同,雇主支付雇员佣金(或底薪加佣金);雇员没有领取免税的交通补贴。

T2200表抵扣家庭办公室的费用,需要满足以下条件中的一个:家庭办公室是你的主要工作场所(通常超过50%的时间在家工作);或家庭办公室专为工作需要并且你利用家庭办公室经常会见客户。家庭办公室的费用要按一定的合理的比例来计算,比如根据家庭办公室的面积按比例抵扣。可抵扣的费用包括维护费用、水电费、地税、房屋保险、和房租(如果租房的话),但是按揭利息和房屋折旧不能抵扣。

家庭办公开销固然可以抵税,但申报时要合理填写,以免引起误会。例如表格中有一项,要求填写雇员在家工作所占比例多少。通常算法是,比方说,雇员有个600呎柏文单位,其中约100呎空间用于办公时,那这个比例约可申算为16%。该雇员在家办公支出会涉及水、电、天然气支出、地税、房屋保险、按揭利息和办公杂费等项目总和,再乘以上例中的16%。

T4A is for taxable income from other sources. Coincidentally, you only pay payroll taxes on employment income. T4A is subject to federal income tax but does not qualify for EI. T4A 一般是以自雇形式服务于某个公司,拿佣金或服务费,收入可抵扣相关费用,年底报税按净收入交税和交双份CPP,但不交EI。

T2200主要指个人与雇主存在明显的雇佣关系,也就是说,收入主要是雇主发的佣金,譬如卖保险卖车;T4A指个人与雇主间的雇佣关系松散,主要是自雇性质,譬如房产经纪。这类经纪人会获发T4A表(填有佣金加货劳税GST),报税时不需要T2200表

拿T4A的自雇人士,收入可以抵扣相关的生意费用,具体费用和T2200抵扣类似。由于涉及到GST,所以请不要忘记GST的申报。

如果你受雇于一间公司且属于领工资的全职雇员(拿T4),由于工作性质或公司要求须部分时间在家办公,那么,按揭利息、地税及房屋保险一般不能抵扣;但如果属于领佣金的雇员,地税及房屋保险就可以抵扣。

incorporate vs. T4

  1. Incorporate,成立个人公司,公司发钱到自己公司账目上,然后自己的公司给自己发放工资。

可以自己买EI, CPP之类的保险吗? No to EI, yes to CPP. 自己如果要是成立incorporated的情况下,也必须要交cooperation tax,在那之后还需要交personal income tax incorporated business每年必须由专业会计做出公司财务报表+报税($1000+)的费用。每年报税就要报T2了不是一张T4就可以了. 好处是.你可以TAX DEFERRAL.除了报一些开销以外,然后你可以控制你当年给你自己的薪水.这样可以PLAN 你的收入不超于哪个TAX LEVEL这样. cooperation的优势是你可以把任何时候作为end of year来报税,还有如果你家要是有很多人没有收入/低收入,你可以分别把工资开给每一个人,这样的话每一个人都可以享受最低的tax bracket 如果收入不超过6万就不要incorporated了.相差不了多少.也省麻烦. 如果公司可以给你开T4A 就不用成立Incorporation(有限公司) 如果用incorporation名义接活,必须要等公司成立后再sign,签公司名字。

  1. T4, get paid from employer as payroll

什么是“联邦海外免税额”?

是指你成为加国公民后,从非税务协议国取得的收入时在当地国缴纳的税款。 此税款可在申报时按已缴税抵扣。

申报个人所得税时,按照政策规定,应该将所有来源的收入都如实申报。但是也有一些收入,在报税时是不需要包括在你的报税收入里的,即他们是非上税收入。以下这些收入是不包括在上税收入里的:

  • 个人的GST退税

  • 孩子的牛奶金

  • 作为案件受害者,或车祸遇祸者得到的补偿金

  • 买彩卷所中的彩金

  • 多数礼物和遗产

  • 遗属抚恤金

  • 购买寿险的当事人在过世后遗留给收益人的保险赔偿金

  • 罢工期间得到的津贴

需要特别说明的是,利用以上收入进行投资时,所得到的收益是要上税的。例如用彩金投资时所得到的利息就是上税收入。

股票期权(Stock Option)及资本损失(Capital Loss)

  1. 当雇员在一家上市公司购买的股票期权低于该股票市面价值时,差额为其应纳税所得。
  2. 当雇员将股票按高于市价出售后,差额为资本利得,只有50%的部分需要上税。
  3. 当该股票价值损失时(Capital Loss),不可以抵销个人当年的收入,只能抵销资本利得。

社会救济款需要报税吗?

需要报税(填入税表),不需要缴税。

有些收入容易被误解不报税,因为是不需要交税的收入,如社会救济款(social assistance payments )。在加拿大的税务系统中,“报税”与“交税”是两个不同的概念。换言之,有的收入是non-taxable income,但不需要报税,如牛奶金CCTB、每季度退回的GST;有的收入是non-taxable income,但必须报税,举例如下:

Workers’ compensation,T5007表的box10

social assistance payments,T5007表的 box11

net federal supplements,T4A(OAS)表的box21

这三项分别填在T1 General 的 Line144,145,146,属于Total income及Net income的内容,但同时在Line 250填入上述三项的合计数,作为应纳税收入的抵扣项。

RRSP每年到二月底结束,。听朋友讲,买得越多越好,是这样吗?

答:上述理解不全面。“注册退休储蓄计划”(Registered Retirement Saving Plan,简称 RRSP)是一项由加国政府登记在册的个人退休供款计划,始于1957年。由 于该计划有延税等多方面的好处,早已成为加国人长期投资的方法之一。现举例说明RRSP的正反面影响:刘先生今年35岁,年收入五万元,其可以购买RRSP的额度为: $50,000 x 18% = $9,000(若收入$10万, 最多只能买RRSP的当年上限,譬如 $14,500)

优势:

  1. 假设刘先生的收入适合30%的税率。不买RRSP需要交的税款约为:($50,000-$7,756)x30% = $12,673;若购买RRSP 则税款减为:($50,000-$7,756-$9,000)x30% = $9,973。两种选择税款税款相差$2,700元, 即RRSP$9,000 x 30%。
  2. 若刘先生工作30年,至65岁退休时,在RRSP计划中已经积累本利约$30万元。这笔钱将成为晚年养老的重要来源;同时,30年中刘先生可以不付任何代价提前使用了延税款$81,000 ($2,700x30年)。
  3. 年轻时收入高,适用税率30%(假设)。晚年从RRSP中取款用,收入较少,适用税率亦低16%(假设)。那么,刘先生一生所少支付的税款约为:(30%-16%)x$9,000=$37,800
  4. 刘先生有权从RRSP里取出钱去买房或读书,不用支付利息;
  5. 用RRSP帐户里的钱进行投资;
  6. 有权利随时从RRSP里取款,RRSP起到蓄水池的作用。

问题:

  1. 虽然RRSP可以延税,但对于手里现金比较紧的家庭来讲,短期效果不好。仍以刘先生为例。若购买RRSP,则当年锁住$9,000元,只能使用节省的税钱$2,700元;若不买RRSP,则必须交$2700的税钱,而手中则有$9000-$2700=$6,300元可以使用;
  2. RRSP不可任意购买,如果超过上限,则会受到每月1%的罚款;
  3. RRSP是延税计划,换言之,RRSP里的钱尚未完税。万一刘先生66岁故去,其在RRSP里的$30万必须计入死者当年的收入交税,此时的边际税率(marginal rate)已经接近50%,即刘先生的30万仅有一半留给家人。

结论:RRSP是”双刃剑”,要量力而行。RRSP只是个人或家庭理财的一部分,根据情况购买,如果家庭现金流紧张,就不宜买足;如果手头现金流宽裕,可以买足

我们夫妻的年收入比较高,听说在加国要交很多税。是否有少交税的办法?

答:所有的应税收入(Taxable Income)都要报税。纳税人有权利进行合理避税,即提高支出降低边际税率(Marginal Rate),从而减少税款。

方法有:

1.开办无限公司,公司的各种费用可起到抵税的作用,与个人一并报税。有限公司必须单独申报,并附有正式财务报表; 2.用于自雇的支出; 3.用于专业人士收入而发生的相关费用; 4.为了工作或学习而支付的搬家费用(须超过40公里); 5.托儿费; 6.老人看管小孩,可支付合理费用; 7.投资损失; 8.有海外收入的,可扣除海外相关费用; 9.申报房租收入时,发生的相关的费用,如水电、维修费、房屋保险等; 10.若在家办公,使用面积为25%,则可将家庭支出的25%计入抵税费用。

我在2013年没有收入,不需要交税。所以,我当年的学费不用报税,等以后有收入时再报税可以吗?

不妥当。

正确的方法是:将学费的税表T2202或T2202(A)及时报税,税务局会给你一份Notice of Assessment,列出你还有多少金额没有使用,这些金额可以在自己有收入的时候抵税。也可以转给配偶、父母、祖父母抵税使用。有的纳税人仅用收据或支票存根报税,而没有拿到T2202或T2202(A),吃亏很多。因为,按规定,每上一个月的Full-Time 课程,增加$400抵税额;每上一个月的Part-Time,增加$120抵税额。

举例说明:王先生在2013年读Full-Time课程五个月,学费$4,000。同年,又上Part-Time课程两个月,学费$1,000。如果仅以收据,即实际支付金额计算,可以抵税的金额为$5,000。

正确的抵税金额计算为:$4,000 + $1,000 + $400 x 5 + $120 x 2 = $7,240。 若以最低税率22%计算,可抵的税款为:7,240 X 22% = $1593,如果收入高在高阶税率,则能抵更多的税

如何计算汽车费用以抵税

汽车是北美生活中不可缺少的重要交通工具, 尤其对于有公司的朋友来说, 不仅有助于生意, 而且汽车费用更是一项非常好的抵税项目.

汽车费用具体分为两部分:

  1. OPERATING EXPENSES, 如汽油费, 汽车维护费, 修理费,保险费, 驾驶执照费等;

  2. FIX EXPENSES, 如汽车折旧和购买汽车的贷款利息等.

应特别注意的是, 在计算这些EXPENSES 时, 其具体规定是不一样的, 对于前者, 按100%折减; 但后者如汽车的折旧(CCA)则有严格的规定. 在头一年按总购买价格的15%计算, 最大折旧额为$30000 (再加上GST和PST), 以后的余额每年按30%递减. 汽车贷款利息今年最多可减$300. 报税时不必附上相关的收据, 但应妥善保管以便税局抽查. 另外, 你如果受雇于公司, 只有在合同上说明汽车费用是你工作的一部分, 才可以减税. 同时你的雇主必须为你签发T2200, 即允许你申报合理的费用.

漏报的GST 还能要回来吗?

是可以要回来的. 你可以写信或者填写一份申请表( T1 Adjustment Request, 简称T1-ADJ). 在写信时一定要包含以下内容: 申请人及其配偶的SIN号码; 两人各自 的年纯收入等. 但是根据过往经验我们建议你最好填写表格申请, 因为曾经有客户写信给税局, 由于语言的表达方式等原因, 迟迟未能得到答复; 而寄申请表的客户则顺利 追回应得的GST.此表格可在www.ccra.gc.ca/forms 下载. 在大约8周内会收到一封信( Notice of Reassessment), 此后不久就会收到GST退款和另一封信(Notice of Determination). 注意邮寄到所在地税局, TORNOTO地区的TAX OFFICE 是: Tax Services Office , Sudbury ON, P3A 5C1. 如果你是非加拿大居民, 则邮 寄到: The International Tax Services Office, 2204 Walkley Road, Ottwa ON, Canada, K1A 1A8

为什么没得到GST退税?

有很多朋友感到纳闷: 今年我按时申报了个人所得税,可是为什么我没有得到应得 的GST退税? 根据我们以往的经验, 大致有以下几种情况:

  1. 在T1表里第一页有关GST的问项里, 没有填写”YES”

  2. 填写配偶的纯收入时, 即使对方没有收入, 也应该填写”0”而不是忽略不填.( 若没有填写”0”, 肯定得不到GST 退税).

  3. 此外, 外交人员及其家属, 监狱服刑超过90天以上者及寄养在别人家庭的孩子都不能申请GST.

基于以上原因,为保险起见, 我们在为客户报税时为双方的GST选项里都填”YES’( 即使夫妇双方只有一方能申请). 另外, 如果你的孩子在今年四月一日之前满十九岁,应该让他单独申请GST退税, 作为独立申请者, 其得到的GST最高额为$216/年, 如果与父母一起申报, 其最高额只为$114/年.

注册投资账户registered investment account vs. 非注册投资账户non-registered investment account

在加拿大,投资账户有注册与非注册之分。像RRSP、RESP、TFSA、RRIF等都是注册类账户。

所有注册类账户的共同特点就是金融机构会自动向CRA报告(所以会问你要SIN卡)。举个简单的例子,你在某一金融机构开了一个RESP,投2,500加元,投资机构会问你要你孩子的SIN,之后该机构就会去帮你申请政府match的那一部分,根据你在CRA的报税记录,政府会把match的那部分钱打到你的RESP帐上。当然至少500,但收入低的可能会拿到更多。这就是注册类账户,CRA都知道。要不然,它怎么帮你算你下一年度的RRSP、TFSA的额度。

雇员 vs. 自雇

如何判断是否雇员还是自雇,加拿大的法律并没有明确的规定,因此需要具体情况具体分析,通常是根据以下这几方面的因素去考量:

  • 是否可以控制自己工作的时间,地点,和工作方式
  • 是否拥有进行工作所需的工具与设备
  • 是否拥有将工作外判或招聘助手的权力
  • 是否自负盈亏并承担费用
  • 是否需要对某项工作进行资金投入和人事管理
  • 是否有权利分享最终利润

一般来说,如果你自己控制工作的时间、地点和方式;自己提供工作用的工具;不需要接受他人的工作指导,只需要报告工作的进度;经济上自负盈亏并支付相关费用,那么你就可以算自雇。

反之,如果你的雇主决定你的工作地点,时间、方式、工资的多少,并提供工具,监督你的活动并且评估你的工作质量,你就属于受雇。

  1. EI & CPP
EI: 自雇人士可以自愿选择是否参与加拿大政府的失业保险计划,享受专门为自雇人士而设的特殊福利,包括:父母产假,病假,以及照顾患有严重疾病的家庭成员。

CPP: 如果净自雇收入超过$3,500,就必须向CPP供款,金额为超过部分的9.9%。自雇收入2017年的CPP年供款最高金额为$5,128.20。
  1. GST/HST & PST

    GST/HST: 加拿大所有的商业活动都必须向联邦政府缴纳GST/HST,除非有特殊的豁免政策。对于全球年收入3万或以下的自雇生意,加拿大政府不要求注册GST/HST号码并向客户收取此项税款,但是可以选择自愿注册登记GST/HST号码,从而可以获得商业运营中所支付的部分GST/HST返还 (Input Tax Credits)。

    PST: 对于从事零售生意的自雇人士来说,必须注册登记PST号码,向客户收取此项税款并呈交省政府。

税务变化

  • 从2016年起,tax brackets第二级别45,282加元至90,563加元收入者的税率由22%降至20.5%。超过20万收入的人群,所得税将从29%上升到33%。
  • 2016.07 俗称的“牛奶金”由原来的 CCTB( Canada Child Tax Benefit) 和 UCCB(Universal Child Care Benefit) 两部分,合并为统一的 CCB (Canada Child Benefit)。原来的UCCB部分,需要缴税,通常会加到夫妻两人收入较低一方的收入里,但是从7月开始收到的 CCB 则无需交税。 here
  • 201601 儿童健身及艺术的免税额度 (Children’s Fitness & Arts Tax Credit) 从之前的$1,000和$500降低到$500和$250,从2017年开始这两项免税额度都会被取消。
  • 2016是最后一年可以使用教育及书本免税额度 (Education & Textbook Tax Credits)。现有的政策是给学生每个月$400 (full-time) 或者$120 (part-time) 的教育免税额度,以及每个月$65 (full-time) 或者$20 (part-time) 的书本免税额度。这两个项目将在2017年取消。
  • 从2016年开始实施一项新的专门为中小学老师及儿童早期教育者而设的税务政策 (Teacher and Early Childhood Educator School Supply Tax Credit)。每个符合资格的老师都可以享有最高$1,000专门用于购买教学用具的免税额度。

赠与需要缴税吗

一句话,赠予性质汇款,原则上不用交税,但是我们需要随时准备应对税务局检查

  1. 加拿大不存在“赠与税(Gift Tax)”的概念,任何形式的赠与都是不用交税的。其逻辑是:收到的礼金在计入该居民名下前,应该已经被赠予者报税和交税了。所以,如果对礼金和礼物再次征税,则会形成重复征税的事实。因此,在通常情况下,无需对礼物及礼金报税和征税。

    譬如,有的年轻移民朋友在加拿大买房时,远在中国国内的父母会汇一笔金额过来,帮助支付首付。如果海外汇款是赠予性质,则原则上无需纳税。但是,如果汇款过于频繁,或数额过大,难免会引起税务部门关注。因此,便需要保存好赠与的证据(如赠与人的书面说明及转账单据等),以应对查税。

  2. 赠与汇款,收好一切凭据。无论是哪种形式的汇款,都一定要把所有的转款单据保留下来。虽然父母赠与本身不涉及税务问题,但是国税局很有可能对大笔金额入账做调查,所以汇款人和收款人要把所有的程序做好,把国税局有可能问的问题事先准备好。父母和子女可以在中国国内找一个律师,签署一份赠与文件并请该律师做见证。在加拿大的子女应该把所有的文件(包含汇款单)保留在自己身边,一旦国税局来查账,能立刻拿得出手。

    国税局即使对一个人的纳税情况持怀疑态度,也不一定在当年就查,而是会等个一段时间,等到所有的罚款和利息累积到了一定程度再出击。而且国税局一般只给予30天的时间期限,正常情况下,如果没有事先做准备,很难提供出资料。除非立刻回国办手续,否则很难凑足所有的证明材料。如果过了30天之后,国税局拿不到合理的解释,就会直接认定这笔钱是购房者的收入并课税。

  3. 应对cra检查

    第一,人们如欲说服税局或法庭相信自己的说法是可信的,最起码要有基本的文件证据,包括汇款单、银行帐单等。如果要说服税局或法庭从国内汇款过来的钱来自家人,但又没有文件能证明汇款的最终源头是家人的银行帐户,那就缺乏说服力。

    第二,汇款单上填写的汇款理由,应该与自己想要证明的说法保持一致。

    第三,在举证方面,应尽量找到多人作证,并要确保证词的一致性,且合情合理。

    第四,在组织证据方面,应尽可能找到独立客观的证据。例如,在文件证据方面,最好能找到一些、银行文件等。在人证方面,除了自己的亲友之外,最好能找到第三方的证人。

    譬如,林女士做的是移民咨询和留学签证服务。在2012年和2013年税务年度,分别收到来自中国大陆的一系列汇款,2012年的汇款总额是84,966元,2013年的汇款总额是95,770元。联邦税务局质疑,这些汇款是林女士从事移民咨询生意的未申报收入;但林女士坚称,汇款来自中国大陆的亲戚,旨在为丈夫在加拿大经营石材生意提供经济援助。为了自证,林女士的6名亲戚每人手持一份电汇单复印件,在中国通过视频,证明自己为林女士的丈夫提供了经济援助。

    但是联邦税务局不认同这种说法:因为其中好几笔电汇申请表上注明的汇款理由是“出国留学”,还有“探访亲戚”,这个刚好与林女士的公司业务一致,所以cra怀疑是林女士的未申报收入。另一方面,为了能从中国汇出钱,还必须写这个理由,而cra并不知道这个中国国情

    因为林女士的公司性质,如果寄款理由写成“生活开销”,会容易说服CRA。或者,找律师准备好赠与文件

  税务局称,基于林女士从事的生意包括为客户办理留学签证,假如这笔汇款仅是家人借款或赠款,银行职员不会擅自写上“出国留学”,以配合林女士公司业务。

US tax vs. CA tax vs. CN tax

  1. 就是美国有赠与税和遗产税,加拿大没有,中国也没有。

    美国有赠与税和遗产税,是为了调节社会各阶层收入和资产之间差异而设立的税种,适用于美国公民和绿卡持有人,即美国税务居民身前免税赠与他人的资产受赠与税的限制,超过一定额度就要交税,身后遗产分配受到遗产税的约束,超过一定额度也需要交税。将来中国如果推行遗产税,也一定会同时出台赠与税。

    加拿大没有赠与税和遗产税,其中涉及到的资产赠与,是看资产是否有增值来界定是否需要缴纳增值税的,对被转移的资产本身并不纳税,也就是说,在加拿大只有在所赠与的资产或遗产产生资本增值时才需要纳税。

  2. 彩票中奖。中国要交税,加拿大按当年收入缴税

投资收益缴税

投资收益可以分为三大类:

  1. 利息收入。例如银行存款、投资于政府债券等获得的收益。在加拿大,利息收入没有任何的税务优惠,该收入等同于工资等收入,100%交纳所得税。
  2. 股息收入。股息收入是指投资于某家公司的普通股票或股票型基金所派发的股息。每年股息收入在当年可以得到股息税务优惠。与利息收入相比,股息收入具有一定的税务优惠。
  3. 资本增值收入。资产增值收入泛指出售的投资品种,如股票、基金、物业等所赚取的利润收入。资本增值在税法上有很多不同的限制和优惠,例如出售房屋指定为主要居所赚取的利润,可以申请免税;出售股票、基金、或非自住房,所获得的资本收益,按50%交纳资本利得税。

每个人和每个家庭都应充分利用加拿大的税务优惠来降低投资收益的税收

特殊情况延期或免除税务处罚

  1. “自愿披露”项目(Voluntary Disclosures Program)

    几年前我故意未报不少收入,这事儿一直令我不安,但如果我现在自愿补报,我将面临重罚甚至会坐监。加国税局有一个,每年数以千计怀有内疚之心的民众利用这一项目纠正自己过去的瞒报漏报错误。税局方面称,在 2008-2009 税务年度,共有 11,393 宗通过该项目做出申报的案例,其中 8,000 宗申报获接纳,不过有 1,506 宗因不属于“有效的自我揭发”而不获接纳,其余的则由纳税人自行撤回。那些多年来未报税或者“忘记”申报收入者,完全可以利用这类项目坦白承认并补报,而不用担心受到严惩或遭起诉(当然所欠税款及其利息是要缴交的)。该项目甚至允许通过一个经授权的代表进行不署名的自我披露。需要注意的是,这类项目有一些至关重要的条件,譬如:自我披露必须是完整的;必须是在税务部门开始核查与你有关的税务事项之前完成,如若你知道了税局正在稽核你,你才供认,就太迟了。

  2. 由于重病在身或者家里发生了火灾而不能按时报税。税局会同意你晚些时候报税而无需受罚。在 2008-2009年度,超过 63,000 纳税人在税局的纳税人减免规定(taxpayer relief provisions)下,虽然因故迟报税,却得以免除缴交利息和罚款。

#References# 出租房报税,哪些费用可以抵扣?

来探亲父母能够为我们省多少税?(实战篇)

Contractor和Self-Employed的区别

工作费用的抵税

在家办公,能用T2200表格减税吗?

如何卖房子而不用交税

2016年加拿大税务政策的变化

Tax - Spouse

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Introduction

在美国,夫妻或是配偶可以选择共同填写一份个人所得税申报。加拿大不同于美国,夫妻或者配偶双方进行报税的时候都需要填写单独的个人所得税表。尽管如此,加拿大政府对于有配偶或是伴侣的报税者提供了一些税务上的弹性空间和特殊减免,本文就这一些比较特殊的税务处理进行展开。

在个人所得税申报表的第一页需要填写个人的婚姻状态,其中包括了

  • 已婚Married
  • 法定同居Living Common Law
  • 丧偶 Widowed
  • 离婚 Divorced
  • 分居 Separated
  • 单身 Single

如果您在婚姻状态中勾选了已婚或法定同居的状态,那么您也同时需要填写配偶或是同居伴侣的信息,包括:社会保险号码(SIN ),姓名,当年净收入等。这些信息的提供可以帮助CRA确认您的婚姻状态,并且核算相对应的税务减免的额度。

如果当年12月31日您在法律意义上保持结婚关系且没有分居超过90天,就表示了已婚的状态。如果您满足了以下条件之一,那么属于法定同居的状态:

  1. 您和您的伴侣保持了至少一年的同居关系

  2. 通过血缘或领养共同拥有孩子或伴侣对于您的孩子有监管权且孩子完全依赖于伴侣。

在确立了您的婚姻状态后,下面我们就来展开一些适用于已婚和法定同居的税务减免和处理方式。

1 配偶免税额

在一年的任何时候,如果您的伴侣的年度净收入小于个人基本额11,809加元(2018年),那么您可以申报的年度联邦配偶免税额的计算为11,809加元减去您配偶的净收入。也就是说,当夫妻双方的收入都大于11,809加元,就没有办法申报配偶免税额。

2 家庭减税额

如果您和你的伴侣有至少一个小于18岁的孩子,高收入的配偶可以向较低收入的一方转移最多50,000加元的应税收入。根据配偶两人间的边际税率的不同,最高减税额度为2,000加元。此项减税额从2014年开始实行,并在2016年年度预算被取消,所以只有2014和2015年度的报税还允许此项税务优惠。

3 医疗费用

加拿大联邦政府和省级政府对于医疗相关的支出都给予了顶税金的优惠。通过将符合资格的医疗费用减去抵扣起点(由个人净收入和年度报税数字决定,2017年为2,268加元)其计算结果的15%将作为顶税金减少当年的应缴税款。如果计算结果为负,即符合条件的医疗支出少于抵扣起点,那么没有可以使用的医疗费用顶税金可申报。

而您在有配偶或伴侣的情况下,可以将配偶,未满十八岁的子女,和您的医疗费用总和并在一个人名下申报。个人净收入的增高会减少可申报顶税金的医疗费用部分。所以在选择申报人选的时候,应该选择收入低的一方。

4 儿童看护费

儿童看护费主要是指为了看护儿童而支付的费用,例如日托所,保姆的雇佣等。对于小于7岁的儿童,每年最高可以申报抵税的费用为8,000加元,对于7-16岁的儿童,每年最高可以申报顶税的费用为5,000加元。一般来说,如果有配偶两人,要求由收入低的一方来申报儿童看护费。但是收入较低的一方如果存在特殊原因(上学,残障等)那么可以由收入高的一方来申报该笔费用。

5 退休金分配

上述提到的家庭减税的取消对于退休金收入的分配不产生影响。您最多可以将符合条件的退休金的50%分配到配偶或伴侣的应税收入中。根据不同的年龄段,具体符合条件的退休金也不一样。夫妻或者伴侣之间只能选择单向分配,即不能同时申请分配收入。

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6 慈善公益捐款

联邦和省级政府都对慈善公益捐款提供了一定的不可退还顶税金(Non-refundable Tax Credit)。加拿大联邦政府对前200加元的捐款提供15%顶税金,对于超过200加元的部分提供可获得29%的顶税金。可以看出,超过200加元的部分可以转化成顶税金的比例更高。所以如果您和您的配偶在年度都对符合条件的慈善机构进行了捐款,配偶之间的捐款总数可以全部分配到其中一个人,并由这一方申报顶税金。举个例子,如果夫妻双方各有150加元的捐款,那么每人分别可以获得22.5加元的顶税金,共计顶税金为45加元。但是如果将300加元的捐款累计到一个人申报,那么可以得到59加元的顶税金。

7 RRSP 空间

配偶之间可以在注册退休储蓄计划RRSP使用对方的认购额度(Contribution Room)。不管是自己认购额度还是为配偶认购额度,在未超过合计认购额度的前提下,都可以用来抵税。高收入的一方可以使用较低收入一方的认购额度,这样的优势在于能够帮助高收入的一方减少应税收入以达到家庭单位的税务减免。但是如果认购额在配偶RRSP存放了不足三年被提取,那么提取的款项依旧会被纳入较高收入的那一方名下纳税。此外如果一方已经达到71岁的年龄限制不用再交款,也可以为另一方继续缴纳。

综上所述,加拿大对于有配偶或伴侣的个人报税提供了很多税务上的抵扣。根据个人情况和收入的不同也会产生不同的税务处理方式。建议您咨询专业的税务公司为您和您的家庭制定最合适的个人税务安排。

一个家庭单独报税 vs. 一起报税

大家都知道报税时夫妇俩要分别填写自己的T1, 可实际上各自的表都是”你中有我, 我中有你”. 即要将对方的信息填入自己的表中. 作为一个整体来报税,是将双方重叠的税项合理安排, 这样做有什么好处呢? 具体地说, 有以下方面:

(1). 如果对方收入不超过$7300(2006年数据)时, 可利用其减税额以减少你的税前收入. (2) 作为一个家庭, 其中一方可为配偶和孩子申请SALES TAX CREDIT ( 大人$100, 小孩$50) (3) 家庭中收入高的一方可申请ONTARIO TAX REDUCTION. 基本减税额为$181, 每个孩子再增加 $334 (4) 可以将自己没有利用完的CREDITS 转给配偶. 以减少上税收入.

#References# 夫妻报税的税务处理及优惠

如何判定common-law关系

不知道有多少人在利用这个漏洞:两人都有工作,同居且有一幼儿,报税的时候居然双方都报单身,真是太无耻了,政府也不想点办法制止

Finance - Fundamentals

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介绍加拿大的银行,账户,贷款和投资

Bank

加拿大的银行加拿大的银行主要分为三类:schedule I,schedule II和schedule III。截至2007年4月,schedule I的银行一共有22家,均为加拿大本土银行。schedule II银行有24家,为外资银行在加拿大成立的法人子银行。schedule III银行共有26家,其中包括在加拿大经营业务的20家提供全面服务的外资银行分行和6家外资银行贷款分 行。

大家通常在schedule I银行办理各项业务,因为schedule II和schedule III银行一般不从事零售银行业务,除了像HSBC,ICICI银行等以外。schedule I银行的名单 和网站可以从加拿大银行家协会网站上获取。www.cba.ca

  1. schedule I银行 在加拿大,大家耳熟能详的几家大银行,比如BMO Bank of Montreal,CIBC,Scotiabank,RBC Royal Bank,TD Bank Financial Group, National Bank of Canada等都是schedule I银行。所有的银行必须按照银行法,即Bank Act经营业务。根据调查,85%的零售银行业务通过电子交易方式完成,例如使用借记卡debit card(即银行卡bank card),电话银行,网上银行和无线掌上银行。

  2. schedule II银行 这些银行的股份是由国外母行或其他金融机构所掌握。在这些银行的存款同样有存款保险资格。在加拿大,加拿大存款保险公司(CDIC)提供存款保险业务,具体将在以后文 章中介绍。大多数schedule II银行从事商业贷款业务,它们吸收企业和公司的存款,并通过在货币市场上发行金融工具来筹集资金。

  3. schedule III银行 这些是外国银行在加拿大设立的分行。大多数可以提供全面业务,包括接受存款,只有少数仅仅是贷款分行。加拿大政府允许设立schedule III银行,方便了本土银行的海 外经营发展,同时也吸收了海外资金,使加拿大企业获得多种借款渠道。

银行业务

主要包括三个方面:日常银行业务、借贷、投资

  1. 日常银行业务(Day to Day Banking):支票账户、储蓄账户、汇款、付账单、网上银行。

  2. 借贷(Borrowing or Lending):信用卡、透支保护、学生贷款(买车、买房)。

  3. 投资(Investment):定期存款(GIC)、互惠基金(Mutual fund)、买股票。

投资账户分几种,一种是:Non-registered account(非注册账户),还有一种是免税账户。有了社会保险号(SIN,social insurance number),可以开免税账户(Tax-free account),因为加拿大的税率较高,一般是收入的35%,因此有工作的人士一般会开户买退休基金RRSP然后用于抵税抵税,允许购买的退休基金一般是收入的18%左右,每年的额度会有调整。

FAQ

  1. 一定要在CDIC member的银行存钱。CDIC (Canada Deposit Insurance Corporation) is a federal Crown corporation created by Parliament. CDIC insures Canadians’ savings in case their bank or other CDIC member institution fails or goes bankrupt. 就是说,银行破产了,储户也能得到赔付
  2. 尽量不要付钱买支票,选有免费支票银行账户。
  3. 往美国汇钱的话,自己先通过网上账户换好,比直接在柜台让银行换合算。
  4. 如果有美元投资/美国旅游等需求的朋友,建议开TD或RBC的银行账户和信用卡。
  5. 5大银行的账户通常有月费,一般存一定额钱,可以免月费。根据月费不同,transaction次数有可能有限制。
  6. 往美国汇款可以通过xe.com, 直接加拿大账户的加元转到美国账户美元,用电子转帐(ETF),无手续费。XE Trade的汇率也是不错,比一般大银行都要好。往北美外汇也可以,不过会有Wire Transfer费用。
  7. BMO的房屋贷款服务还可以,一般利率在5大银行里算偏低的,特别新移民没太长加拿大信用记录的可以考虑。现在BMO的5年Low Rate Closed Mortgage Fixed固定利率是3.09%。如果信用记录长的,应该可以谈到更低。
  8. TD的debit card有Visa标记,可用于收Visa的地方。All-inclusive账户月费$29.95,无限transactions,账户里面有$5000(必须每天都超过$5000),可以免月费。亮点:网点多,营业时间长,中文客服较好。此外还有以下一些好处:免一张信用卡年费(最多值$170/year),可有一个免费small safety deposit box(值$60/year,大城市的可能不容易等到available的),免费certified cheques,免费个人支票本,免费加元和美元的draft/旅行支票,no TD network fee for non-TD ATM worldwide(其他银行可能收费),免费美元账户($59.4/year),preferred外币exchange rate,免费美元信用卡($39/year)等等。嗯,如果家里有$5000的闲钱,我还是建议大家开这个账户,省心省事,服务多。那些免费项目基本可以抵消$5000的利息了(按现在2%年利,$5000一年也就$100利息。而那些服务还是值这个钱的)。新用户开户的时候,还送$300的bonus。

账户

1。账户种类 加拿大的银行提供多种账户。就个人需要来说,无非是两大类:日常生活账户和投资账户。就币种来说,最常用的有加元和美元账户。具体地分则有支票账户chequing account,储蓄账户 savings account,注册投资账户registered investment account,非注册投资账户non-registered investment account。

2。开户原则 加拿大银行开户采用实名制。开户者必须出示规定的本人证件。开户文件包括两类:A类和B类。开户时需要提供两个文件,其中至少一个是A类文件。

A类文件包括:加拿大驾照(除魁北克省以外),加拿大护照,加拿大公民证,永久居民卡或移民纸,健康卡(除了安大略省,曼尼托巴省和PEI以外,在加拿大禁止银行复印上述三省的健康卡用于身份确认,魁北克省则禁止银行要求客户提供健康卡信息) ,工卡,加拿大出生证等。

B类文件包括加拿大支付协会会员的信用卡,员工身份卡,外国护照等。

3。联名账户 银行账户可以是联名账户,例如夫妻二人联名使用的账户。在开户时,应明确在该联名账户上开支票和处理有关该账户的授权事宜,例如是两人同时签字有效还是其中一人签字有效。

4。现钞问题 加拿大政府规定,如客户在连续24小时内累计存入一万加元以上的现钞,银行要进行大额现金交易报告,此举的本意是监视洗钱行为和非法生意往来。因为这个社会很少使用大类的现金,都是使用支票cheque、汇票money order,bank draft和转账等手段,通常认为大额现金是有可疑倾向的。

5。支票使用 支票上印有开户行和地址,户主的名字和地址、账号、支票编号,留出的空白包括:日期,数额(阿拉伯数字),数额(英文字),收票人名字,开票人签字,备注。

新开的支票账户银行往往会赠送一些,因为还来不及印支票。以后客户要自己订购(order)支票本,可以从银行订。如果从银行订,一般有两类支票,一类是single, 50张,100张,200张等,还有一类是duplicate,这类花费要多些。

在订购支票时,客户可根据需要,customize支票式样,可以使用标准图案版本的支票较为便宜,也可以选用个性化的支票。此外,客户可以出于安全考虑选择在支票上不提供自己的地址。

支票账户不是非用支票不可的。随着现代银行业的发展,付款手段越来越多,越来越方便,几乎所有的电话、电视、水电气,信用卡等账单都可通过银行的付款服务缴纳,而不象过去那样需要本人交支票。

6。银行卡 在银行开支票或储蓄账户的时候,当场就拿到银行卡并选择密码,便可在自动柜员机(Automatic Banking Machine-ABM)上使用了,对储蓄账户和支票账户都能操作。柜员机并不是单纯的提款机,而是提、存、查询都行。

有不少储蓄账户因为其利率高,通常不收月租费,所以规定如果通过ABM办理业务免费,而通过银行柜台办理业务则收大大高于支票帐户的手续费。

银行卡在本银行系统所有的柜员机上都免费使用,哪怕你远走多伦多,蒙特利尔。在其他银行的机器上也能用,但要收一点小小的费用,通常是一块钱。所以,应避免在其它银行的柜员机上使用银行卡。

银行卡不仅可在柜员机上使用,多数商场也接受它,作为割账卡,当时就把货款从你的账户上割走了,所以又叫debitcard。(注意,这和信用卡是有区别的。)

银行卡大多设有一日和一周的额度限制,例如,一天内用卡提款和花费总数不能超过$500,一周不能超过$1500等。这额度和你的存款额没有关系,而是为了保护你,万一丢卡或被歹徒威逼,不至于损失太大。

如果发生银行卡被恶意盗用或冒用,应立即向发卡银行报告,如确认情况属实,发卡银行将补偿损失。

支票 cheque

当客户到银行开立账户,获得银行卡时,该银行卡上往往已经设定了各种额度limit,有ABM/ABB取现日和周额度,有POS机刷卡消费的日和周额度,还有一个额度,客户往往不太了解,就是cashback额度。这些额度都是可以调整的(包括增加或减少),但客户需要和银行的业务人员咨询。

> cashback就是在超市结账时,跟收银员多要$20/40/80的零钱cashback,这个钱会加到账单上一起结算,只支持debit card

每天银行收到客户要求存入账户或取现的各种支票,通常是美元和加币。在加拿大,已经建立了一套完整的支票影像系统,也就是说银行收到所有纸质的支票后,都按要求存储其电子介质,便于查询,大大提高了支票的清算效率。

客户拿到支票后,可以通过ABM将支票存入帐户。但是此举的缺点是,ABM会根据客户的cashback额度,自动将支票超出额度的金额部分hold一定的工作日,也就是支票的全额存入帐户,并开始计息,但是被held的那部分金额在holding期内是不能被提取使用的。客户也可以通过银行柜台存入支票,这样做的好处在于银行柜台人员会根据政策和业务操作指南以及了解客户的情况等因素决定是否hold支票,hold多少,hold几天等。

hold支票的目的在于,客户在银行的账户内存入支票时,该支票尚未进入清算程序,即开票人帐户尚未被扣账,银行在一定程度上是先垫付了资金到客户帐户,然后再通过清 算程序从开票人帐户行处获得资金。在这一环节中,有可能会发生因各种原因而造成的退票returned cheque。如果发生退票,原先存入帐户的支票金额会被扣除。

  1. 加拿大联邦政府支票

    银行按规定可以为客户和非客户提供1500加币以内的加拿大联邦政府支票取现,条件是客户和非客户必须按要求提供其身份证件。注意,只有加拿大联邦政府的支票是不hold的,即可以cash out。而银行仍然会hold省政府和市政府以及各种政府机构开出的支票。

  2. 加拿大本地银行账户开的加元和美元支票

    加元支票最多hold7个工作日,美元hold10个工作日,从存入支票当日算起。

  3. 美国金融机构账户开的支票

    最多hold20个工作日

  4. 加拿大或美国以外的金融机构账户开的支票

    最多hold30个工作日

那么上述holding period是否都是一成不变的呢?并非这样的,因为规定的最多天数,所以实际操作中可能会hold天数少些。一般来说,参考因素有以下:

1。存款人的账户历史(曾经有多少支票被退回)
2。客户的平均账户余额(是否有足够资金供退回支票扣款)
3。客户在银行的开户时间长短(了解客户原则)
4。客户和银行的关系(该客户是本分行的客户还是同一银行其他分行的客户)
5。支票类型(是个人支票还是公司支票)
6。客户在银行的其他业务情况
7。是否有其他非正常账户交易

支付 Payment

在加拿大生活,需要支付各种账单,比如信用卡账单,学生贷款账单,信用额度账单,水电气账单,手机cable账单,地税账单,房租账单,等等,还需要支付汽车租赁或者其他分期付款购物的账单。此外,还要支付各种其它费用,例如美国签证申请费(在scotiabank办理),警局收取的无刑事犯罪记录调查费,等等,不胜枚举。

支付方式一般来说有以下几种:

1。支票。这是最常用的方式。对于已开出去的支票,客户可以根据需要办理停止支付手续stop payment。只需前往银行柜台办理即可。需要注意的是,必须向银行提供准 确的支票金额,收款人,支票号码和支票开立日期等信息。正因为如此,建议客户对于已开立的支票留有相应凭证,以便核查。银行还会收取50刀左右的费用。

2。money order或bank draft。两者功能作用差不多。只是money order金额不超过1000加币或1000美元,而bank draft则为超过1000加币或1000美元。客户在bank draft时,必须向银行提供payee具体名称。

3。certified cheque。客户需要向银行提供已开立的支票,然后银行按照客户要求certify支票,同时将相应款项从客户账户上扣除。需要注意的是,建议客户到其home branch办理本业务。如果客户在非home branch办理该业务,办理行会要求home branch确认印鉴等,往往需要花费较长时间。

4。直接转帐。这种方式通常用于支付各种日常生活开支的账单。有两种方式:1)客户向银行提供账单,银行可以办理一切印有encode 96的账单付款。2)客户可以将每月必须支付的日常开支账单整理一下,列出清单,在银行柜台将这些账单的帐号与银行卡相衔接,这样的话,客户可以通过ABM,online,电话,或者柜台转帐付款,无需提供账单。

5。定期自动扣款。有的客户购买电脑分期付款,则可以通过银行办理自动扣款授权业务。手续十分简便。只需前往银行领取相应表格pre-authorized payment,然后由银行填写账户信息,本人填写收款公司信息,定期扣款金额和用途,本人签字授权即可。

6。电汇。对于中国人来说,电汇是十分熟悉的。在银行办理电汇业务,需要向银行提供收款人帐号,名称及地址,收款银行名称及地址等具体信息。

透支保护overdraft protection

加拿大的银行有各种各样的和protection这个词有关的产品,例如overdraft protection,loss of life protection,health crisis protection等等,其实归根到底,所谓的protection即为一种保险。

国内客户大多不理解或者不明白什么是透支保护,它的作用是什么。这里给大家介绍一下。

透支保护主要是为客户提供方便和灵活性,尤其对各种交易非常频繁的客户或者平时无暇注意帐户余额是否充足的客户来说十分有用。

具体做法是,银行对客户的支票帐户上设立透支额度,并可循环使用。如果不发生透支,那么没有任何费用。如果发生透支,则收取少量的透支手续费和大大低于信用卡利率的透支利息。一般来说,透支额度从几百加币到几千加币不等(一般不会超过2千)。如发生透支,客户通常需要在一定日期内归还(通常30天左右)。

为什么需要透支保护呢?首先,客户如果由于疏忽,开出去的支票因为NSF(no sufficient fund)遭退回,会影响客户的信用记录。其次,无透支保护的帐户一旦发生透支,其利率是大大高于有透支保护。

GICs

Guaranteed Investment Certificate(GIC)是加拿大的投资品种之一,它具有在一定期限内获得收益保证的特点. 其利率通常比定期存款term deposit高。客户可以在注册养老金储蓄计划内投资GICs,也可以在非注册投资账户内投资GICs. GICs的品种繁多,总体来说有加币和美元两种,期限为1年,2年,3年,4年或5年不等.到期时,GIC可以续做. GIC的投资金额最低为1000加币.

市场上目前加币GIC的竞争十分激烈,例如ICICI银行提供1年GIC利率为4.85%,Scotiabank推出1年GIC4.5%,3年5%(可以按年计复利),TD Bank的18个月GIC利率为4.35%,HSBC的GIC利率为4.25%等等。而且,GIC的种类各有不同,客户需要有一定了解,并根据自身资金使用需求和计划,选择适合自己的GIC投资。

1。不可赎回GIC(non-redeemable GIC) 一般来说,此类GIC不能在到期日前提前支取,除非特殊情况,比如投资人身故。在这种特殊情况下,投资利息通常是会给付的。

2。可兑现GIC(cashable GIC) 一般来说,此类GIC随时可以兑现。但通常银行规定在GIC投资初期的一定天数内(比如30天),如果兑现,将不予给付利息。有的银行规定最低兑现金额和部分兑现后最低GIC剩余投资额。

3。可提前赎回GIC(redeemable GIC) 与可兑现GIC非常类似。

4。加速利率GIC (accelerated GIC) 此类GIC通常投资期限较长,而且年利率逐步递增。

5。股市指数挂钩GIC(stock-indexed GIC) 一般来说,加拿大的此类GIC与本地,美国和G7国家的股市指数挂钩,例如S&P, TSX60指数等。通常此类GIC不可提前赎回,而且需要较长期限的投资。与股市指数挂钩的GIC,既能享受到股市成长的收益回报,又能确保GIC本金的安全,因为此类GIC的本金是保证到期给付的。

支票账户chequing account vs. 储蓄账户savings account

很多新移民都纷纷到ING(现在叫做tangerine),PC等新型的没有营业网点的银行开户,因为那些银行提供较高的活期帐户利率。其实,仅仅在这些银行开户,会有一些不便之处。

事实上,加拿大本土银行也有类似功能的帐户,就是大家所知道的储蓄帐户savings account,因为有的储蓄帐户不仅提供很高的利率,还提供非常灵活的资金使用便利,所以通常人们把这种储蓄帐户称作高息帐户。

我发现不少加拿大人十分了解如何将支票帐户和储蓄帐户配合使用的道理,所以在此特向大家介绍。支票帐户的利率相当得低,几乎可以忽略不计,所以支票账户里不应保留很多余额,只要满足最低余额标准(如有的话)即可。在同一家银行同时开有支票帐户和储蓄帐户的好处十分明显。

一些网点较多的本土银行有活期利率高达3.5%的高息储蓄帐户。此类帐户内的资金性质为活期,特点是,无月租费,存款不收费,通过ABM,online,telebanking进行debit交易不受次数限制而且不收费,但如果通过柜台交易,则需要收取相当高的手续费。

不少加拿大人都是将短期内不用的资金或者暂时无法估计何时需要使用的资金放在高息储蓄帐户内,一旦需要使用,转至支票帐户,因为在银行柜台办理支票帐户的money order,bank draft等非常方便,而且收费很低。如果客户明确知道资金在一定期限内将闲置,则适合做其它投资,例如GIC。

home branch

在加拿大,每一个人的home branch在哪里非常重要。home branch通常就是开户人最初开户的那个银行的分行。不过,如果开户的客户因为搬家或其它原因,出于方便需要经常就近到另外一个分行办业务的话,则可以考虑将home branch转到就近的分行。这样做有什么好处呢?

首先,客户将业务相对集中在一个分行,即就近的分行办理的话,容易建立个人和银行的良好关系。这样的话,银行在支票hold方面可以有更大的灵活度。我曾经碰到一个客户,home branch是A分行,到B分行存支票,被B分行hold,然后又到C分行办转帐,结果因为支票被B分行hold,所以资金无法available。然后,只能由C分行与A分行和B分行沟通,并有A分行或B分行将资金release,才解决了客户的难题。由此可见,为避免不必要的麻烦,应该尽量集中在一个分行办业务。

其次,客户如果需要certify cheque时,通常到home branch办理要快捷得多,否则要花更多的时间。

再次,客户将业务集中在一个分行做,在申请借款和办理其它新业务时会相对更加容易些,原理比较简单,出于了解客户原则。

在办理平时业务中,我发现很多客户都非常知道home branch的重要性,一旦有发生居住地址改变或工作地点变更,都会将home branch改到离居所或工作单位较近的分行。

新移民房屋按揭贷款指南

关于究竟是租房划算还是买房划算的问题,很多人都讨论过。但是,按照咱们中国人的习惯,买房后才算是真正的居有定所。新移民刚登陆多伦多,没有工作,是否可以贷款买房呢?对于这个问题,大家完全不必发愁。

众所周知,新移民刚登陆,大多数还没有工作。所以,很多银行都有针对新移民的房屋贷款项目。一般来说,首付款为25%-35%左右,也有个别允许零首付。剩余部分就可以贷款解决,需要提供有关新移民的文件,证明是移民身份即可。

加拿大的房贷利率非常市场化,种类繁多,而且方式灵活,还不时地提供各种促销。在选择房贷时,要注意一下几个方面:

1。贷款额的问题。一般来说银行贷款额不超过房价的80%。

2。固定利率和浮动利率。就目前来说浮动利率普遍低于固定利率。但是如果房贷期较长的话(例如3、5年),那么选择浮动利率的风险就比较大了。

3。贷款期限和分期还款期。这是两个概念。贷款期从6个月,到5年不等,而分期还款期则从25年到40年不等。两者区别如下:

贷款期到期后,客户可以选择在原贷款银行renew mortgage,或者选择另一家银行refinance mortgage。贷款还款频率可以选择每两周,每月,每季度等方式,还款金额则根据分期还款期来计算,就是国内通用的年金计算法。

4。开放式和封闭式贷款。两者有很大区别,但简单地说,开放式贷款允许提前还款,而封闭式贷款对提前还款设置各种限制。

根据以上介绍可知,客户可以选择的余地很大。比如Scotiabank目前正推出的save now,save later的房屋贷款计划,期初贷款期为1年封闭式固定利率贷款,利率为1年固定利率报价下浮1.65%。到期后,如选择5年固定利率封闭式贷款,则利率为5年固定利率报价下浮1.25%。这样1年到期后,客户如有闲散资金,可以选择部分还款,然后续做5年。目前几大银行的利率报价大家可以从网站上得知。

保险Insurance

一些保险和理财的常识

  1. 如果遭遇意外,车祸中丧生的话,遇难人的家属能直接从汽车保险公司领到多少赔偿金? 答:大约二万五千加元。

  2. 取得人寿保险以后可以享受哪些政府现行法律豁免和税务优惠? 答:保单内的现金价值延税滚存积累;保单内的现金价值免受债权人追讨;保单内的现金价值可作银行抵押贷款, 以享受免税养老金;受保人去世后,保单的赔偿金百分之百免税。

  3. 如果你想把保险作为一种把财产转移给后代的工具时,你应该考虑的险种是哪一种? 答:永久性终身保险。

4.如果想用RRSP投资抵减2006年的收入税,那么必须在2006年投资或者不超过2007年_____(月、日)投资? 答:3月1日。

  1. RRSP购房首期计划指的是纳税人第一次购房可以从RRSP中取出最多$20,000来付购买房屋的首期,若夫妻双方联名买房的话,则最多可以取出$40,000, 而不涉及税收 问题。 但是必须满足哪些条件? 答:必须是首次购房,联名买房者也必须是第一次购买房屋;必须是加拿大合法的纳税人,且已购买RRSP至少三个月;要在15年之内将所有取款还清,且必须在取款之日的第二年开始还款。

  2. RESP的税务优惠是: 答:投资回报暂时不用上税,待孩子读大学时作为孩子的收入纳税。

  3. 每一年家长最多可为孩子存入多少钱的教育基金? 答:$4,000。

  4. 政府每年给每个孩子教育基金的补助最多不超过多少? 答:$500。

9. 甲卖出非自住的投资房时赚了5万元, 请问老王如何交税? 答:Captical gain的50%,2.5万元算当年收 入交税。

FAQ

留学生银行卡开户条件

要有两个证件,可以是护照、登陆纸(IMM1342)、学生号、税号。刚来的学生带的钱也许会比较多,有在了支票账户后,多余的钱可以放在Saving Account(储蓄账户)或者做理财产品投资,有的储蓄账户基本没有利息,有的利率在0.5%、.075%、1.5%,不同银行的利率会有所不同。有些银行为了吸引存款,头三个月会有2%的利息。有了这些账户后,就可以用这些账户付账单、转钱等。

建议留学生开信用卡,信用卡比较好申请,额度也比较低,一般在500-1000加元。办理信用卡需要存一部分钱做抵押,大部分信用卡消费有现金返还,或者给点数,这些点数可以用来购物、看电影、旅行、买车等等。

留学生财产管理

  1. 借贷方面的业务:买房子贷款比例大部分为50%左右,但还有额外的条件。

  2. 投资:定期存款(GIC)不会亏钱,利息也不会高,1-2%利率,好处是绝对安全(CDIC 担保,银行破产,个人10万以内存款,CDIC会赔付)。

    CDIC: Canada Deposit Insurance Corporation 加拿大存款保险公司

  3. 股票:不建议学生操作,适合对各种投资市场了解的人士操作。而且资金量不大的话,买股票风险很大,外国人大部分人买互惠基金,每个基金后面有专业团队管理,基金经理要求有License,风险相对小,但也有高风险基金,例如贵金属、原油等方面的。基金其实就是股票和债券的组合。风险大小和股票配置比例有关,股票配置比例越高,风险及收益越高。买基金和定期存款比,回报率相对较高,比较保守的基金一般有3%的年回报率。投资有利息分红,资本增值部分的税收比定期存款利息低很多。

加拿大银行网点多吗?

ATM机、分行网点很多,五大银行营业六天,周日休息。

加拿大的银行也要去营销各种存款,信用卡开卡,购买基金这些任务吗?

有任务,客户量很大,一般都能完成任务,没国内那么大压力。国外银行人员工资是固定工资工作加奖金,不会有太大压力推销各种业务,都是客户自己上门要求服务。

银行的薪酬怎么样?

看职位,不同职位薪酬不同,有时薪15、16加元的,也有50、60加元的,年薪3万-50万-100万不等。

银行招收什么专业毕业的学生

没有固定什么专业要求,不一定要Finance(金融)或者Marketing(市场营销),主要看岗位,IT、前台什么专业都有,理财要有比较强的专业知识,要考相应的License(从业执照)。

国外的银行除了基本利率以外,有没有高于定期存款利率的投资

银行基本利率的存款,在国内一般我们把这样有比定期存款利率从高一点这种存款叫理财产品,有三个月的年化收益率4.6%,6个月的4.3%等,加拿大有这样的存款吗?

GIC在美国、加拿大绝对做不到国内那么高,利率和国家基准利率及通胀挂钩的。加拿大通胀远低于国内通胀,GIC永远比通胀低。

加拿大目前的定期活期存款利率大致多少?

活期存款利率从0.05-1.5%甚至2%不等。有些银行为了吸引客户前三个月会给2%的利率。

留学生一般消费使用,申办什么卡比较好呢?

信用卡有3种,一种没有任何优惠的、一种现金回馈、一种返点数(1%左右),各大银行不同,看自己需要。

RRSP存入后利息是多少?一般人的理财计划是交最大限额还是只是仅仅为了抵税用?

RRSP(Registered Retirement Savings Plan,注册退休储蓄计划)没有利息,只有通过投资才能获得回报率。理财计划要根据个人可支配资金去投资理财。

家长持旅游护照开的储蓄账户,银行一般如何收取账户管理费用?

储蓄账户没有费用,交易次数有限制,根据实际交易收费。

房子每个月mortgage(按揭)对抵税方面有没有什么帮助?比如利息可以抵税吗?长期来说,如果有多余的钱是应该买一些理财还是多还房贷?

自住房利息不能抵税,如果房子用于投资,利息可以抵税。自住房,大部分中国人会选择还贷款,出租房没必要还贷款,可以做投资。

加拿大银行有倒闭吗?

倒闭可能性很小,上世纪九十年代加拿大西部倒闭过一家银行。

国内办理出国卡在国外使用消费方便吗?

现在国内都可以办的VISA、MasterCard信用卡,出国消费很方便。

定期存款是还要收税吗?

存在免税账户不收税,存在RRSP账户收税。

#References# certified cheque, money order和bank draft的区别

Finance - Benefit

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福利

  1. GST 退税Tax Return。具体参考tax - benefit

  2. 医疗保险Healthcare Plan。加拿大政府每年拨款约48亿加元用于实现医疗保健福利。除牙科和眼科外,病人看医生,不须支付诊金、化验费、住院和手术等费用,只须支付处方类药费。

    如果你的家庭医生认为你需要住院,甚至手术,不论手术大小,一切费用全部由医疗保险计划负责。在住院期间,病人的伙食、药费等都不用自己支付分文。65岁以上的老人和领取社会救济的人,其处方药大部分为免费提供。 生孩子,也是免费的,一分钱都不花。 加拿大全民医保看病免费,但是不包括处方药,牙医,眼镜之类,这部分需要雇主给员工买补充保险。 不少雇主给员工交这部分保险,很多人在有工作的情况下实际上是不花这笔钱的。 即便有保险,买药看牙也需交少部分,保险cover大半如70~100%。自己看病花的那部分,能抵税

  3. 社会福利金social Welfare是加拿大福利体系的一块基石,但指的并不是加拿大整个社会福利系统,主要是给那些需要而又不符合其他福利申请条件的人士,供其支付食物、住房、燃料(汽油和煤气)、衣物和药费等开支。具体规定和资助金额多少随地区而不同。同时也提供一些再就业培训计划。

    加拿大居民在没有收入,而且银行存款在1000加元以下均可申请此福利。若是单身人士每月可获得500-700加元,三口之家每月可获得1100-1300加元左右,足够维持一个低水准生活。新移民通常在前六个月内是不能享受此福利,所以登陆加拿大后都需要一笔经费,可以维持六个月的生活。

  4. 带薪假期Vacation opportunity

    加拿大政府规定:全职雇员在工作一年后可获每年两周(十个工作日)有薪假期;连续工作五年后,可获每年三周有薪假期。假期不得以薪金替代。雇员不得因为怀孕而遭解雇。

    此外,还可获得无薪产假,继续保有其退休金或医疗计划,并于产假结束后返回原工作岗位。产假中,产妇可申请就业保险产妇可申请就业保险EI。

  5. 失业保险Employment Insurance

    加拿大的永久居民若在一年中连续工作了半年,后因失业、患病、生子或者是领养孩子而不能继续工作,则可通过全国性的就业保险计划获得此项福利。

    申请要求是在过去的一年中连续工作了910个小时,失业后即可到加拿大政府就业中心申请享受福利,一般补贴是原月薪的56%,最多可连续拿10个月。加拿大的永久居民包括持有枫叶卡的移民和公民,但是有两种情况是拿不到这笔钱的:1、由于犯了严重的错误而被老板开除;2、主动辞职。

    保险主要包括:

    1、普通失业保险( Regular Benefits ):是针对不是由于自己的过错而导致的失业人士。如由于工作短缺、季节性工作、或大量裁员所导致的失业。这些人士应该随时可以并且能够工作。

    2、怀孕、父母保险( Maternity, Parental, and Sickness Benefits ):是针对孕妇、最近刚刚做了父母或领养了小孩以及需要照顾新生儿的人士;疾病保险:是付给那些由于疾病、受伤或需要隔离而不能工作的人士。

    3、陪护保险( Compassionate Care Benefits ):是针对那些要暂时离开工作岗位去照顾自己病危的家人的人士。

    4、渔工保险( Fishing Benefits ):如果你是从事渔业的自雇人士,则有机会申请渔工保险。

    5、其他特殊保险( Specific Situations ):如果是教师、在加拿大境外工作、自雇、自营等人士,可在有部分条件限制的情况下申请此种保险。

  6. 收入保障津贴GIS 在没有收入或者是月收入很少的情况下可以申请收入保障津贴,此处的收入包括工资、养老金、失业保险、和一些其他的福利。收入越少,得到了保障津贴则越多,这项福利每年都会进行审核并重新申请。

  7. 政府房Government Housing

    为了保证人者有其屋,保证低收入者也能住房,加拿大政府每年都拨款建造大批的政府房,由政府委托的专门公司管理,以极低的价格出租,而且往往是很漂亮的大楼。

    原则上任何加拿大居民都可以申请,但它的特殊收费方式把有钱人自动排除在外。基本收费原则是按收入的百分比交租,通常是月收入的25%至30%。如你的月收入只有1000加元,你只需拿出250加元交房租即可,而你住的可能是二室一厅或三室一厅的大型公寓。但如果你月薪为10000加元,就要拿出3000加元交租,这样非常不合算,这笔买房也绰绰有余。因此保证了低收入家庭也能住房。

  8. 怀孕津贴Maternity Benefit

    怀孕母亲最早可以在预产前8个星期开始领取怀孕津贴,但是申请人需要经过两个星期的等候期,所以怀孕母亲最早可以在预产期前10个星期放产假,然后向加拿大人力资源部门的就业保险办事处申请怀孕津贴。

    这项福利最多可领取15个星期,领取时间是会在婴儿出生后的第17星期停止发放,但若婴儿因健康问题需要住院,停止发放的期限可以延长,但不超过52个星期。

  9. 儿童福利金 Canada Child Tax Benefit(CCTB)俗称牛奶金

    这是一项给儿童的福利,在加拿大,每个小孩从出生一直到18岁,都可以每月领取这笔补助,这笔钱足够孩子喝牛奶了,所以我们习惯叫它牛奶金。这项福利的多少则是根据父母去年的收入而定的,少则每月几十,多则几百,真的生六七个孩子,低收入家庭一个月可以领取三四千加元了,相当于人民二万!

    当然,年收入超过19万加元的家庭就无此待遇了,设立这笔补助的目的,一是想帮助收入低的家庭,二是鼓励大家多生孩子。

    儿童福利金是免税的收入,家庭收入在20万一年以下有孩子(18岁以下)的家庭都有,根据家庭收入多少和儿童年龄决定的, 比如家庭收入3万,有两个6岁以下的孩子一个月有1000多,如果是两个6岁以上的则是900。又比如说家庭年收入15万,两个6岁以下一个月大约$250,6岁以上的话只有$100.

  10. 托儿补助金Child Care Subsidy

    加拿大本地孩子从小学至中学的义务教育都是免费的,但是学前教育是自费的,一个小孩的月托费要600-800加币,很多低收入家庭因此无力把小孩送去接受早期教育,因此政府就专门拨款成立托儿补助金。政府根据申请人的具体情况,有时补贴一半,有时全额补助。

    这项补助是直接支付给孩子所就读的幼儿园,金额根据申请人的具体情况而定,但并不是两个失业的父母更容易获得这份补贴哦,政府会认为你们有时间自己教育孩子,这项补贴优先考虑那些父母双方都在工作或者学习,并且收入较少的家庭。

  11. 退休金计划Pension Plan (CPP)

    加拿大各省都实施退休计划(魁北克省除外),加拿大居民在每月的收入中扣除一定数额的退休金供款,在退休后或身体长期有障碍的时候,就可以通过这项计划得到补助。

  12. 养老金OAS

    加拿大的法定退休年龄为65岁,加拿大的居民不论其资产或收入,只要在加拿大定居十年以上即有资格参与“老年人福利保障项目(Old Age Security Programs)”。需注意,养老金不是在您到了退休年龄后由政府自动支付,须由本人在65岁生日前的十二月内向政府提出申请,方可领取养老金。实际上,养老金与中国最低生活保障金类似。养老金的数额多少要依申请者在加拿大居住的年限长短来定,由联邦政府按月发放。

    养老金的领取和资产或者收入无关,并且无须供款,而是视居留年份而定,所以新移民并不能享受全额的养老金。但是作为加拿大的移民,年龄在65岁及以上,在18岁之后在加拿大居住至少10年,可以获得部分养老金。

  13. 配偶津贴SPA

    配偶津贴是针对那些只靠一份高龄保障退休金为生的高龄夫妇,申请条件:年龄在60-65岁,配偶领取高龄保障退休金;总收入不超过规定的数额;在18岁之后在加拿大居住至少10年。这项福利也是每年一审。

    如果符合下列条件,即可领取配偶津贴,这是用来额外津贴那些只靠一份高龄保障退休金为生的夫妇的:1、年届60岁与65岁之间、配偶为领取高龄保障人士。2、总收入不超过规定的数额。3、在18岁之后在加拿大居住至少10年。SPA须按年度重新申请。此项津贴可继续发放,直至你再婚或年届65岁为止,甚至配偶去世这项津贴仍可继续发放给你。

  14. 患病津贴Sickness Benefits

    患病津贴是帮助那些因患病,受伤或受检疫隔离而不能工作的雇员,解决其经济的困难。患病津贴最多只可领取十五个星期,但必须过去五十二个星期或自上次领取就业保险金后曾工作七百个小时。你可在同一个津贴期内领取患病津贴,怀孕津贴及育儿津贴,但加起来不可超过三十个星期。

    申请患病津贴必须提供医生证明,证明你是患病及所需的康复时间。

References

看完这些福利,我准备这辈子都呆在加拿大了

Finance - Mortgage

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银行贷款条件

我们都知道,加拿大是个信用社会,什么都讲究–信用两字,买车看信用,去银行申请信用卡要看过去的信用等等。买房贷款银行肯定也是要看你信用啦,除了信用还看什么?如果向银行申请房屋贷款,银行都需要看你哪些条件?

银行贷款的条件一般来说我们叫做5C,什么是5C?这5C具体的内容是什么?如何利用好5C来申请贷款?

5C分别是:Credit(信用),Capacity(贷款能力),Capital(资产),Characters(性质),Collateral (抵押)

Capacity是看你将来的挣钱能力,Credit是看你的历史表现,而Capital则看出你目前的财务状况是否强健,这是最主要的三个因素。过去+现在+将来,如果你过了这三关的话,那你就是银行的座上客,财神爷啦。银行借钱给你,风险低,回报好,时间久。既然这样的话,就请径直地走进银行的大门,理直气壮的告诉他们:I deserve for your best rate。

Credits 信用额度对贷款的影响

一般来说,加拿大的信用公司分为以下两家:Transunion和Eaquifax,大部分机构都是使用Eaquifax。

个人信用是有个评分等级的,

  • 680分以上的人,信用那是杠杠好!申请啥都不用愁
  • 650分~680分之间呢就是一般情况
  • 600分以下的人就只能呵呵了,5大行的各种贷款基本上没戏

建议是家里每人开一张信用卡,每张信用卡要使用2年以上,每张都有2000以上的信用额度。坚持使用信用卡并按时还足。

信用报告由很多部分组成,工作情况,账单还款与各种债务还款记录,甚至信用卡的申请次数都会影响个人的信用值,是什么组成了credit report,上网随便Google一下便可。

信用记录是银行是否批准房贷的一个非常重要的指标,信用分的范围为300-900,加拿大大部分人的信用分在700-750之间,650只能算是 “good”的级别,基本只有1%的人可以达到800分以上,想快速的提高自己的信用分,有几个小窍门:

  1. 不要付款只用现金或者debt card,因为没有还款记录,就意味着你没有信用历史,好的长久的还款历史记录会使你的credit分值大大增加;

  2. 不要只申请一张信用卡,但也不能手持过多的信用卡,有能力的人visa,master,AE各持一张,另外随便加个store credit就是完美的 credit trade line,过多的信用卡在手,银行会认为你是个credit seeker或者依靠credit生活;

  3. 每张卡给你的额度,每月都尽量不要花超过额度的30%,不然银行会认为你是个不善于管理自己开销的人,这会降低你的信用值;

  4. 银行开账户,最好是saving,chequeing和投资账户都有,账户不要overdraft;

  5. 不要长时间只还信用卡账单的最低还款额,最好是月月结清账单;

  6. 一个稳定的工作,时间越长,越增加信用分;

  7. 银行给你LOC,那么就收着,不用就不会有利息,但mortgage与LOC这两个债务同时拥有会比只有mortage获得更快的信用分累计;

  8. 拥有房产比只租房子能获得更高的信用起始积分。

个人的信用卡还款记录,债务还款记录和信用卡额度使用记录,占据了个人信用分值评估标准的70%,被讨债或者申请破产的记录,一次就可以叫自己的信用分值重新推倒再来,重新建立个人信用报告的时间成本相当漫长,所以万不得已,宁可走一个叫“与债主协商”的还款程序建议,也不要让债主主动上门追债或者申请破产。

Capacity 偿还能力对贷款的影响

一般来说,银行在评估一个人的贷款能力时候,会分为两步,一个就是看你的总偿债率(Total debits service ratio)不得大于43%~44%,另外一个就是我们之前说过的毛偿债率(Gross Debt Service Ratio)不得高于39%,对于不同的银行来说,GDS会有不同的算法,还是具体情况具体分析。

一句话,TDS和GDS就是你的贷款能力问题!

而证明你的收入的最直接的,最有效的证据就是你的雇主信+工资单,如果是自雇人士的话就需要看过去2,3年的纳税单。银行会根据申请人的税前收入,以及房子的各种开销(Mortgage,地税,水电,取暖,Condo fee等),算出两个比率:GDS(Gross debt service ratio)和TDS(Total debt service ratio)。

Capital 预留资金对房屋贷款的影响

很久以前,在做房屋贷款的时候银行讲究看资产净值,就是说你不看你的收入有多少,买房做贷款的时候,只要你有能力付一定的首付款,剩下多钱少银行都可以贷给你,如今那个政策在5大行里基本已成为传说…

如果你信用不好,TDS和GDS过高(还款能力差),但是手头有现金能做downpayment,那么可以去2级或者3级银行尝试一下房屋贷款!只要付够一定的首付,2级以下银行就可以帮您做房屋贷款,当然这个利息也是一定会比1级银行高的。

贷款买房就好比是借钱来搞一个大的工程,如果要说服别人掏钱,你自己先要垫付开始的启动资金,来表示你的承诺。如果你对自己的项目都没有信心,怎么能说服别人也来参加呢?从银行的角度来想:虽然你的收入已经够了,但是今天的工作,可能明天就失业了。今天值30万的房子,可能下个月只值27万。在一个最坏的情况下,银行怎么做才能尽可能地保护自己呢?答案就是:你需要有一笔钱,可以作为down payment,来抵挡可能出现的各种风险。足够的downpayment 加上抵押物,即使收入低,也能贷到款

对新移民,贷款买房有只需要付够35%的首付款,不需要看收入就可以批贷款。 还有只看资产,付30%-40%首付就批贷款 但是随着贷款压力测试的现世,各大银行不得不收紧政策,“收入”成为贷款买房最大的问题!

Characters 工作性质对房屋贷款的影响

是医生还是餐馆服务人员,是律师还是搬家公司老板,是房地产经纪还是一个房东?工作性质不同,对贷款也是有一定影响的。每一个人的情况和性质肯定是不一样的,因此放贷标准也是不同的。

总而言之就是,工作越稳定,前景和钱景都是一片光明,就越容易贷到款!

Collateral 抵押对房屋贷款的影响

这个非常好理解了,加入你名下有5套房产,准备再买一套豪宅,把其中两套或者三套拿出来做抵押,这种情况下,非常容易获批,毕竟万一哪天你没能力还房贷了,银行手里还有你另外的两套或者三套房子可以拍卖…

抵押物越值钱、越稳定、越安全,那么贷款就越容易获批!

贷款能力

目前通用的标准为GDS ratio不超过32%,而TDS ratio不超过40%。如果你两个指标都达标的话,恭喜您,现在银行已经认为您肯定有能力(Capacity)按时还清贷款了。

在实际操作中很多银行会适当放宽标准,实际上这两个指标是银行从保护自己的角度来计算的,能保护银行的标准,对我们来说不一定足够,所以我给大家的建议是32%和40%是不能逾越的硬性规定,一定要坚守住底线。 虽然现在的5年浮动利率低至2.25%,但是您在计算GDS和TDS的时候,可不要用这么低的利率。因为2.25%的利率不可能永远保持下去,你要给自己留一点余地。我建议使用当前的5年固定利率,也就是4%左右来计算自己的偿还能力,这是战略上的考量。至于您在购买具体贷款产品时,是选择浮动还是固定的利率,则是完全属于战术层面了。

自住房还是投资房?

首先我们要知道,想要跟银行拿到贷款买房,就要先搞清楚你想买的是自住房?还是投资房?原因就在于一般情况下,自住房贷款与投资房贷款是不一样的,因为自住房属于刚需,对于银行来说,自己住的房子嘛,理论上会管理的比较妥善,要求就稍微低那么一点点。

GDS Gross Debt Service Ratio

而对于自住房,银行审批的时候最看重的就是贷款人的总债务偿还率(Gross Debts Service),也叫毛债务比例,在理想情况下,这个比例不超过32%,目前大部分银行将比例调整在36%~44%之间,一般情况都是不超过39%。

为什么要有这个GDS?因为当你向银行贷款买房的时候,银行要清楚的知道你的负债率大概是多少,他们心里得有个底啊,毕竟,你的负债率决定着你的收入,决定着你贷款的偿还能力,银行是盈利机构,不是慈善机构,放出去的钱,他们不仅要保障一分不少的收回来,还需要多收,越多越好的那种,所以此时贷款人的负债偿还率就很重要了。当然了,放贷款还有很多其他苛刻的条件,今天我们只是简单的说一说。

GDS算法:就是用你买房子的每月总支出除以你每月的收入,再乘以100%。买房总金额需要预估算上每月的地税钱和每月的水电费。

GDS = (P+I+T+H)/Gross Income

P: Principal – 每月需偿还的贷款本金
I:Interest – 每月需偿还的贷款利息
T: Property Tax – 每月需缴付的地税
H: Heating cost – 每月的取暖费用。如果是Condo物业的话,另外加上管理费的50%

刚刚我们说到目前银行对贷款人的总债务偿还率定额在不要超过39%,我们举个例子,多伦多市区买套独立屋,目前亲民一点的价格普遍是在80万上下,假设要贷款买一套房价80万加币的房子,那么年薪多少才能贷款买房?80万首付35%是28万,需要向银行贷款52万,目前RBC房屋贷款5年固定利率3.14%,那么每月月供是$2500。

不过在计算房贷的时候,银行是要将压力测试放进数据里的,

什么是压力测试?简单的说就是本来银行房屋贷款利率是3.14%,但是现在他们要按照5.1%来计算,这时的月供一下就变成 $3220。 算算收入多少,才可以贷款买这套80万的房子。已知月供需付$3220,假设每年地税是5000块钱,除以12,每月地税应付417,在多伦多水电费的话省着点用一个月算100块钱吧,那么月薪=($3220+417+100)/39%=$9582. 年薪要$114,984才可以贷款买80万的独立屋

TDS Total Debt Service Ratio

TDS = (P+I+T+H+D)/GrossIncome

P: Principal – 每月需偿还的贷款本金
I:Interest – 每月需偿还的贷款利息
T: Property Tax – 每月需缴付的地税
H: Heating cost – 每月的取暖费用。如果是Condo物业的话,另外加上管理费的50%
D: Other Debts – 每月的其他债务,比如car loan, student loan, 信用卡每月还款等

References

加拿大买房,房屋贷款条件详解

RBC房屋贷款


Finance - House Investment Profit Calculation

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房产投资回报率计算方法主要分几类:租金收益计算、转让利润计算、租售比/投资回收期计算

租售比和投资回收期,其实是现金流计算的一个变种,将利润率倒过来了

租金收益计算

这部分主要计算租金的收益,房地产租金投资中有三个重要的回报率:

  1. 现金的现金回报率(Cash on Cash Return)
  2. 资产回报率(CAP RATE: CAPITALIZATION RATE)
  3. 投资回报率(ROI:RETURN ON INVESTMENT)

现金的现金回报率(Cash on Cash Return)

可以理解为显式利润率(静态利润率),这一指标只计算你实际投入的资金,和每年实际获取的现金收入

cash on cash return = 年租金净收入/本金 =(年租金-所有年支出)/ (首付+交易成本如律师、银行、验房等费用)

所有年支出包括月供本息(本金及利息)、地税、保险、公寓管理费(Condo Fee)、水电气费、维修费、出租广告或相关手续费等费用

本金包括:为购买物业支付的首付、土地转让税、HST(新房)、律师费及其它相关杂费。这是我们为了购买这个出租生意支付的全部费用

本算法简单明了,但只考虑了年租金、年支出和总投资,未考虑投资比例(杠杆)、月供本金与利息区别等,实用意义差一点。

资产回报率(CAP RATE: CAPITALIZATION RATE)

资产回报率(CAP RATE)= 年租金净收入 / (资产总价+买入成本) = (年租金 - 所有年支出) / (房子总售价+律师费用+银行费用+验房费用等)

房屋的所有年支出包括除月供本息的所有开支 CAP RATE 没有考虑贷款问题。可视作这个房屋没有任何贷款,即可以理解成不加杠杆的投资回报率ROI

每投资一个物业前,首先了解该物业的市场租金(现有租客情况下的现有租金收入),然后用上面的公式做一个计算,看看计算出来的结果是否符合你对该投资品的投资回报要求,并且比较这个回报是否符合当地市场标准流行的回报比率,以此来判断你意向购买的物业标价是否合理。

投资回报率(ROI:RETURN ON INVESTMENT)

可以理解为隐形利润率隐形利润,是指租客帮助付掉的本金部分

我们都知道我们每个月的房屋贷款供款实际包括两部分:贷款利息和还本。我们支付的利息作为开支消耗掉了,但是我们每年的还本实际是我们在物业上多获得的资产净值,这个实际上也是我们每年收入的一部分,等于也是每个月给自己做了一个固定的Saving

ROI RATE = (年租金-非本金年支出)x 杠杆 / 总房款 = (年租金-非本金年支出) / 本金

杠杆=总房款/本金投入,已经考虑进去。可以理解成加杠杆的投资回报率ROI

非本金支出,指贷款利息和维护支出,譬如管理费、地税、保险等,cra可以报税的部分

本算法考虑了租金和前期实际的主要投入,比显式利润率算法更深一步,因为大部分人购房并非全款,在资金杠杆的作用下投资回报会放大。

投资回报计算又可以分为贷款期内与贷款期结束两种

例子,房子总价37.5w,首付7.5w,closing费用1.5w,本金合计9w。贷款25年,年息2.84,每月贷款1388(本金约688利息700),管理费450,地税150。租金2k

  1. 贷款期内,每月显式利润=2000-1388-450-150=12,年利润率12x12/9w=0.16%
  2. 贷款期内,每月隐形利润=2000-700-450-150=700,年利润率700x12/9w=9.3%
  3. 贷款期内,考虑5%空置率,每月隐形利润=2000-700-450-150-(2000*0.05)=600,年利润600x12/9w=8%
  4. 贷款期结束,考虑5%空置率,每月隐形利润=2000-450-150-(2000*0.05)=1300, 年利润1300x12/9w=17.3%

考虑年维修1k,经纪1个月租金=2kx1.13=2.26k

  1. 贷款期内,修正年利润 600x12-1000-2260=3940
  2. 修正年利润 3940 / 9w = 4.4%

例子,房子总价82.8w,首付30w,closing费2.8w,本金合计32.8w。贷款25年,年息2.69,每月贷款2419.54,管理费500,地税180。租金3300。如果没有空置

  1. 贷款期内,每月显形利润=3300-2419.54-500-180=200.46, 年利润率0.73%
  2. 贷款期内,年隐形利润率=(200.46x12+15015)/32.8w=5.3%

例子,房子总价31.5w,首付6.3w,closing费4700。贷款25年,年息2.69,每月贷款1155(第一年本金principal 7166),管理费280,地税190。租金1500。 如果没有空置

  1. 贷款期内,每月显形利润=1500-1155-280-190=-125,每年赔125 x 12
  2. 贷款期内,年隐形利润率=(7166-125x12)/6.77w=8.4%

例子,按隐形利润计算法。在收支平衡的情况下。每年的房租收益和投入资金的比,超过6%比较合适

譬如一套CONDO20万,DOWNPAY5万,贷款15万,5%的年利率,25年偿还期,租金刚好cover各项支出。

粗略计算每一年的投资回报率:每月的本金+利息=876.88元,越往后,每年还银行的本金会提高。(当然,利率上涨,每月还银行的本金降低。)

贷款第1年,利用租金还本金3092.86元是回报,用3092.86除以初期投入5万等于6.19%;

贷款第2年,本金是$3251.10,除以50000,汇报率是6.5%; …… …… 贷款第25年,本金是$10243.10元,除以50000,汇报率是20.48%。

总的年平均汇报率大约是13%,这是比较理想的。当然,还要考虑一个5万元钱的时间成本, 房子每年一定的空置率。但我相信扣减一些可能的成本,这个汇报率还是会比定期存款利息高。

本算法考虑了杠杆、月供本金与利息、维护成本,但未考虑物业升值、通货膨胀等因素,不适用长期持有某个房产的投资回报计算。

CASH RETURN vs. CAP RATE vs. ROI

比较

  1. Cash return rate,反映有没有显式现金流

  2. Cap rate,反映无杠杆情况下的市场平均回报效果。通常好投资的cap rate应该大于6%。

  3. ROI,反映加杠杆的情况下,隐性投资回报效果。个人认为9%以上比较好

  4. 三个参数中,roi相对比较真实的模拟投资回报率。cap rate用来跟前几年的市场做比较,反映是否有泡沫。cash return则反映持有状态下的现金直接回报

  5. CAP RATE, 其实就是全款付清(不考虑杠杆)的ROI

    如果你买房子的时候并没有借钱,那么cap rate and ROI 的结果是一样的。只要加杠杆,那么ROI > cap rate,ROI 因为考虑了杠杆,更接近真实的投资回报。

  6. CASH RETURN,其实是忽略了月供本金部分的ROI。如果全款付清,CASH RETURN = CAP RATE = ROI

    如果物业主要依赖cash return,增值很少,那么应该达到10%以上 如果物业增值潜力大,对正向的CASH RETURN要求可以适当降低

  7. 投资客投资物业一般会选近学校,近高速,近大型写字楼,mall之类会有大量客户需求的地段,选择地段时就已经把物业未来发展考虑在内了,cap rate 是最直接并且精确的参考依据。

例子

  1. 一个独立房买价74万,租金每月2400,年租金28800, 地税每年4500,保险1000。首付29万,借贷款45万,2%利息,每月还贷款1663,其中本金913,利息750。

    • CAP Rate=(28800-4500-1000)/740000=3.1%
    • ROI Rate=(28800-4500-1000-166312+91312)/290000=4.93%
    • Cash on cash Rate=(28800-4500-1000-1663*12)/290000=1.15%
  2. 一个市中心半独立屋买价100万,租金每月4000(分租),年租金48000, 地税每年8000,保险每年2000(出租房保险高一点,如果自住的话每月1200),水电网每年3000 首付35万,借贷款65万,3.19%利息,每月还贷款2800,其中本金1083,利息1717。

    • CAP Rate=(4000*12-8000-2000-3000)/1000000=3.5%
    • ROI Rate=(48000-8000-2000-3000-171712+108312)/350000=7.82%
    • Cash on cash Rate=(48000-8000-2000-3000-2800*12)/350000=0.4%

加入物业升值与通胀的ROI

公式如下,尚需进一步研究

加入物业升值及通货膨胀的ROI=(年租金+物业升值-CPI上涨损失-非本金年支出)/本金

本算法综合考虑如下因素

  1. 租金
  2. 房贷杠杆
  3. 月供利息、维护成本
  4. 物业升值
  5. 通货膨胀

此外,收入还要如下支出:

  1. 维修支出(house 留5000一年, condo 1000一年)
  2. 包租公司管理费1.5倍房租

考虑物业升值及通胀,通常通过以下基本指标:

  1. CPI居民消费物价指数(Consumer Price Index),反映与居民生活有关的商品及劳务价格统计出来的物价变动指标,通常作为观察通货膨胀水平的重要指标 CPI反映的是居民购买并用于消费的商品而不是投资品的价格变化,不包括房价和农业生产资料。另外,CPI中也不包括乱收费和一些没有明码标价的隐性收费项目。 CPI反映的是当前的物价水平相对于过去某个时期上涨(或下降)的幅度,而不是绝对价格的高低, CPI是一个平均数,主要涵盖房屋支出、食品、交通、医疗、成衣、娱乐、其他等七大类商品的物价

    CPI=一组固定商品按当期价格计算的变动价值/一组固定商品按基期价格计算的价值×100%

  2. M0 流通中的现金,即在银行体系以外流通的现金

  3. M1 狭义货币供应量,M1=M0+企业和个人的活期存款

  4. M2 广义货币供应量,M2=M1+企业和个人的定期存款+信托类存款+其他存款. 是指流通于银行体系之外的现金加上企业存款、居民储蓄存款以及其他存款,它包括了一切可能成为现实购买力的货币形式,通常反映的是社会总需求变化和未来通胀的压力状态。

  5. GDP 国内生产总值(Gross domestic product)。指一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和提供劳务的市场价值的总值,是衡量国家经济状况的重要指标

  6. 物价真实涨幅=(1+M2增速)/(1+GDP增速)-1

  7. 货币贬值速度=1-1/(1+物价真实涨幅)

简便起见,如果物业每年升值3%, cpi是2%

例子,房子总价37.5w,首付7.5w,closing费用1.5w,本金合计9w。贷款25年,年息2.84,每月贷款1388(本金约688利息700),管理费450,地税150。租金2k

贷款期内,考虑5%空置率

  1. 每月隐形利润=2000-700-450-150-(2000*0.05)=600
  2. 物业升值=37.5w x 3% = 1.125w - 好地段很重要!
  3. cpi损失=37.5w x 2% = 0.75w
  4. 年利润(600x12 + 1.125w - 0.75w)=10950
  5. 年回报率= 10950/ 9w = 12.2%

考虑年维修1k,经纪1个月租金=2kx1.13=2.26k

  1. 修正年利润 10950-1000-2260=7690
  2. 修正年利润 7690 / 9w = 8.5%

全款计算法 Obsolete

计算购入再出租的投资回报率=(月租金-月支出)×12(个月)/售价

计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/ 购入价

40万的Condo,全款付清,月租1700,每月管理费600,地税250,保险50,扣除后得800。毛利算1万1年吧。每年利润1/40=2.5%刚刚超过银行利息

有一临街商铺,面积约50平方米,售价约200万元,目前在这个物业的周边,同等物业的月租金约是400元/平方米,即:这个商铺要是买下并成功出租,新业主将有可能获得2万元的月租金,每月物业管理、地税、保险等800,每月盈利1万. 套用上述计算公式:这个物业的投资回报率=1万元×12/200万元,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:6% 要是这个投资者转手放出,并以215万元成交,那么它的投资回报率=(215-200)/200,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:7.5%

持有计算法

每月租金>=月供+管理费+地税+保险

condo面积大约600尺,每平尺的售价$550,停车位和储物间另加30K,楼层差价10K,还有其他的林林总总的closing cost需要20K,总成本为:550×600+30000+10000+20000=39万

Down payment:以房价(37万)的10%来计算,这样借贷额为90%也就是33.3万。在投资物业上要尽量降低DP的比例,这样做的目的有几个:1. 提高leverage的效果,增加投资的回报率。2. 充分利用近年来的低利率,在付出相同的利息总额的同时,能够借贷到更多的资金。3. 节省宝贵的现金,为进一步扩大地产投资的规模保存实力。如果一上来的投资物业就不得不付出30%甚至40%的DP,那么您还有什么资本用20年积累20套投资Condo呢?

10%的DP,再加上20K的closing cost,您在这间物业上投资额为53K

每月房贷付款- Monthly Mortgage Payment:年息4.55%,35年的amortization,每月的payment为$1577

管理费:Downtown的物业,每平尺60cents的物业费,也就是说每月的管理费支出为0.6×600=$360

地税:以每年1%来算,每月支出为:370000×0.01/12 = $308

保险:按每月$50来算吧。

综上所述,维护这样一间物业的每月开支为:1577+360+308+50 = $2295。就是说,月租只有达到$2295,才有可能每月持平,最后在35年后完全拥有这间物业。

租金回报率法

(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)

优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。 不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。

转让计算

主要计算增值收益

基本公式:

利润率=(转让差价-经纪佣金-律师费 -持有期间所有支出 -报税支出)/ 本金

楼花例子

楼花原价32.3w,转让价35.3w,房东利润3w。原房东首付6.46w,持有期间所有支出为0

  1. 卖家角度

    支出 = 双方经纪佣金1%+2.5%=3.5% + 律师费1500 = (35.3w x 3.5% x 1.13 + 1500) = 15461

    如果卖家以自住房理由不交税,卖家利润 = (3w-15461)/6.46w = 22.5%

    如果卖家是投资房,必须缴税。因为楼花closing前转出,所以算投机按100%计税,假如该卖家当年最高税率44%,盈利 = 支出-报税=15461-15461x44%=8658.2

    卖家利润 = 8658.2/6.46w = 13.4%

  2. 买家角度

    本金=卖家depsit + 卖家利润 + closing fee + 第一年 HST 2.4w = (64600+30000 + 4700) =9.93w + 2.4w = 12.33w 如果有一年租约,其中的HST部分可以在一年后拿回来

现房例子

多大学生第一年买房,2卧2浴,持有4年,毕业卖房。大学4年期间不用交房租,自住房,所得利润不缴税。

卖出92w-买入56w=36w

减去4年的各种开销、经纪佣金、律师费,净挣20w

详细计算如下:

首付35% 19.6w, monthly 1578, maintanence 500/m, property bill 180/m

4yrs支出, total interest+ principal = 75744, total maintain 32640 = (500+180)x12x4

经纪佣金92w x 0.035 x 1.13 = 36380

律师费lawyer 1500 x 2 = 3000

净挣=360000-75744-32640-36380-3000=212212 回报率=212212/19.6w=108%

租售比计算

房屋租售比(Gross Rental Yield)是房租与总房价之间的比值,国际上常常用租售比来衡量一个区域房产运行状况。

  1. 基本公式

    租售比=房总价 / 月租金,小于200比较合理, Obsolete

    2016年多伦多,选择一个好地段的Condo,30万元的套房可以出租到$2000.00。租售比为1:150,优于国际通用的1:200原则

  2. 加入维护支出后, 公式

    租售比=房总价 / (月租金-维护支出),小于300比较合理

    维护支出指管理费, 地税, 保险,不包括月供本息,因为月供本息可以通过调整首付来变化

    401 & kennedy 老condo例子,2室1浴

    房价36w,月租1900,管理费700,地税80,保险0 租售比=36w/(1900-700-80)=321

    401 & kennedy 新condo例子,1室1浴

    房价45w,月租1800,管理费400,地税180,保险0 租售比=45w/(1800-400-180)=368

    市中心condo例子

    房价84w,月租3300,管理费500,地税180,保险0 租售比=84w/(3300-500-180)=321

投资回收期计算

投资回收年数= (首期房款+closing费 +期房时间内的按揭款+其他支出)/ [(税后月租) x 12]

考虑租金、价格和前期的主要投入,比租金乘数法适用范围更广,还可以估算资金回收期的长度

这种方法可以估算资金回收期的长短,一般来说,回收年数越短越好,结果在10-15年之内是合理的

譬如房价37.5w,downpayment7.5w,closing 费用1.5w,贷款利息2.84,每月支付1388,持有5年共支付本金4.4w+利息3.9w=8.3w, 5年内各类支出5k;每月平均税后租金1.8k。结果: (7.5w+8.3w+1.5w+0.5w)/(1.8k x 12)=8.2y

15年租金收益比较购买价,即15年回本 Obsolete

这是基本公式的延伸:

房总价 / 年租金总额,小于15比较合理

售价和年租金的比值。售租比小于15,则买房比较合适;售租比大于15,则租房比较合适

中国国内一线城市售租比在50左右,是美国的好几倍。国内一线城市房价一直居高不下,房地产市场处于不健康的状态。其实对于平均收入者来说,最佳途径是租房不是买房。但因为中国的传统、婚姻等的制约,购房者还是趋之若鹜;对于这一现状,普通老百姓是无力也无法改变的。对于倾向购房-出租来获取收入的投资者来说,如此高的租售比很难让他们回本甚至盈利。 由于资本总是最终期望获得一个合理回报,如果房价不跌,国内的租金必然会快速的涨上来。最终回归到一个合理的售租比。

曼哈顿是美国公寓房价最高的地方,下面是一个位于曼哈顿中城东区的一个60平米公寓的费用明细(2015年交易价73万美元):

物业管理费:每月$512。房产税:每月$662。租金每月:$3200。年租金净收入= 24312 - 1600(半个月空置期) = 22712 这个曼哈顿的公寓的售租比为73w / 22712 = 32

References

Capitalization Rate

2005退休前的理想:在多伦多拥有20套CONDO

再谈Condo投资

个人房产投资中如何精算投资回报率?(一)

关于CPI,看这篇就够了

浅谈通货膨胀、GDP、CPI、M2之间的关系

加拿大 居民消费价格指数(CPI)增长

加拿大 人均国内生产总值的相关指标

介绍一种可以在滑铁卢基本上白住4年的方式

房产投资回报率,如何精算(二套房)

房产投资回报率怎么算?

房地产投资回报率怎么算

Finance - House Purchase

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Open House

屋顶、壁炉的使用年限;目前的状况如何;管道和电线的布局是否合理;是否存在渗漏的问题;同时,验房师还会重点检查地板是否存在开裂、倾斜的问题;门、窗是否能够关牢等等。另外,地基也是验房师在验房过程中非常注意的一个问题。

  1. 不要买高速公路边,铁路线后,垃圾山,飞机跑道,墓地、医院、加油站附近。
  2. 冬季适合买房,夏季适合卖房。
  3. 对卖家来说,如果您的房子的外围状况非常好,有修整完善的前后庭院,有种植花草等,想要curb attraction,吸引买家的眼球,那就比较适合花开正旺的时候挂盘,比较能吸引买家的眼球。到了春天不少买家会感到迫切想要寻找到合适的房源,为接下来顺利搬家和家里小孩新学年顺利入学作准备。同时,春天冰雪融化,天气转暖,看房子的人也多了。茂盛的草坪和修建完善的庭院也会给房屋加分不少,更容易帮助卖家获得一个满意的价格。

    如果房子的外围情况很一般,疏于打理,或者没有增添更多的装饰,那就会比较适合在冬季下雪之后挂盘出售。因为这个时候买家的选择比较少,而且他的重点并不会放在庭院外围。

  4. 房屋一些机电设备是有寿命的,到了快接近破损的年龄就需要更换。比如屋顶的寿命一般是15年左右,暖炉和空调的寿命是15-20年,窗子的寿命也是在20年左右。

  5. 确定邮箱的位置和邮箱的钥匙是否工作。因为政府,银行以及能源公司与住户的联系主要都通过信件。如果对这些信件没有及时反应,有可能会造成很多问题。如果无法找到自己的邮箱或钥匙有问题,可以通过律师,地产经纪,也可以打电话给邮局(Canada Post)来解决。Canada Post 电话是:1-866-607-6301。

  6. 检查留下来的电器,灯具是不是与购房合同相符,是否工作正常。一般需要检查的有冰箱,炉具,洗碗机,洗衣机,干衣机,排风扇,空调,锅炉,热水炉,自动车库门,中央吸尘器,软水器,吊灯等

  7. 检查垃圾清理状况以及地板,地砖,地毯,墙面,瓷砖,浴室,卫生间,油漆,屋顶的状况

  8. 检查屋顶,地下室,墙面是否漏水

  9. 检查水表,电表,煤气表的读数,最好记录下来,以后与账单对照;检查水管,煤气管的阀门位置,和电源控制板的位置。在保险跳闸后需要知道在哪里操作,在冬季来临之前,将通向花园,车库的水管阀门关掉;把不需要的煤气管道的阀门关闭;确认花园喷灌系统,游泳池系统都按季节整理完毕。

验房

1.什么是验房?

验房是指验房师受客户委托,根据所属验房师协会的验房操作标准,通过对构成房屋的主要系统和构件进行视觉观察,及对设备是否进行正常操作的检验,以确定其是否存在明显的问题和以及怎么处理这些问题。验房的主要目的,其实就是一个对房屋状态的检验,给购房者提供有效准确的信息,以便他们作出一个安心的决定。

  1. 验房都验什么?

通常来说,房屋分为九大系统

  • 屋顶
  • 外墙
  • 结构
  • 保暖和通风
  • 电力
  • 暖气和冷气
  • 上下水
  • 窗户
  • 电器

3.验房最需要注意的点是什么?

那么作为非专业人士,大家在拿到验房报告之后最需要注意哪几点呢?

  • 房屋主要结构,地基等问题。比如外墙面是否有裂缝,地面是否有超过正常范围的裂缝等。
  • 潜在会导致房屋主要问题缺陷的“小问题”。比如排水槽是否畅通,瓦片是否齐全等。
  • 房屋存在的安全隐患。比如配电箱线路是否符合市政规定等。
  • 会影响你正常的银行按揭,或者买房屋保险的问题。比如卧室是否都是合法的可以逃生的卧室等。

任何有关这四个部分的问题都需要引起重视,这样第一可以在问题时及时发现及时解决,以免后顾之忧。

  1. 在房屋买卖交易中,最常用的条件有“Status Certificate”证书条款,验房条款,“Mortgage”贷款条款,交房时间条款和验房条款。

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References

于军,孙维说房

CFC Mortgage Calculator 房屋贷款计算器

Finance - Refinance vs. Home Equity Line of Credit

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Introduction

首先,每个人在银行往往都有账号,开设一段时间后,银行会主动offer Line of Credit,并注明高低不等的利率(但都会比存款利率高),供个人使用,用了就付利息,不用不付。这种 Personal Line of Credit 完全取决于个人信用,跟不动产(如房子、车)无关。

另外,有几种的贷款方式可以让不动産变成可动産,通俗的説,就是可以从房子中拿钱出来用。买房是人生里面的重大投资,很多人会把他们大部分的储蓄投资到房産中。如果紧急事情发生,就很有可能出现缺乏资金周转的问题。

这样的贷款共有四种:

  1. Cash Out Refinance Mortgage (融资重贷)
  2. Home Equity Loan(房屋净值贷款)
  3. Home Equity Line of Credit(房屋净值信用额度)
  4. Reverse Mortgage(反向贷款)

其中反向贷款主要是针对老年人“以房养老”。其余三种贷款都是可以从房屋中拿钱出来,他们的区别在於,Mortgage 是一个房屋的主要贷款 (First Lien第一留置权), 因此房屋净值贷款和房屋净值信用额度就是第二贷款,在最主要的贷款之外再申请的贷款类型。不仅叫法不同,实际上这些贷款的作用也不同。

Outline

  1. Personal line of Credit
  2. Refinance 贷款重组
  3. Cash Out Refinance Mortgage 融资重贷
  4. Home Equity Loan房屋净值贷款
  5. Home Equity Line of Credit 房屋净值信用额度
  6. Reverse Mortgage 反向贷款
  7. Refinance vs. HELOC
  8. FAQ

Personal Line of Credit

Personal Line of Credit 即个人信用额度,也称信贷额度,信用贷款,这种贷款的额度根据你的可分配收入和你的个人信用额度来计算的。比如说你月收入5000,除去房贷,车贷,生活费用,其他费用等等只剩下500,那么你贷款的额度并不高;但是如果你没房没车,月收入2000,不用出房租,生活费用很低,除去各类开销剩下1500,那么你的贷款额度会比月收入5000的人高不少! Lines of credit 的好处是方便灵活,利息很低!

  1. 它是什么?个人信用额度是一种预定贷款,可借给你一定数量的资金。与常规贷款不同的是,你如果不使用就无需支付利息。在规定额度内,您可以任意使用贷款,而且只要达到贷款人规定的每月最低数目,还款随意。每月最低还款额可能包括利息和本金和利息,也可能只有利息。

    简单地说,就是银行给你资格,允许你借一笔钱出来,应急用。银行要收利息,但很低,远比商业贷款低,10000元每天大概利息1元(按3.6%), 不用则不收利息, 没有年费。为什么银行给你line of credit? 相当是给客户的一种方便和优惠,一般是信用比较好的客人 是否申请,关键还是看利率多少,如果没房屋抵押的,能要到个6%以下的就算不错,通常是6%-7%,可以先拿下来,以后用的时候方便。如果是10%以上,则意义不大,毕竟现在很多低息信用卡都有这个利率,没啥意思。

  2. 利息。信用额度比大多数信用卡的利息低得多,通常比银行最优惠利率高1%到3%,但比信用卡利息低得多,一些信用卡利息高达20%。但请记住LOC利息是可变的,这意味着它们随银行的最优惠利率浮动。随着利率的上升和下降,您的信用额度利息也相应涨跌。如果你在利率低时用了一大笔款项,利率一旦升高,你就会吃苦头了。留心一下当前利率。

  3. 谁提供该贷款?银行提供PLC。您通常可以在网上申请。大多数银行都为您的支票或储蓄账户提供透支保护,这实际上就是一种自动的信用额度,透支服务常常需要收取一点月费而且额度有限。但这种情况只能让你在有限的时间内进行透支,但信用额度避免了相关费用,而且通常利息更低。

  4. 担保与无担保。有两种类型的PLC ——无担保或担保型。有担保的信用额度以你的GIC帐户或等值的房子为担保,降低了银行风险,所以你会得到较低的利息、较低的每月还款和更高的贷款金额。如果你打算使用较多的信贷数目,这类贷款可为您一年节省数千元。

  5. 最多能贷多少?PLC的信贷额度范围从5千到50万或更多,取决于它有无担保和其他因素:如您的信用评分、收入和你其他的重要财务支出,如汽车贷款,房屋分期付款金及其他贷款。

  6. 易用性。你可以写支票、在自动取款机上提取现金或将信用额度移往您的其他帐户中。但要记得,你是借的钱,花了多少都得一一还付。

  7. 用信用额度投资,用信用额度进行投资是个很有吸引力的投资方式。您可以每月只付最低还款额,直到可以实现收益时卖出——而您所用来购买投资的款项利息可以抵税。一些顾问也建议在报税前用借贷款买更多的RRSP以便得到更多的退税,前提是你可以在累积了太多的利息前还清贷款。

  8. 保险。您可以购买信用额度保险,这样在受伤或死亡时可以暂停还款或有负债保护。购买保险数目可以为您未结额的百分之几或几加元一月,取决于你选择的保障程度或福利水平。你可以从你的贷款人那里买保险,也可从别处寻找便宜的选择,如保险公司。

  9. 避免债务漩涡。不要把信用额度当自己的额外收入来源。即使有很好的策略,如使用信用额度还清高利息的信用卡余额,如果你让自己的信用卡债务再次高筑而陷入债务漩涡,是比较危险的。

How much?

Personal Line of Credit,是 Unsecured Line of Credit,没有任何抵押的,没有申请费用,因为你信用好,银行可以借给你这些钱。通常利率在6%-7%,可以先拿下来以备不时之需

有抵押的HELOC,是secured line of credit, 一般利率是p+0.5,比unsecured的低很多,这个需要你有房产,并且有申请费用。

关于Unsecured Line of Credit的高利率,每个银行政策不同,你真正借钱的时候,可以先和银行谈,制定一个比较好的还款计划,能拿到比较好的利率,比如4%左右。

从长远来看,如果你有固定资产,早点申请HLOC比较好,毕竟利率低很多。而且有的时候银行做活动,手续费会全部免掉。

How to use?

Personal Line of Credit没有到期一说,但每个月至少要还掉利息。随时可以还清,就不再产生利息了。举个例子,你今天借出来,明天还清,就只付一天的利息就可以。

跟银行的确认,只要拿出来一块钱就要开始计息,利息按天算,但账单每月付一次。利息是拿钱之前谈好的,是固定的,不是浮动的。

比如你今天借了1万,利率4%,那么你今天欠的利息就是10000*0.004/365,大概1刀。明天你还了五千,那么明天产生的利息就是大概5毛。后天你全部还掉,那么你本金加利息一共付10002。

借LOC 50K 或HELOC 用于投资指数基金,会收到T5008表 - T5008是您的交易记录表。如果您在上一年中有投资产品买卖的话,交易行会出具这份交易记录表,以便向税务局申报您的资本利得或者资本损失。每年申报股票交易盈亏的时候交易所给的都是这份表格。

这个LOC的利息只能抵capital gains,错!

这个LOC的利息用于投资是按照 carrying cost 来处理的,实际是100% 的抵扣,可以抵消其它各种收入。对!

假設你借了1萬,3000買手機,7000投資,1萬的利息的70%可以抵稅

如果借loc或HELOC用于买投资房,那么除了可以将利息按carry cost 100%抵税,投资房贷款的利息也能抵消出租收入

Refinance

Refinance 是房屋重新贷款,也称贷款重组,意思是用一种新的房贷替代原有的房贷。通常是指终止和现在所在银行房屋贷款,把贷款转移到一家新的银行去,在转移的过程中通常会对房屋重新评估,调整贷款金额或贷款产品利率。Refinance也可以不换银行,要求原有银行把贷款重做,达到一些目的,通常我们称作 Internal Refinance(房贷产品或结构发生变化)或是 Top up。

像“按揭”一样,Refinance这个词的中文翻译来自于香港,称作“加按”,即refinance = 加按 = 再融资 如果是更换银行,就会发生一些额外的费用,比如说 Discharge Fee、Early Repayment fees/Deferred Establishment Fees(提前还款罚金)等,另外政府房契和贷款的 Discharge 和 Registration,加上新的银行贷款申请时的费用(如果有)。 加按的意思就是此时此刻,用现在的房价和收入,重新做一遍房贷,把已有的房贷用新的房贷替换掉。只是房价涨了,借款人没有收入是没法加按的。如果想持续加按,即,每4-6年加按一次,但要注意必须保持良好收入水平,没收入就无法加按 房贷再贷款也并不是这么简单;在用新的房贷替代原有的房贷过程中,改变了原有房贷的各种贷款条款,如利率、分摊年限等,同时,也改变了房屋贷款金额。一般地,再贷款的贷款金额要高于原有的房贷贷款金额;当然,新的贷款金额也可以低于原有的贷款金额。 Refinance loan to value limit=80%。正常情况下大家都会考虑15年或30年的固定利率。

Why refinance?

Refinance的目的,通常包括:

  1. 把房屋价值的增长部分套现,拿出现金以作它用(Cash Out),房主可以不用卖掉产业来释放一些现金。贷款重组的时候银行可以对房屋价值进行重新评估,如果需要的话,可以要求银行提高贷款的额度,就可以拿出一部分现金出来做其他用途(也可以作为 Equity 留在 Loan A/C 里面,以备以后随时使用),通常存放于 offset 对冲帐户,让资金更加灵活。

    再融资你就可以把你的房子的权益(Equity)变成现金储备在你的offset account 里面,把不动产变成动产。在最需要的时候,你就可以来用它,大大增强你的抗风险能力。 再融资释放的现金主要目的常包括小孩的教育费、投资或做生意、装修房子等。

  2. 降低贷款利率,未来降低每月供款压力。新贷款可以提供更优惠的利率,因而长期节省的资金大于转贷的时候发生的费用。

    可以选择在低息环境中,再融资以节省利息或降低未来的每月供款

  3. 改变贷款年限(Rate/Term),改善现有的贷款 如果本身的财务状况更稳定,可以对自住房进行加按,缩短贷款期限,节省利息。反之,就通过加按来延长贷款期限

    加按对于地产投资者来说,是个宝贵的把还款期拉长到30年的机会。如果原房贷只是续约/renew,那么还款期/amortization只能越来越短。还款期决定了月供大小,月供越小,以后申请其他贷款就越容易,因此地产投资者,尤其是多套房投资者需要做的一件事就是经常把还款期拉回30年,为继续投资做好准备。

  4. 考虑购买投资房,而原有银行的审批条件较严格,新的银行做Refinance 或现有银行refinancing 之后可以审批数额更高的贷款额度。

  5. 把其他贷款(个人贷款/信用卡债务/车贷等)打包到房屋贷款中去,降低偿还利息,所谓的 Debt Consolidation。包括很多人从房贷中获取资金购买车子,这样可以以更低的房贷利息来代替高昂的车贷。

  6. 或是简单的考虑更换银行,寻求更好的服务和贷款管理

  7. 去掉贷款保险(Mortgage insurance)。

Refinance流程

Refinance(加按),简单来说就是向银行(原本的银行或别家银行)再借钱,拿新的贷款去偿还现有的贷款。新贷款也许有更低的利息,不但可以帮你改善自己的财务状况,也有可能改善自己的贷款能力。流程通常如下所示:

  1. 你想降低利息,改善现有的贷款。

  2. 找到好的贷方(银行),并请申请新贷款

  3. 用新贷款偿还现有的债务。最后按时支付新贷款,直到你还清贷款

Cost 费用

加按的费用不高,通常包括评估费和律师费。

  1. 评估费大约300-500元。
  2. 律师费。大多数情况下,可以通过产权保险公司来取代律师的工作,费用比直接找律师低一些。如果不增减借款人名字,没有特殊的法律上的要求,银行通常建议借款人使用产权保险公司来完成重新注册抵押这一过程,费用比聘用律师便宜很多。一笔100万以下的加按,产权保险公司收费470元左右,而律师收费要1000元以上了。

总的来说,refinance要付2000到3000的手续费。极个别的零费用的重新贷款其实也是羊毛出在羊身上。

考虑到refinance费用很高,而且目前利率在攀升,一般适合套现大量现金的情况。如果多于10万我会做。手续费2%也是可接受的。

Refinance的时机

当房屋贷款利率出于低水平,就会有重新贷款的浪潮,很多人以降低利率为目的从而使每月付款减少,或从30年贷款改变成15年或10年贷款,或者将可调利率贷款变成固定利率,或反之。

如果是取出现金用来投资做生意、或供孩子上学、或付清其它如信用卡等高利息债务,等等,则选择的时机就没有那么从容。

当你申请重新贷款时,首先要决定是否付Closing Cost,如果你认为利率确实很低,且你还会在现在房子里继续住相当长一段时间(3-4年以上),那么选择付Cost最合算,因为从此以后你会节省不少;反之,你如果认为利率还会下降,且还有No Cost重新贷款的机会,或者3年内会搬家,则要计算你省下的钱要用多少时间来抵消你付的Cost。

一般来说,Closing Cost大致相当于1%的贷款额,大额贷款则<1%,小额贷款则>1%。当然,当选择No Cost重新贷款时,它的利率比应pay Cost高0.25%,即相当于买点(1%贷款可买0.25%利率)。

  1. 信用评分变高了:如果你在信用低的时候申请贷款,相对的你的利率可能会比一般民众还要高,但经过一段时间,也许你的信用评分变高了,你可以考虑 Refinance 以较低的利率偿还你的债务。

  2. 房屋装修:如果你买了房子,过一阵子房贷利率低了,或者房贷还得差不多了,你可以申请 Refinance 把家中需要长期贷款的项目刷新,例如增设游泳池、改装房间、翻新房产,假设你的信用良好,你可以利用 Refinance 把房贷缴完,然后用剩余的钱完成家中需要改装的支出项目。

房贷利率趋势向下,或者投资房比当初买入涨了很多,是重贷好时机

How to refinance?

通常 Refinance 和一个 New Purchase 所需要的材料和程序类似,一些简单的不同有包括不需要客户的律师介入,银行之间律师会协商做好 settlement,因为时间上不需要特定的要求(新购房产需要 42 天 Settle)因此 Refinance 通常在银行处理中排在 New purchase 后的 priority。

要做好充分的时间准备,通常在 4 周左右的时间,一周估价+申请,第二周处理贷款文件(包括提前要将 Discharge 表格递交给之前的银行),第三周时间等待贷款文件 certification,新银行和之前银行沟通 Discharge 并安排 settle,第四周 Settle。

材料准备上,包括如果涉及到需要从 Refinance 拿出资金购买新的房产,请和我们的专业贷款经理沟通,确保操作程序上合理有序,保证在新房 Settle 时资金可以就位,不会耽误新购房产的顺利交割。讨论是否先做 Refinance 再做 New Purchase,还是同时递交一个 application,还是考虑两套房子绑定,将 new purchase 贷款 100% 用于投资负扣税。

注意事项

  1. 贷款有没有锁定期和罚款。

    一般上银行为了避免屋主太快卖掉房子,未偿还到利息和一些母金,房贷会有锁定期。大部分银行的锁定期为3年,也有长达5年。

    如果贷款者在借了房贷的锁定期限内,还清房贷或再融资, 就被罚款。

    所以想要再融资的时候,要考虑是否有罚款,若必须再融资

  2. 天下没有白吃的午餐,再融资也有成本。

    再融资也需要再付贷款合约律师费、估价费、保险费、印花税(国内)和其他费用。所以要计算成本,以确定所节省的开销会大于必须再支付成本

  3. 再融资需要时间比较长,不适合急着要用钱的人

  4. 若个人信用不良,再融资可能增加债务负担,进一步影响个人信用评级

  5. 市面上有许多不同的再融资服务,要货比三家

FAQ

  1. Refinance 银行一定要估价吗?我的房子有过隔间,担心银行过来估价不接受房产做抵押。

    答:通常 refinance 新的银行需要对房产做一个重新评估,以确保在本银行有一个公正的价值评估。如果房子有私下过结构的调整,担心银行不接受房产抵押,可以考虑选择一些有系统评估的银行做一个 Desktop 估价,只要 LVR 控制在 80% 或以下,可以绕过估价系统。我们专业的房贷经理会根据您的情况作出一个合理的判断和建议。

  2. Refinance 拿出来额外的资金(equity)放在 offset 是不是就要交利息?

    答:这部分资金,如果您不需要动用是不需要偿还任何利息,贷款所需还利息的部分和原贷款额度一样。只有在您将 offset 账户资金拿出使用时,这部分相当于贷款会开始计算房贷利息。

  3. Refinance 时除了 discharge 手续费会有其他额外费用吗?

    答:如果您没有固定利息,或固定利息已经结束通常不会有其他 break cost,然而请查看原贷款合同,与我们贷款经理确认,确保不会有额外费用。在 2011 年前许多贷款银行会有提前退出合同的罚款。

融资重贷 Cash Out Refinance Mortgage

融资重贷是refinance的一种。我们可以説是普通重贷,就是民众希望改变原来的贷款条件,比如降低利率,缩短还款期限,於是办理一个重新贷款。 融资重贷不仅达到改变原来的贷款条件的这个目,同时,还能多拿出一笔钱出来用。 办理融资重贷,新的贷款会把现有的房贷先付清,之後把剩余的贷款额兑现。

什麽样的房子才能cash out?

房屋净值是不动産变成可动産的前提条件:房屋净值可以解释为房産价值减去房贷欠款。
例子一,如果一个房産价值$50万,没有欠房贷,那麽房産净值就是$50万。
例子二。如果房産价值$50万,业主欠$40万房贷,那麽该业主的物业的房産净值就是$10万。
大部分银行除了看房産净值之外,还需要看贷款比例, 一般是以房屋价值的75% -80%。因此,在例子一中,房産净值是$50万的话,而最高贷款比率是80%,
那最高贷款额度就是$40万。而在例子二中,该房産已经有$40万的房贷,那已经是贷款的最高额度了,他就无法做净值贷款的任何一种。

房屋净值贷款(Home Equity Loan)

银行通常不会局限如何去使用它,一般是作为房屋装修,大学学费,或者是投资用途等等。

融资重贷(Cash Out Refinance Mortgage)和房屋净值贷款(Home Equity Loan),在申请手续上是一样的吗?

贷款机构都要审查信用、收入,和正常贷款的手续是一样的,也有手续费。但房屋净值贷款更简单些。
大多数情况下,房屋净值贷款是一个较小的贷款金额, 由於贷款金额较小,银行可能需要更少的步骤,如免去房子的全面评估, 另外,由於贷款金额较小,费用会少一些。
房屋净值贷款利率通常比信用卡贷款或个人贷款等高利率的借款较低。

Home Equity Loan和HELOC非常像。两者都是2nd home loan,都可以贷到100%的home value.

Home Equity Loan是固定利率。因此利率会比HELOC稍高。

尽量不要用Home Equity Loan 它是直接写一张支票给你,比方说 20 万的房子,没有贷款,银行贷 16 万给你,会给你写一张 16 万的支票,你去花吧。从它给你支票的这一刻开始,利息就开始计算了。

而 Home Equity Line of Credit 是不一样的,大家可以把它设想成一张额度很高的信用卡。16 万额度的信用卡,你不刷卡的时候不用还款, 没有利息。类似于信用卡,只有当你拿着他给你开好的这个HOLEC支票账户去使用、去花钱的时候,比如你花了 2 万美元,这个时候才开始给你计算利息了,不花的时候你有这个额度。跟银行给你的信用卡非常像的一点也在于,当你还了本金之后,这个额度会立即恢复。

Home Equity Line of Credit

Home Equity Line of Credit (HELOC), 即房屋净值信用额度,又称房屋净值信贷额度,是指你用房子作为抵押品,从贷款人那里获得贷款,是一种类似信用卡的贷款形式。借款人需要将房屋注册为双重抵押(collateral),通过预批被授予一定信用额度,在需要时可以通过特殊支票(有时可带信用卡)来取款使用。每个月的还款额根据所借金额和当前利率的不同而不同。一般来说,借款人只需按使用天数支付利息,本金可以随时还清。在抵押有效期内,HELOC信用额度可以被重复使用。

HELOC=房屋现在市场评估价—按揭贷款余额

通过HELOC,你可以从自己现有的房子拿钱出来,用不高的成本,用于消费,支付学费,偿还其他债务,投资等。 简单来讲,HELOC相当于利息低,额度高的信用卡。这张“信用卡”需要以房屋作为抵押,银行根据你的具体情况批准一定的信用额度。通过HELOC, 你可以非常灵活的使用不超过额度的现金,只需每月按时付利息和本金(有很多HELOC在试用期允许只付利息)。 HELOC是2nd Home Loan, 所以loan to value limit最高可以达到100%. 一般到89%是利率比较低的。如果到95%就需要付稍高的利率。如果到100%那就更高。HELOC的缺点是利率跟着primary rate 变化(一般会限定一年只变化一次)。在目前加息的大环境下,1年很大可能增加1%。 对消费者来说,HELOC提供了一种方便的现金来源。HELOC的利率尽管比第一房贷高,但相比其他消费信贷产品,如信用卡,HELOC贷款利率非常低(因为用房产做了低押)。通常p+(0.5 or 1);而且,HELOC的利息是可以税前扣减的。因此,很多消费者通过HELOC将债务重组,以此降低利率和达到税务优惠。HELOC,其实是将房子所有权置换成资金的使用权,用这笔钱的时候付点利息, 不用的时候, 给你一个安定, HELOC还款便利,每月最低还款只支付利息或设置的最低还款额;不使用,没有任何费用;随用随取。一次申请,可重复循环使用; 对银行或放贷机构来说,除了在借款人按揭贷款上的赚到利息和收费外,HELOC还会让他们赚到更多利息和收费。而且一旦借款人违约,银行除了会得到所有按揭房贷和HELOC已经赚到的钱之外,还有权处置被抵押的房产。

HELOC基本上就是用你的房屋作抵押,所做的一个浮动利率的借款。HELOC跟一般的贷款比较,有好处也有坏处。

HELOC的好处就是如果你每隔一段时间就有一笔钱进来可以还掉一部分的借款,借款低了,需要付的利息也低了,另外HELOC就是在你需要用钱的时候随时可以用,而你只需付利息。

HELOC的坏处就是利率高,一般是Prime Rate或Prime Rate + 0.5%到1%,如果你不是常常有钱进来,你付的利息就多了(这也就是为什么说HELOC比较适合做生意或自雇的人,他们常常有大量现金流流动能随时还的上)。而一般的浮动利率的贷款则是Prime Rate - 1%到1.25%。

如果你不是常常有大笔的钱进来,也不是常常需要用钱,那单纯的一个HELOC是没有用的,因为你付了更多的利息。如果你有时候会需要用钱,还不如做一个传统的贷款外加一个HELOC。

自住房或投资房净值升高后,能拿到HELOC额度,用作借钱再投资。借款的用处是用于买投资房、装修投资房、生意、投资股市时,其借款利息支出是可以抵扣相应收入的。但是自住房的贷款利息不能作为任何抵扣,所以在利率相差不大的情况下,应当尽可能降低自住房贷款额,贷款多多放到出租房上。

必须是借出用作投资部分的利息。如果LOC出来20万,只有15万用来做downpayment买出租房,另5万留下自用,则只能抵扣15万的利息部分。不要把15w的投资和5w的自用混在一起,如果CRA分不清,就会认为都是自用

投资账户marginal account利息支出可以作为carrying charge抵扣股息/利息收入

注意,投资房LOC利息和mortgage利息都可以抵税,mortgage利息比较清楚,LOC要能证明是投在投资房上了

如果将HELOC的投资和自用混用,被CRA抽查,有可能会被认为所有HELOC都不能抵扣。因为在于CRA看不出还款是还投资出租房那部分,还是personal use portion。解决方法是提升资金的Traceability,可以把这20万分成两个Line(有些机构允许这样做,具体请咨询相应贷款机构),15万用于投资房首付,然后里面不要有任何personal drawing。然后5万作为personal line;每一条HELOC作为投资房首付的话,请银行单独做一个mortgage,预备将来cra查也好提供证据,这个mortgage可以慢点还,不要跟原有的贷款混一起,很多银行都是在一个房子下面可以有几个mortgage的

千万别从自住房的heloc提现金。或是用来付账单什么的。不然没法证明是direct use / 没法证明100%的贷款是用来投资,每条heloc要么纯粹的自用,要么存粹的投资,将来cra查账能容易追溯。譬如自住房的HELOC取15万,拿去买投资,往给贷款的银行里存做首付,应该单独开一个账户,保留证据;过段时间又有了现金15万,把自住房的贷款提前还一部分;如果有两个账户,能容易区分还贷款,不还HELOC,这样HELOC的利息没减少,可抵税又可追溯

第二个方法是客户每个出租房开一个独立账户,所有的支出和收入都经过这个账户、CRA查账的话提供Statement就可以了

HELOC基本上分为两种,第一种是与贷款绑在一起,第二种是单独存在的,但是都是以房屋作抵押。申请的要求每个银行各有不同,基本上都是要TDS和GDS可以满足该银行的要求

例子

你买了个$50万的房子, 首付了$20万, 贷款就是$30万, 你的EQUITY就是$20万, 过了3年, 你还了部分贷款, 房子又升值了几万, 这时, 房价到了$56万,剩余贷款是$27万,
你的HOME EQUITY 就变成了$56-$27=$28万, 

你就可去贷款银行申办LINE OF CREDIT, 即信用额度了, 银行就算成:

$56万X0.75(或0.8)=$42万, 再减去$27万(欠他的),额度为: 42-27=$15万,

银行就把$15万存在你的帐户上, 是给你的授信钱,利率按:
PRIME+1%, 目前即2.25%+1%=3.25%年,

这个$15万随便你去用, 用1万就按1万,是借银行的钱算利息(一年3.25%), 你有了钱再还清这一万, 就没有利息了.

我就是用这个钱去买CONDO楼花了

很多人用这个钱去投资,做生意了, 但是这笔钱不能直接用于买新投资房(可以间接),详见 FAQ refinance&HELOC买投资房 部分。

一般每月只还利息,当然,你要多还也可以。有时term不同,有的客户的每月单上来了标明必须至少还多少,包括一部分本金,不还的话会计算多一些利息;也有那种用多少取多少,只要不超过的。

例子

假设您购买了一处房产,价格为500,000,你的首付为150,000,那么你的mortgage的借款额为35万,采用5年浮动利率,利息是Prime rate – 0.5%。而银行经过评估,确认房屋的市场价(Market Value)也确实是50万。在这种情况下银行会向您推荐一份家庭资产信贷额的产品,总额度为房屋市价的80%,即40万。

50万 x 80% = 40万
Mortage balance: 35万

剩余借贷额,或者说是透支额:40-35 = 5万,利息为Prime(注: 随着利率与经济的变化,HELO与Prime rate差额亦会随之调整)。因为这笔借贷额同mortgage一样,都是用物业做抵押,所以一般都属于Secured LOC,利息相对普通的个人贷款,或者生意贷款,都要低出不少。
也就是说,您除了贷款35万之外,又获得了一份额度为5万的信贷额,您可以随时支取使用这笔钱,而只需支付Prime rate的利息。同35万年息P-0.5的mortgage比较起来,有几点不同:

这五万元的贷款额度是可以灵活地双向操作的,如果需要用钱得时候,可以轻易地从HELOC账户中提取最多5万元。一旦这5万元回笼了,则可以立刻偿还回去HELOC里面,并无任何罚款。

利息通常和Prime rate锁定,同时利息付款是按每天来计算的。每月需要偿还利息,但无需偿还本金,就好象是一份Interest Only Mortgage一样。

银行这么做的目的很简单:在你的信誉和偿还能力允许,以及风险得到控制的前提下,鼓励你借钱,从而最大程度地在你身上赚取利息收入。

这里最重要的一点就是:所有的借贷(loan),包括Mortgage balance和LOC的透支额度,其总和不得超过房屋市值的80%。如果美利坚国的银行同业们坚持住了这样一条基本原则,也就不会有次贷危机了。

HELOC最大的好处就是为那些借了房屋贷款,同时又倾全力加速还款,从而造成了现金干涸的业主们提供了一条低成本的资金来源。

看一下随着mortage余额的减少,以及房屋的增值,对HELOC有哪些影响。

在Mortgage一开始的时候,房价为50万,mortgage余额35万,透支额(over-draft limit)为5万。3年以后,经过36个月的定期还款以及每年的pre-payment,您的房贷余额剩下只有30万, 而这时候房价已经涨到了60万。现在您可以找回贷款机构,将您的over-draft limit提高:

60万 x 80% = 48万 (注:银行有可能要求重新做appraisal,以确认市价为60万)
Mortage balance: 30万
透支额度:48-30 = 18万,利息为当前的Prime。
想想看吧,你的最初的欠账只剩下30万,当初值50万的房子,现在已经涨到60万,而同时你在银行里有18万的现金可以随时动用而只需付很低的利息,能用于各类投资和自用,这是一个很良好很安全的财务状况

那么如果换一种假设,房价跌回了40万怎么样?这时候可能是银行主动要求review您的HELOC:

40万 x 80% = 32万 (注:银行有可能要求重新做appraisal,以确认市价为40万)
Mortage balance: 30万
透支额度:32-30 = 2万,利息为当前的Prime。
从上面可以看出,即使在房市出现了20%的巨幅调整,但是因为你的首付金额非常健康,而且你的偿付能力也非常健康,在房市向你不利的方向发展时,你的总体财务状况依然强健。这也是本人一直为什么要反复强调只买自己负担的起的房子的原因。

在进一步假设,如果当初您的首付只有10%也就是5万,而这三年来您仅仅能够将贷款余额减低一万元,而房价进一步下跌到只有35万:

35万 x 80% = 28万 (注:银行有可能要求重新做appraisal,以确认市价为35万)
Mortage balance: 50万x90% – 1万 = 44万
透支额度:28-44 = -16万。(无法透支)
您在这份物业上的总资产: 35万 – 44万 = – 9万
这就是所谓的负资产 – Negtive Equity。如果您有机会可以问那些经历了1997年金融风暴的香港同胞们什么是Negtive Equity,他们一定能告诉你什么叫做“肝胆欲裂,不堪回首”的感觉。要小心这样的悲剧,不要买泡沫太多的房产。

如果银行在算完了上面的几个公式后,他们有可能会要求贷款人再追加付款的。世道就是这样,你已经没钱了,完全被洗劫一空了,但是债主们却偏偏在这时候催着你还债,正所谓人情冷暖,世态炎凉。请记住茗品屋的这句话并反复背诵:银行只是我的工具,银行不是我的朋友!
  1. 我可以拿到多少额度的Home Equity Line of Credit?

    在你申请HELOC额度时,大部分银行允许最高CLTV(combined Loan to Value)不超过95%。通常人们会把CLTV控制在80%-85%, 或者更低。

    具体计算方法:现有房子估价乘以一定的CLTV减去房产上现有的抵押贷款 以房子估计100万,80% LTV,用于抵押的这套房产的贷款总额50万来计算:

    Home Equity Line of Credit = 1,000,000*80% - 500,000 = $300,000

    也就是说以100万房子做抵押,可以拿出来30万使用。具体额度,还与你的收入,信用分数等参数有关。

    为了多得HELOC,常常有如下前提:1,你的房子涨了, 2,你的收入涨了,3,你还了5万, equity 就多了5万。尽管可以多拿出HELOC,但是如果拿这笔钱买新的投资房,还是以最大贷款额度为上限的。这就是为什么说,HELOC拿出来的钱做什么都可以,就是不能买房,不然就成了连环套 - 头一套房拿出来买第二套,然后第二套再拿钱买第三套。。。

    HELOC是按房屋净值60%左右批。现在要同时比较收入,就是打压以房炒房连环套风险。这个60%(其实是65%)指的是HELOC最多不能超过房值的60%(65%),即使你房子没有按揭。按揭/HELOC组合,可以达到80%。

    总结,通常情况,普通人能拿到房款的80%的HELOC, 自顾只能拿到底65%房款的 HELOC.

    假设当初100万买的房子,其中20万首付,贷款80万,现已还10万,还欠银行70万吧。假如目前市值120万,银行prime rate=3%。这种情况可以申请HELOC。房价120x80%=96-70【房贷余额】=26万。至于你用贷来的26w做什么,没有硬性规定。可以装修房子,买车,或者用来付首付。只要你房子价值评估到120万还有你收入可以支持贷款就没问题。主要看你的信用评级和收入和贷款还贷的比例要低于44%-40%。取决你信用评级。

  2. 如何使用我的Home Equity Line of Credit?

    一般分为两个阶段:使用期(drawperiod,比如可能是前面10年)和偿还期(prepaymentperiod,比如可能是从第11年开始到贷款期结束)。使用期可以灵活取出你需要的金额使用,支付相对应金额的利息和本金(有些在使用期只需要先付利息)。偿还期不再允许提现使用,而是开始偿还本金和利息。

  3. HELOC申请和使用误区

    HELOC申请要根据申请人的收入和负债批准。如,有的人房子已付清贷款,但没有收入,申请HELOC时,银行会拒批的。

    HELOC利率是浮动的且利息的计算方式与信用卡债务的计算方式相同——复利日息。因此,HELOC的利率需要经过转换后才可以与固定或浮动利率的按揭贷款利率进行比较,而不是直接比较。加拿大固定利率按揭贷款计息方式是每半年计算复利,浮动利率贷款是以每月计算复利。一定要请专业人士计算,不能简单比较。

    HELOC使用不当对个人信用损伤较大。因为HELOC的使用情况被列为信用分数的计算范围。如果借款人高比例使用HELOC额度或长期提取,会对个人信用分数的消极影响会影响到今后Refinance。

    非加拿大居民不能申请HELOC和组合按揭;

Why use HELOC?

优点:

1. 


1. 借还方便,随用,随借,随还,类似于信用卡;
2. 因为有房产做抵押,利率低于其他可循环使用的金融产品;
3. 每月最低可以只还利息,不还本金,比按揭贷款负担轻,甚至可以只还“最低还款额”;
4. 取款金额较大,占用时间较长的情况下,可以转成按揭贷款,享受按揭贷款利率。

1. 高信用额度:HELOC为您提供大量现金。这可以促进家庭装修项目,学费支付或意外的医疗等紧急现金费用。
1. 低利率:与信用卡和其他类型的个人贷款相关的利率相比,HELOC通常提供较低的利率。
1. 税收优惠:HELOC是房屋顺位第二的抵押贷款,所以有税收优惠。支付给HELCO的利息可以免税。详情需要咨询会计师和税务师。
1. 还款灵活性:还款选项可能具有很大的灵活性。你只需要付使用金额的利息和本金。一旦偿还一部分本金,这部分本金就不再收取利息。如果你不试用任何现金,保持零支出,通常不需要付任何费用。
2. 如果提前还钱,普通贷款的罚金会是三个月的利息或者是贷款剩余期限的利息差,固定利率的罚金会比浮动利率的罚金要高。但是HELOC就不存在罚金的问题。
3. 自住房抵押贷款LOC(home equity LOC)作为down payment,由于the purpose of the fund is to invest in the rental property and earn rental income,那么自住房的home Line of credit 所产生的利息interest 是deductible。

缺点:

1. 浮动利率,风险大; 
2. 每日计算复利,成本高;
3. 无法转银行/switch/transer,只能refinance/加按,转银行时费用高;
4. 只付“最低还款额”债务急速累积,非常危险。建议HELOC的借款人,给自己设定还款计划,不能只付“最低还款额”,至少要每月付清当月利息,最好能每月都偿还一些本金。

1. 这是债务:HELOC是债务,债务,债务!重要的事情说三遍,一般家庭都是不喜欢债务的。

1. 权益损失:如果你在房屋增值时做了HELOC,要谨防房屋贬值时你仍具有偿还能力。万一你没有偿还能力,银行没收销售你的房屋,但因为房屋已经贬值(underwater),  无法拿出对应金额的现金帮你偿还所有房屋抵押的债务,就会有很大利益损失。用房屋净值作抵押的信用额度,如果你借的钱不能按时付息并及时归还本金,那将意味着你会失去房子。

1. 可调利率:HELOC 的利率是浮动的。当华尔街日报基本利率大幅上升时,你的支付风险远远超过你原先的预期,就会造成危机。利率可调,无法保证从一个月到下一个月的支付金额。

1. 止赎风险:当您使用房屋作为贷款的抵押品时,如果您未能按照约定偿还HELOC,您将面临失去财产的风险。没有人想要考虑最糟糕的情况,但是如果不可预见的情况发生并且您无法履行您的财务义务,您应该仔细考虑是否愿意冒险回家。

1. 有一点要注意,HELOC即使你1分钱也没用,在申请新的贷款时计算debt时,会算100%的HELOC。HELOC 是有限额的。即使你有100万的equity,很可能只能拿出15万,20万,跟个人既有债务、信用、收入有关。

How to use HELOC?

对于有稳定的收入来源、知道自己有足够的还款能力的借款人来说,HELOC的低利率和利息的税前扣减的特性使之成为他们的明智之选。HELOC可以帮助你支付大笔开支,例如换屋顶或意料之外的医药账单等。并且,HELOC还提供一种便利的途径用来支付短期重复的费用,例如大学四年每个季度的学费,等等。

由于房屋通常是消费者最值钱的资产,大部分业主只会用信用额度借款来支付大宗开支,而尽量选择不去用它来支付日常开支。

需要注意,由于HELOC借钱太过容易,借款人往往会陷入不断的花钱、借钱、花钱、借钱的循环,从而在债务上越陷越深。不幸的是,这种情况还很普遍,以至于银行都对此类行为都有了特定称谓:reloading (过载),其实就是指借钱还债,腾出信贷空间来,然后用于购买更多额外的东西的坏习惯。Reloading行为会导致贷款人消费螺旋上升

如果你注意到借款总额已经超过了房屋价值,那就是时候做个认真的检讨了。你该问问自己当你欠100% 房屋价值的贷款时,是否还能保持你的生活方式不变?如果是,那就不要期望再增加25% 的债务会让你的日子过得更好,因为还要加上利息和收费。那可能导致你滑向破产的边缘。

业主用HELOC来改造房屋时,要评估是否值得。改建厨房、卫生间往往会增加房屋价值,然而建游泳池等也许业主觉得增加房屋价值,但市场却并不这么认为。如果你想从HELOC借钱装修你的房子,请先考虑装修带来的房屋价值增长是否比成本高。

是否值得支付孩子大学学费是另一个从HELOC。如果借款人即将退休,他们最好先决定借款是否会影响他们完成退休目标的能力。可能通过其它途径来解决孩子的学费,对于即将退休的人们来讲是一个更明智的选择。

吃、穿和住是人们的基本生活需求,但只有住才能抵押现金。尽管有风险,但还是有人容易试图用房屋净值抵押贷款来挥霍购买奢侈品。为避免落入reloading的陷阱,在抵押房子借款前请跟你的银行先来个仔细的分析和回顾,确保你理解HELOC的条款,在不影响支付其他账单的情况下有支付HELOC利息的能力,并且能在到期时之日或以前能够轻松还清借款。

目前市面上的HELOC,主要针对的都是需要流动资金的人士,例如小企业主,或者是自雇人士。就我们所见,大部分客人手里申请到的,都是和房贷捆绑在一起的HELOC。比如说一套价值100万的房子,银行按揭贷款给了65万,再加上10万的HELOC,这样客人就相当于这有了10万的活动资金,以及65万的常规贷款。客户除了每个月按月供款,在自己有需要的时候可以随时拿出10万的HELOC,这样就既有了灵活性,又尽量地降低了还款的利率。

房屋净值信用额度(HELOC)是一个便捷的借贷途径,但如果使用不当,也会带来失去房屋的风险。HELOC是个好产品,使用请谨慎。

HELOC是一个很好的工具,但是也会随之产生一些成本,请向你的银行确认:在不使用HELOC(也就是银行没有挣到利息)的情况下,是不是需要每年缴纳管理费?当mortgage到期的时候,可不可以通过普通的trasfer的手段转到另一家银行,还是只能使用re-finance来终止。通常的情况是你需要通过refinance才能转走你的mortgage,这又涉及到相关的律师费用。

  1. 我的heloc办了好几年,还从来没用过。如果取钱出来,利息是自动每个月从支票账户上扣吗? 不是,你要自己从支票账户往 ELOC账户里转钱付利息,HELOC 账户每月会显示利息的 BALANCE

How to apply HELOC

条件:

  1. 至少20%以上的房屋净值Equity(你至少已经付掉房屋市场评估价的20%);
  2. 额度的多少和申请人的收入及房屋的价值有关,申请是Full application (银行要根据申请人的收入,负债及信用状况进行审批) 3.最高贷款额为房屋市场评估价的65%;

申请方式及费用

  1. 独立申请(已有常规按揭抵押贷款).可以在同家银行申请也可以在不同家银行。
  2. 组合按揭方式(collateral mortgage)即:Mortgage loan+HELOC。同类产品不用银行有不同的名字,但实质是一样的。
  3. 费用通常两种: 房屋评估费和Title 法律文件费用
  4. 不同银行开Home Equity Line 的政策和需要的材料会有些许不同,具体怎么办,需要联系贷款经纪了解详细,一般从申请到拿到需要45-60天不等。

组合按揭(collateral mortgage)的特点:

  1. 通常总额以房屋市场评估价的80%计算(有的银行或贷款机构会以100%或125%计算);
  2. 加拿大本地居民首次买房,首付20%时,就可申请。每月MORTGAGE LOAN的本金部分自动转入HELOC.(最大不能超过房屋价值的65%)
  3. 一次申请,节省房屋评估费和律师费;
  4. 组合按揭(collateral mortgage)转银行会有律师费。

自2016年初开始银行用新系统计算你的HELOC 额度, 而不是过去的 80% X 房价 - 剩余贷款。新算法根据你的家庭收入和债务比例(要低于44%-40%)和信用分数, 加上上面的因素。

  1. 申请须提交: 雇主信, 最近的2份工资单, 最近的2年份的报税的 T1,还有自住房的地税单,水电气的 月交费数字, 投资房的租约,管理费,地税单等等,

  2. 2-3天内评审告诉你能拿到的额度结果,银行内部送给UNDERWRITER ( 保险审批员)批准要2周。

    假设当初100万买的房子,其中20万首付,贷款80万,现已还10万,还欠银行70万吧。假如目前市值120万, 房价120x80%=96-70【房贷余额】=26万,总负债将有70w+26w=96w。如果家庭年收有10–15万,你能有10万的 额度

  3. 你被通知批准后,银行派房价评估师上你家评估查看。然后去银行签字,开始激活你的 HELOC账户。你就可以用钱了。利率一般是 P + 0.3% 或0.5%, P 目前是 TD , RBC 2.85% , others 2.7%

HELOC的费用 Cost

  1. 申请成本 申请设立HELOC的费用大多数跟买房交房时所付的费用差不多。例如:房屋评估费、、交房费用(包括委托费、产权调查费、贷款文件、物业产权保险和税费,等)。另外,有可能还会有申请费(通常不退)、事先说好比例的一次性费用、年费或每次取现时的费用等。

    办理HELOC有律师费,因为银行要在你的房产证上设定抵押,所以到时你需要用钱就可以直接用。通常银行会用自己的律师,约收700。

    目前所有大银行都可以在申请按揭贷款时将房屋注册为双重抵押,这样就可以在不增加成本的情况下,增加一条信用线,信用额度随归还本金金额的增加而增加。

    拿这个home equity line of credit, appraisal plus legal fee要近1000刀. 这个可以跟银行谈判的,信用好,或者拿了之后立刻使用,能免掉这笔费用。如果heloc数额比较大,每开一笔heloc都可以单独跟银行谈利率优惠

  2. 使用Home Equity Line of line的成本 跟买房贷款需要支付利息一样,Home Equity Line的使用也是需要成本的,成本是多少?银行怎么收取Home Equity Line的利息呢?银行通过对HELOC收利息赚钱

    HELOC有两种计息方法:

    • HELOC浮动部分是P+0.5

      利息格式:Prime rate + Margin;

      •Prime Rate –是央行的基本利率。通常是联邦准备目标利率 Federal Reserve Target Rate,现在是2% +3% = 5%,央行基本利率不常改变,几个月有可能变一次。但是一旦美联储加息,这个基本利率就跟着加。

      •Margin (a percentage point)-基本含义是利息差,利润,毛利等。在贷款中可以把它理解为净利息差。它是一个百分比。对于HELOC,每个贷款人的Margin都是特定的,银行根据贷款人的各个条件批准不同的Margin。有的人是正数,有些人的是负数。heloc,常常是 P + 0.5~1

    • HELOC固定利率和Mortgage固定利率相同

  3. 美国的HELOC和高级信用卡一样,一般是有年费的,年费一般在50左右。对于第一年有时候会有优惠,要么免年费,要么低利率。加拿大的HELOC一般没有年费

规则

Term of a Home Equity Line of Credit

•Typically a 5-10 year draw period
•Where you can make interest-only payments
•Followed by a 10-20 year repayment period
•Where you must pay back principal and interest

A HELOC normally has a 25-year term, with a draw period and a repayment period. The draw is typically the first 5 to 10 years, followed by the repayment period of 10 to 20 years.

During the draw period, the homeowner can borrow as much as they’d like within the line amount, and can make interest-only payments on the amount drawn upon. There is usually a minimum payment, just like a credit card.

After the draw period, the borrower must pay off the principal of the HELOC, along with the interest. This period is known as the repayment period.

Usually the loan balance is broken down into monthly payments, but there could also be a balloon payment because of the way the loan amortizes. Also note that some HELOCs don’t have a repayment period, so full payment is simply due at the end of the draw period.

Reverse mortgage

用reverse mortgage养老,是跟银行对赌

把房子给银行 他保证每月发钱给你 直到死 它根据信贷员计算 赌你85 你活90 它就亏了 我们的好处是 安定的心情 活到100 不怕没钱

用HELOC养老

假设到了65岁你已经换完贷款,你的房子价值200万,你可动用的HELOC =200 x 80% =160万 你每年取出8万用和还利息(4%),8 x 20年 =160万,这160万总共付利息 = 67万,你可用于生活补贴钱约100万 20年后你的房子价值假设400万(5%增长)卖掉,还掉HELOC160万,还剩240万留个孩子。。。 理论上可行,但其实不可行。因为违反了HELOC的规则限定了5-10年的draw period(取款期限),另外,如果人挂了,正好在某段期间的谷底,那还是比较亏。 A draw period is the amount of time you can withdraw funds from a credit account through a home equity line of credit. For instance, a 10-year draw period allows you to withdraw money for a period of 10 years. After the draw period ends, you are responsible for repaying the loan.

也就是说,有一稍微有点价值的房在手,65岁还完贷款,养老也就不成问题了,就算啥也没有,政府大概给2万,靠房子每年5万用于生活,最后卖掉,有多余的给孩子,没有就送给银行了

用LOC比Reverse Mortgage 好,首先利息低,看了一下Reverse Mortgage 的利率都是6%以上,

Refinance vs. HELOC

Refinance(加按)是个动词,意思是申请重做贷款。HELOC是个名词,Home equity line of credit是以房子做抵押的信用额度

当加按时,就是重做贷款,借款人可以选择把新的贷款做成mortgage(按揭贷款),或信用额度(HELOC),或按揭贷款加信用额度的组合。

因此,准确来说,Refinance是一个贷款行为,其结果包括Mortgage 和HELOC,应该拿后两者作比较。通常说的Refinance vs. HELOC,其实就是Mortgage vs. HELOC

  1. Mortgage和HELOC可以互相转换

    如果原来的房贷产品做成了mortgage(按揭贷款),趁着加按的机会可以改为带信用额度/HELOC的房屋贷款产品,或相反操作。总之,以前的贷款没能满足现在的需要,或现在有了新的需求,都有机会通过加按洗心革面从头再来。

    Refinance后,可以做成固定/浮动利息的mortgage产品,也可以做成随用随还的HELOC。

    如果做refinancing时候换银行,需要律师转title,所以会有律师费

    HELOC 多数银行是可以把p+.5%的利率转成fix的利率.举个例子,$600,000的HELOC, 也是可以选择5年2.7%的固定利率。实际上和选择5年的mortgage利率是一样的,好处在于,你还多少本金将来还是可以拿出来而不需要再次申请refinance.事实上,如果你不确定选择浮动利率,那么heloc 是个更好的选择。

    大的Home Equity Power Mortgage (EPM)框架下的有两个主要产品:HELOC和Collateral Mortgage。基本概念就是注册了一个特定金额之后,以后在该金额下面可以灵活分配份额去LOC和Mortgage。一般这类LOC我们会叫HELOC来加以区别旧式的secured LOC。

    但是HELOC和EPM(每个银行对它的称呼不完全一样)下面的mortgage是属于EPM框架下的产品,转换的时候不需要重新登记,所以可以省下一些律师费。但是其实这两个产品还是有区别的。你之前说的HELOC可以转成FIX,其实是在EPM的框架下把HELOC变成EPM下面的Collateral Mortgage,而不是给你Fix Rate HELOC。而你指的HELOC我相信你应该是指EPM。 在EPM下,你可以要求把HELOC变成Mortgage,如果注册金额不变,不需要重新登记,从而省律师费,但银行不排除需要重新估价和有一定的手续费。而且这个一般是单向的,就是HELOC去Mortgage容易,因为银行属于降低风险,但Mortgage回HELOC难。Mortgage回HELOC,一般两种,一个是你每个月换月付的时候,本金部分自动增加在HELOC的额度,这个有些银行是,有些银行不自动转换的,但这种速度的转换非常慢,不是一个真正需要使用LOC的人的做法,只是说N年以后备用,属于细水长流的转换;另外一种就是等Mortgage到期了,要求直接全部再转成HELOC。2.7%的利率是在Mortgage上面的,不是HELOC的利率。所以等于是你要2.7%的利率的话,就需要选择Mortgage,从而在短时间内(5年)放弃了HELOC的灵活性。

    Mortgage 和 HELOC是2个不同的产品,HELOC转mortgage简单, mortgage转HELOC难的说法,其实隐含着这样的意思:HELOC一旦转成固定利率,就失去了它的灵活性,因为客户需要像mortgage一样付本金加利息,而不能像heloc一样只还利息。其次,mortgage提前还款有额度限制。整体上来讲,很多中国人不喜欢房子上背债,所以HELOC这种方式并不受他们的欢迎。

  2. 申请费用不同

    HELOC优点:申请费用少($150以内),申请快速,用多少付多少费用。缺点:随利率波动,风险大。特别是目前利率上升期间。如果要固定利息的可以考虑 home equity loan.

    Mortgage 优点:固定利息。缺点: 申请费用大 2000-3000。

  3. Mortgage和HELOC利率不同 Mortgage大约P-0.65%的利率, 以半年计算复利. mortgage的利息低一些,但是通常被lock了。。。

    HELOC大约P+0.5%的利率。HELOC的利率是年利率,日复利, 利息高点,但是方便,随时用随时还清也可以只还利息,一般是申请了留作emergency fund或者房子增值取钱用作其他投资。

    利率而言,Mortgage的好,因为HELOC属于开放式的条款,由于其灵活性,永远不可能比Mortgage好的。

    HELOC跟refinancing的区别是, 什么时候用都行, 用多少都行.

  4. Mortgage和HELOC计息不同

    Mortgage以半年计算复利利息

    method 1(是错的): 如果年利率是 4%,实际计算是按每半年 1.98039% 算,用公式表达:(1.0198039 x 1.0198039) = 1.04。月息等于半年率除以6,周息等于半年率除以13,以此类推 method 2(是对的): 所有的利率(月、周)都要按实际利率(effective interest)计复利。按合同年利率4%为例,正确的算法是:半年实际利率2%,全年实际利率(1+2%)^2-1=4.04%; 月实际利率(1+2%)^-6-1=0.3306%; 双周实际利率(1+2%)^-13-1=0.1524%. 这是在法律允许的范围内(半年复利)最有利于银行的算法

    HELOC每日计算复利

    Mortgage的半年复利和HELOC的按天计算复利利息,哪个更好一些呢(只从利息的角度)?

    "半年复利"的政策限制了最高利息,如上面4%的例子,最高年利率是4.04%,所有的复利利率必须按这个数字按复利形式推导而来,比如日利率是(1+4.04%)^(1/365)-1=0.0093%。而HELOC是单利!日利率是4%/365=0.011%。至于哪个更好,不具可比性。 因为只要是mortage部分,就受半年复利限制;而HELOC的利息只限于借出现金的部分。两着丝毫没有交叉的地方。

  5. Mortgage和HELOC用途不同

    HELOC主要适用于这样场合:你有资金短期会到,能全额付掉或者很大部分的HELOC。HELOC是一个额度, 跟信用卡一样,用多少算多少, 因为有抵押, 利率很低,

    只要是短期1-3年内不可能付完的部分,都应该考虑用mortgage,如果短期6个月能付的,就LOC。

    HELOC和Refinance这两样东西不是非黑即白的,它是可以在你可支撑贷款总额下面在做贷款的时候自主分配的。选择一个适合自己的比例,既能省利率,也可以保有需要的灵活性。

    例如你有房$800,000,你的贷款能力可以支撑$600,000。 但是你自己明明能付得起首付$300,000。 也就是说你实质只需要借$500,000。 这样的话你就首付30w,贷款50w买下来房,同时要一个$100,000的HELOC。用的时候HELOC才需要给利息。 接着上面的case,假设你有房$800,000,你的贷款能力可以支撑$600,000,但是你只有$200,000首付。那就看你自己以后的吸金能力。如果你觉得自己在最近一年能存下$50,000,并且你有打算近期近期用钱投资的,那你就可以要$50,000 HELOC和$550,000 Mortgage. 这样5w块可以马上到手用于投资,1年内能还上就行。但如果每年还贷款和日常开支之后就没有太多余钱的话,那你的$600,000就直接Mortgage吧。反正你也没办法多还,,LOC对你没有意义,你的现金流难以承担使用heloc做投资随之带来的风险,索性老老实实还贷

Personal Line of Credit vs. HELOC

Personal Line of Credit就是银行给的贷款,跟房子无关,主要是看收入。通常都是不需要的时候银行给,等到失业啦无收入需要它的时候再申请银行就不给了。所以提前申请以防不时之需。

HELOC是以房子作为抵押向银行申请的Line of Credit

  1. 有了HELOC后, 只要房子没卖掉, 就一直有钱用。不取钱用就没有利息, 取多少算多少利息, 每月还利息就好,本金不用还, 除非觉得利息太多, 就还本金, 比如10万的, 取3万出来用,按 3%利息算, 一年是900利息, 每月还75。

    取出的钱可以放在 支票账户里,随便干啥都行, 买房, 买车,买游艇,去旅游,买股, 买基金,装修,,,,老外都用这个。

  2. 个人的 信用度给的少, 一般 3000–2万, 也是救急用的。涨的原因不懂, 也许看你的存款和还贷好, 就加了, 你可以要求他们不加或取消。如果贷款买房买车, 个人信用度是个债务, 要算进还贷能力和数额里的

HELOC vs. cash out refinance

A Home Equity Line of Credit(HELOC) is simply a revolving Line of Credit that allows you to use the equity in your home to borrow money.HELOC为循环信用,还回去的本金在需要时可以再拿出来用,基本跟信用卡的信用额度是一个使用方法。HELOC的好处是,你如果不用它,你没有成本,比方说你开了个600K的line,但是不从里面借钱出来,只放0 balance,那么你的利息就是0,也就是没有cost(有的program收个50刀Annual fee).

Heloc有点儿像credit card,可以借到limit,也可以全部还清,之后用的时候再取钱出来,只有欠钱的时候才需要付利息,balance是0的时候不需要付利息。一般,需要开上个几年再关,提前关会要求交几百手续费,有些heloc每年要收管理费。

Home Equity Line of Credit:

  1. 在原来的贷款后申请的第二贷款,做完贷款后您有两个贷款,一个是原来的第一贷款, Rate和term不变, 另外加了一个HELOC。
  2. HELOC象信用卡一样是一个额度, 用了的部分才缴纳利息。一般有10年的Draw Period,20年的Repayment Period,就是开户前10年可以随便取钱用,只需要每月还利息。10年后就不能取钱了, 而且要按照20年的term把利息和本金都还完。
  3. HELOC利率是随时浮动的, Rate=Prime +Margin,Margin是做贷款的时候银行就定好了的, 也是决定此HELOC好不好的关键因素。

Cash out refinance是以你自己的房产做抵押,拿出钱出来用,还款时分为本金 (PRINCIPAL) 和利息(INTEREST) 两部份,而且只能一次使用,还回去的本金不能再拿出来用.

cash out refi的话拿出钱来每个月都要还一部分本金+利息,还掉的principal就不能在借出来了。

Cash out refinance分为两种情况:

  1. 房屋本身有mortgage,比如: mortgage balance是20万,但你refinance的时候贷了30万,这就变成了Cash out refinance.
  2. 房屋本身没有贷款, 如果需要钱投资或应急用,可以以房产做抵押,直接贷钱出来用

Cash Out Refinance:

  1. 用一个新的贷款付清原来的贷款,做完贷款后您还是只有一个贷款在这个房子上,原来贷款的利率和term不存在了。
  2. Cash Out出来的钱在Funding后会全部给您,从此您就需要按照新贷款的Rate和Term付款,包含Cahs Out 部分的利息和本金。
  3. 新贷款是First Mortgage, 所以可以选择30 Year Fixed, 15 Year Fixed,以及5/7 Year ARM等。

FAQ

  1. 什么是LVR?

    Loan to valuation ratio 贷款的额度占房屋估价值的比率,这里的需要注意的是“估价值”而不是房屋的合同价,大部分情况银行的估价和房屋售价基本匹配,但是也有些情况银行估价少于市场售价。

    申请人买了一套100万的房子,银行估价也是100万,申请人贷款额度需要80万,所以LVR就是80%。

  2. 什么是Comparison Rate?

    比较利率,这个利率的功能主要反映了贷款的整个成本费用情况,例如申请费,年费,账户费,注册费等等。

  3. 什么是LMI? Lender Mortgage Insurance 房贷保险,是一种保护放贷机构的一种保险,当贷款比率超过80%的时候,金融机构会向申请人征收这比费用,保险费用是根据贷款比率以及贷款金额而做出的决定。

  4. 什么是Genuine Saving?

    真实储蓄存款,当申请人贷款比率超过90%的时候,银行通常需要申请人提供房价5%-10%真实储蓄存款证明,真实储蓄存款可以是现金,定期存款,以及基金股票,通常要提供持续三个月的存款证明。

  5. 什么是Home Equity贷款?

    简单的解释就是贷款还得越多,置业者对物业的拥有程度也就越多, 置业者所建立的物业资本也越多。例如,一套价值 100 万的房产,开始贷款 额度为 80 万,那么银行物业拥有权为 80%,客户的拥有权为 20%。 一年之 后,房价增长到 130 万,客户一分钱没还的情况下,物业拥有权达到了达到 了 38.5%,银行对物业拥有权变成了 61.5%。近日来,随着银行系统的更加灵活,用物业的资本来借贷第二套物业成为常用的方法。

  6. 如何快速还自住房贷款?

    最好的方法是超过按期供款的金额进行额外还款。按同一利率水平的 还款记录推算,贷款早期每额外还款一块钱,就可以在整个贷款期间节省 2 块钱的利息。您可以考虑两种额外还款的方法,一是在您有闲置资金的 时候进行一次性的多还款 (one-off extra payments),二是增加您常规还款的额度。

  7. 什么是“专业人事套餐“(Professional Package)折扣?

    无论您选择哪一种 professional package,置业者的利率都可以有 0.5% pa.以上的折扣。一般来说,它们会提供的优惠包括房贷折扣,以及减免储蓄账户和信用卡的费用。但需注意的是,这类产品通常会有年费。

  8. 还款频率与还款速度有什么样的关系?

    将每月的还款额分成两次隔周 (Two Fortnightly Payments) 还款可以缩短您的贷款期限。一是因为每个月都不止四个星期,将原来的月供分成每 两周付一次实际上可以比一个月还得多。二是因为当利率是每天计算的时候,还款越频繁,每个月所还的利息越少。然而值得注意的是,当您要求 更改您的还款频率时,务必告知贷款机构将更改的还款方式。

  9. 什么是取款功能 (Redraw Facility)?

    如果您的贷款产品有取款功能,您可以进行额外还款,并有权利在需要的时候将多还的部分提出来。然而,只有某些贷款产品才有这种功能, 其中有一部分是要收取费用的。当您决定选择这样一个更贵的贷款产品 时,请确保您了解它的取款功能的条件,包括对最小额度的限制以及每次使用所产生的费用。

  10. 目前的信贷政策下,我还想继续投资,有哪些方法能够提高我的贷款能力?

    在信贷政策收紧的今天,提高借贷能力是很多投资者非常关注的问题,关于提高借贷能力的方法我根据近一年来的经验给大家以下5点建议:

    1 减持负债。例如:个人贷款,信用卡额度,车贷,这些因素对借贷能力产生负面影响,所以对于这些债务尽量减少。

    2 控制日常花销。目前,living expense是银行关注的焦点,银行的目的很简单,就是确保把资金借给有能力偿还的客人。因此,这一部分花销对借款人最后的申请结果影响相当大,我在此建议准备申请贷款的客人,一定要把自己日常花销降下来,才能保证借贷能力。

    3 Rent and Buy 策略。这一条不一定适合所有人,但是对于年轻的投资人可以考虑合租的方式去降低生活成本,增加自己的借款能力,建立自己的房产投资组合从而积累长期财富。

    4 增加已有房产的租金收入。对于公寓楼来说可以考虑从新装修,位置较好的公寓可以考虑Airbnb方式, 对于持有House的投资者可以考虑加建 Granny Flat等方法去增加租金收入。

    5 对比不同银行的贷款产品。目前信贷市场上不同银行的借款额度是有区别的,举个例子,同等收入条件下,A银行可以借53万,B银行可以借57万 C机构可以借62万,多比较几家银行,也许你会申请到更高的贷款额度。

    6 联合投资。找伙伴联合投资现在已经是非常流行的一种投资方式,很大因素就是可以一起申请贷款,例如:联名买投资房或者是建立信托基金投资房产。

    7 提高主动收入。例如;尝试申请新的职位或者在找一份兼职工作等。

  11. 本息同还(PI)条件下,对冲账户(offset)的功能如何体现?

    在只还利息(IO)的情况下,对冲账户里的钱越多,还的钱越少,因为对冲账户对冲的是利息部分。

    在本息同还的条件下,因为本金利息各占一定比率,对冲账户里的钱只对冲利息部分,所以只是改变了本金利息的比率,也就是对冲账户里钱越多不会改变每个月的还款额,但是会缩短还款年限。

  12. 我看中了一套房子,但是目前手上的资金不够,有没有什么办法呢?

    这个问题在大悟的《澳洲房产那点事儿》里有提过。

    下部为整理的答案。

    购买住宅物业的借贷比例一般都建议在80%以下。这是因为如果借贷比例超过80%,大部分银行会强制要求借款人向第三方保险公司购买保险,也就是常说的LMI(Lenders MortgageInsurance)。

    而LMI的价格又是非常昂贵的。以Genworth保险公司为例,70万的房产如果借贷85%,需要交纳$8,508的LMI。换句话说,借款人为了多借5%的资金,却不得不交付高于房价1%的保险。

    所以,大部分的借贷人是不会主动选择高借贷比例的。但是,很多投资者难免会遇到资金周转不灵,或首付不足的情况。在这里浅谈几个解决的方案。

    1.利用已有物业抵押借贷100%

    对于已有物业的投资者来说,通过已有房产的净值部分再次抵押,最多可以借贷新买物业价值的100%。这样一来,借款人甚至可以不动用存款来完成购买,最大化节省流动资金。其次对于购买投资房来说,税务上也会带来相应的好处,可以最大化贷款金额来抵税。

    2.利用其他人的已有物业的抵押

    对于没有房产的借款人来说,也可以通过再次抵押其它人的物业来购入新买物业的。市场上最常见的是父母作为保证人来协助孩子取得新购入物业的拥有权。但不止是父母,家庭成员,甚至其它人愿意作为保证人提供抵押的,按现在一些银行的政策也是可以接受的。

    3.按照交房时市场价估价

    对于很多购入楼花的投资者来讲,可以按照交房时市场价估价,最多可以估到高于合同价格10%的市场价。这样则可以按照市场价的80%借贷而避免LMI。举例来说,若购入价格为100万。首付10万。交房前估价为110万。则有些银行可以按照110万的80%来借贷88万且不产生保险。如此一来,投资者只需在交房前补差额2万就可以了。

  13. 怎么用refinance和HELOC买新投资房

    通常,我们可以通过refinance 自住房,或者升值后的投资房,做成mortgage + HELOC;或者,一开始买房做贷款时就做成这种方式。

    HELOC这笔钱,可以用于任意投资行为或个人开销,但是这笔钱增不能显式增加买新投资房的能力,因为买房产还是要看总负债和总收入的,HELOC是负债的一种,银行计算个人总负债会包括在内的。

    但是HELOC可以当做新投资房的downpayment和律师费、经纪费等(用于可以抵税的那些支出),然后尽快还上即可。拿HELOC做首付,影响了贷款能力,但是由于首付的杠杆效应进行了放大,HELOC还是有帮助的,相当于隐形帮助到了。

    据说某些银行已经逐渐禁止HELOC当做首付了

    所以,如果现有的自住房或投资房贷款到期 或者 已经还了3~4年贷款 或者 已经显著升值,尽量做refinance,做成mortgage + HELOC,(对投资房来说,顺便把贷款期拉到30年),然后用HELOC的钱去当做下一套投资房的首付。这是投资行为,利息能抵税。

    此外,对于地主一般情况都是钱不够。而 Refinance up to 80%,在refinance的基础上,申请额外的home equity loan or line of credit up to 100% of house value.

    简单说,就是把现有房产的增值部分,用HELOC的形式拿出来,当做下一套投资房的首付,然后尽快把首付还回去。

    投资人老王,家庭年收入一直稳定在6万以上,2013年以35万的价格购入(Purchase)一套单车库新独立屋A用于出租,首付7万,贷款28万,每年的租金恰好可以支付每年的贷款月供、地税和简单的维护,持有(Hold) 5年,2018年,房子的市场价格涨到40万,房子A剩余贷款23万,老王到银行申请加按(Refinance),重新贷款80%—32万,老王计划对这套房子A继续持有,5年后继续加按;同时用重新贷到的32万,减去房子A目前剩余的23万贷款,实际到手9万(32-23=9),作为首付买进一套50万左右的投资房B,并开始重复买入/Purchase,持有/Hold,加按/Refinance,继续持有,继续加按这一过程,这样坚持下去,不断将买进的每一个房子按期加按,用每次加按取出的钱去买C,D,E,F.G,H………..即可。退休的时候,老王可能拥有十套投资房,卖掉其中的3套,套现的钱用于加速偿还其余7套投资房的本金,并主动降低月供,让这7套房产生正现金流,安全退休。

  14. 怎么从自住房里拿钱出来?

    大部分人自住房有不少的equity. 少则5万10万,多则50万甚至100万。要从自住房里拿钱出来有三种。

    1. Refinance

      这个大家都懂,refinance要付2000到3000的手续费。极个别的零费用的重新贷款其实也是羊毛出在羊身上。考虑到refinance费用很高,而且目前利率在攀升,一般适合套现大量现金的情况。如果多于10万我会做。手续费2%也是可接受的。Refinance loan to value limit=80%。正常情况下大家都会考虑15年或30年的固定利率。

    2. HELOC (Home Equity Line Of Credit)

      HELOC相当于一个巨大的信用卡,不过是以房子作为抵押的。从信用卡借钱大家都懂,用多少额度就付多少额度的利息。所以这是个巨大的优点。HELOC 的优点还有,申请费用少,申请快速。loan to value limit最高可以达到100%. 一般到89%是利率比较低的。如果到95%就需要付稍高的利率。如果到100%那就更高。HELOC的缺点是利率跟着primary rate 变化(一般会限定一年只变化一次)。在目前加息的大环境下,1年很大可能增加1%。

      HELOC和高级信用卡一样一般是有年费的。年费一般在50左右。对于第一年有时候会有优惠,要么免年费,要么低利率。有一点要注意,HELOC即使你1分钱也没用,在申请新的贷款时计算debt时,会算100%的HELOC。HELOC 是有限额的。即使你有100万的equity,很可能只能拿出15万,20万。

    3. Home Equity Loan

      Home Equity Loan和HELOC非常像。两者都是2nd home loan,都可以贷到100%的home value.

      Home Equity Loan是固定利率。因此利率会比HELOC稍高。HELOC利率是浮动的且利息的计算方式与信用卡债务的计算方式相同——复利计息(按月、半年不等)

    要用哪种方法拿钱出钱出来需要具体情况具体分析。

    1. 如果你知道自己要花多少而且数额巨大(10-20万以上)而且短期还不上或不想还的那么用refinance。

    2. 如果数额小,数额不确定或只需短期周转或者只是为了应急那么用HELOC比较合适。很多flipper 会开一个很大的HELOC。也有人用这个买出租房。相当于现金买房然后重新贷款。更多的人用HELOC来作为出租房的首付。HELOC 在利率下降或不变的情况下具有很大优势。但是在低息环境下,HELOC和其他两种方法相比没有什么优势。

    实际应用:

    1. 如果你要套现100%的equity。那么可以先refinance后申请HELOC 或home equity line.

    2. 具体到我个人。我先申请的自住房HELOC。买了几个投资房。HELOC限额只有15万。所以根本不够我用的。我过了两年后refinance投资房。付清了原来自住房的贷款和HELOC。然后重新为自住房开了固定利率的 Home Equity Loan。这一年多利率不断上涨,对我没有丝毫影响。也算是有先见之明。

    3. 如果银行第一年有优惠,HELOC利率可以低到3.75%, 且免年费。可以先借笔钱出来,首付20%买个SFH(free hold)或是全款买个小condo。一年之后看利率的变化情况,如果走高,就还清,多付几百块的early closure。

  15. Refinance 出来的钱还不是自己的钱吧?用的话不得付利息吗,那这么做合算吗?

    没错,银行的Refinance (如果是HELOC的话)只是给出一个借款的信用额度,如果使用的话,一定会产生利息,因为这确实不是自己的钱,而是借来的钱。

    所以关键要看通过Refinance借到的钱是去干什么用的,才能决定是否合算。如果是把借出来的钱都拿来吃喝玩乐了,豪华旅游、买好车、买游艇都超前消费、花光挥霍掉了,抱着这种目的去Refinance 确实不值得称道、不合算,从家庭开支平衡的角度来说是有点危险了。

    以中国人的保守性格,通过Refinance 借到的钱,要不就不用,用的话基本都是为挣钱而用,例如做生意、炒股票、投资房产等等。而在各种融资渠道中,只有房贷利息是最低的,所以做生意、炒股票或投资房产等需要钱的话,通过Refinance 借出来钱是最合算的。

    相对来说,多伦多这种国际大都市,移民、留学生越来越多,长期看房价必涨无疑,所以通过Refinance 借出来钱去投资房子是非常稳妥的(只要别投那些坑人的房产),尤其是中国人还这么保守,只要具体战术操作得当,根本无需担心,通过Refinance 去用钱挣钱是聪明之举!

    另外,我们中国人在Refinance 成功后(这相当于个人净资产即个人财富增加的一种认可),应该大力鼓励借出其中一部分钱去消费,去改善生活,去享受生活,别成天想着攒钱、攒钱,攒到钱就买房,而且没完没了地买房。

  16. 都说加拿大的个人税很高,如果一直这样Refinance下去,会不会有可能将来卖房子的时候,还完贷款剩下的钱都不够交这个房产的增值税了?即到时候会不会卖完房子还得往里面倒贴钱?

    理论上来说,从宏观角度,最高税率46%一半的23%要交税,比常见80% Refinance 所剩下的20%利润空间大(23% > 20%),增值部分无穷大的话,可能需要倒贴税钱;或者增值不是很多,但按照LTV 90%或95%做Refinance 的话,到时卖完房子真可能不够交税,但这完全是理论上的。

    真正实践中,一方面,房产增值很大部分后,LTV 80% 做Refinance 很难做出来,因为银行不会仅仅靠房产的增值,就把一大笔钱给你花。另一方面,房产增值不多时,LTV 按90%或95%做Refinance的话,本身现在政府对这方面限制的越来越严,很难操作成功。但即使能做到,这是“败家子”的做法,refinance的费用太高了,不值得做。那么,也就是说,这种refinance一套接一套买的办法,不容易赔钱

    实际中,投资房如果真是增值很多的话,当然应该等着当年收入不多的那年再卖房了,这是最起码的合理避税。如果真是当年收入十几万的情况下,还要交几十万房产增值税的话,那这往往是为了要挣更多的钱,交税当然不是问题。

    最关键的是,几次Refinance出来的钱,只要其中大部分钱滚动投资到别的房子中去,这么多年下来,肯定也都增值了,即使多次被Refinance的房子卖掉时不够交税(可能性1%),但整体的房产投资绝对是赚大钱了。

References

一次说清Refinance是什么鬼

HELOC的属性与应用

悉尼财神团队

全家私房钱-refinancing

把房贷 Refinance 是什么意思?什么时候 Refinance 最合适?

Home Equity Line of Credit(房屋净值信用额度)你了解多少?

贷款重组成功后想到的

HELOC 和cash out refinance的区别

浅谈3种办法从自住房里拿钱出来

多套房投资方略 —-房地产投资三部曲之三

挑事儿的T5008又来了

Tax - Retire

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本文讨论65岁退休的各种养老金福利

Public pensions

Introduction

加拿大养老金分成3大部份﹐包括

  • 政府老年金福利(Old Age Security Program,OAS Program)
  • 面向雇主和个人的退休金计划(Canada Pension Plan,CPP)
  • 雇主提供的养老金计划 (Defined Benefit Plan or Defined Contribution Plan) 或者自己存的养老金 (RPP,RRSP,TFSA)领取retire savings Plan等

这里简述每一类别的申请条件,步骤,限制和金额。

政府老年金/养老金/老人金/老年津贴 OAS Program - 政府福利,需要缴税

加拿大的法定退休年龄为65岁,加拿大的居民不论其资产或收入,只要在加拿大定居十年以上即有资格参与“老年人福利保障项目(Old Age Security Programs)”。需注意,养老金不是在您到了退休年龄后由政府自动支付,须由本人在65岁生日前的十二月内向政府提出申请,方可领取养老金。实际上,养老金与中国最低生活保障金类似。养老金的数额多少要依申请者在加拿大居住的年限长短来定,由联邦政府按月发放。

OAS Program -The Old Age Security Program 是一系列加拿大政府给予65岁以上的公民或居民的退休福利政策, 目的是为了保证每一个加拿大老人有1000元左右的收入以满足基本的生活需求。这项福利来源于政府的税收,与申领人是否有过工作无关,没有供款要求。这项福利政策是需要主动申请才能得到的,包括OAS+三项补充津贴:

  • 基本的老年人保障金(OAS Pension)
  • 低收入保证金(GIS)
  • Allowance 配偶津贴:60~64岁之间,配偶在领OAS并符合领GIS条件的,或可领Allowance。
  • Allowance for the Survivor:60~64间的寡妇/鳏夫,或可领此津贴。

这几项福利都对收入有要求,上限各不同,如果达到某个福利的上限要求,就都没有了 其中,OAS是加拿大最大的养老金项目,与工作经历无关,从未工作或尚未退休也可申领。OAS之外,还有三项补充津贴 三项补充津贴是专门为低收入的老人设计,收入要求更严格些

金额表格如下:

下面是每个福利的详细解释

Old Age Security Pension (OAS)

养老金OAS的领取和资产或者收入无关,并且无须供款,而是视居留年份而定,所以新移民并不能享受全额的养老金。但是作为加拿大的移民,领取年龄在65岁及以上,并在18岁之后在加拿大居住至少10年,可以获得部分养老金。

Old Age Security – Eligibility

OAS跟是否工作过、挣过多少钱、交过多少税没有关系。这个福利金额完全是根据在加拿大的居住年限决定的。只要是永久居民、18岁之后在加拿大住满10年、年满65岁,就可以领取OAS。即使没有在加拿大交过税,只要够年份,就能领

和CPP不同,这个OAS才是咱们大多数移民来的老人家能够享受到的福利,对于很多刚移民过来的老年人来说, 老人金(OAS)将会是他们最主要的收入来源. 因为他们中的很多人在加拿大的工作经验比较少, 没有太多积蓄或者RRSP或者公司的退休金。

对于很多老年才移民的人来说, 老人金(OAS)将会是他们最主要的收入来源. 因为他们中的很多人在加拿大的工作经验比较少, 没有太多积蓄或者RRSP或者公司的退休金。

老年金只是养老金系统的一个部分, 在申请老年金时, 一定要记得同时申请其他福利, 比如GIS或者Allowance等

老年金跟工作与否无关, 也就是说, 如果你65岁后仍然在工作, 只要你够资格领取老年金, 那你就能得到老年金。不管之前是否有在加拿大工作过纳过税的都可以享受此项福利

正常情况下, 你领取的老年金虽然算应税收入, 但加拿大政府不会预扣你的个人所得税, 但是, 如果领取老年金时不在加拿大, 那么加拿大政府会预扣25%的税项

领取资格条件(必须全部条件都符合)

如果住在加拿大

  • 年满65岁或以上的老人
  • 是加拿大公民或永久居民,以及其他政府认定OAS符合条件申领的居住身份
  • 18岁以后在加拿大居住满10年

未满10年者,完全没有;住满40年者,可得到全额OAS;住满10年到40年者,则以40为基数计算相应的比例。比如18岁后在加拿大住满了10年,可申领的老人金为满额的25%(10/40)

但如果你退休后在加拿大以外的国家生活,则需要年满18岁以后,在加拿大居住了至少20年的时间。所以如果有人希望退休后回中国长久生活,又希望享受加拿大这项福利,就要留意退休前必须在加拿大至少住满20年。

如果没有住在加拿大.

  • 65岁或以上的老人
  • 当你离开加拿大时, 是加拿大公民或者永久居民
  • 18岁以后在加拿大住满了20年.

如果你不符合上述两个条件, 但你曾经住在和加拿大有养老金协议的国家(比如美国), 你也可能够资格申领老年金    对于老年金发放所要求的居住时间, 并不是说你在十年内一天都不能离开加拿大. 只要离开加拿大的时间不超过半年, 这段不在加拿大的时间对老年金的申领并不产生影响的

举个例子,隔壁老王于45岁时移民加拿大,到65岁的时候住满了20年,总算退休了,老王说我要回呼伦贝尔草原搞建设,但这样会不会影响老王领OAS呢?不影响。根据OAS的规定,只要18岁之后在加拿大住满20年,政府就会每个月把OAS给老王寄到蒙古包去。但是,如果没有住满20年,政府就只能发放离境当月的,和接下来的6个月的。第七个月开始,停发,除非隔壁老王飞回来继续住。只要回来,政府会在入境的当月继续发放。

如何申请

老年金作为一种社会养老福利, 并不是你一够资格就自动发放的, 而是必须申请, 但老年金可以回朔最多11个月, 因为老年金不是自动发放, 所以为了给申请留一个时间, 老年金的申请可以提前一年(64岁).

申领方法

如果在64岁时收到了OAS养老金自动发放通知,无需再申请。 如没有收到通知,则住在加拿大的可网申; 在加拿大境外需填纸质表格并邮寄,填写申请表格Application for the Old Age Security Pension form (ISP-3000)

网申流程:

  1. 满64岁以后,加拿大政府服务部会寄信通知符合条件的长者并自动帮他们登记
  2. 符合资格的人士应在其年满六十五岁前六个月递交申请表, 最早可在64岁生日过后1个月申请,也就是提前11个月。申请表可致电加拿大人力资源部索取或从其网址下载。
  3. 致电1-800-277-9914,获取Personal Access Code(简称PAC)
  4. 注册并登陆My Service Canada;阿尔伯塔省居民可通过MyAlberta Digital ID登录
  5. 确认账号中的个人信息无误,并填写以下内容:

    社会保险号码 Social Insurance Number (SIN);
     配偶的SIN及出生年月日;
     18岁以后所有住过的地方;
     银行账户信息(用于收款);
     想要开始领取养老金的日期;
     Reduction in employment or pension income
     两个可以証明你在加拿大居住期的人士的姓名、地址及电话﹙这两位人士必须与你无亲戚关係﹚
     至于証件方面,你必须附上出生証明文件以証明你的出生日期及年龄,另外还要附上移民入境纸及公民証,証明你是加拿大公民或合法移民。如果你在十八岁以后没有连续在加拿大居住,必须提供每次出入境加拿大的証明。
    

如果收到通知说你已自动加入OAS和GIS,可通过以下两种途径要求延迟申领:

  1. 登录My Service Canada Account,按提示操作。

  2. 写信给Service Canada,信的内容要包括你的姓名、地址、电话、签名、日期和client identification number(在发给你的通知的第一页上)。如果OAS和GIS同时延迟,写I declare that I do not want to receive the OAS pension or the GIS benefit at this time。如果只延迟GIS,写I declare that I do not want to receive the GIS benefit at this time but still want to receive the OAS pension。

金额计算

官网计算器Canadian Retirement Income Calculator - General Information

金额表格

本部分指表中的Old Age Security (OAS) pension 部分

根据政府网站公布数据,2020年1月到3月,满额OAS能领到$613.53元,满额GIS可领到$916.38,两者加在一起是$1529.91,也就是说如果一个单身老人其他年收入少于$23.99元就可以最高领到$1529.91元。

获批准领取养老金的人士会在合资格后的一个月收到津贴,至于可领取多少金额,则视乎申请人在递表时已在加拿大住了多久而决定。你可能领取全部或部份养老金,其计算方法如下:

  • 全部金额(Full Pension):

你必须年满十八岁后在加拿大居住了起码40年

你于一九五二年七月一日前出生,于年满18岁后至一九七七年七月一日之间已居住在加拿大一段时间,并于申请养老金前在加拿大住满十年。如果你在这十年里曾离开加拿大到其他国家居住,你也有可能领取到全部金额,只要你在申请养老金前一年己回到加拿大居住,并且在十年前曾在加拿大居住了的年期相等于叁倍你在这十年内所离开的日子。

  • 部份金额(Partial Pension):

假如你不属于可领取全部金额的人士,只可领取部份养老金金额,一般是申请养老金时年满65岁,并在18岁以后在加拿大住满十年。

部份养老金的计算方法,则视乎申请人在18岁后在加拿大住了多少年期而定,每住满一年,可多领四十份之一的金额。举例,如申请人在申请养老金时在加拿大住满十年,可领取的金额是全部金额的四十份之十,即四份之一。一旦申请了养老金,这金额的计算便不会改变,也不会因你日后所居住的时间多了而增加金额。

  • 只有在18岁后在加拿大居住满40年才可以享受到全额的老人金福利
  • 对于没有住满40年的,则按照已经住满的年份除以40的比例计算可以获得的数额
  • 对于年收入超过 $73,756 (2016),所获得的老人金会逐步减少,年收入超过 $119,615(2016) 的则不再获得此项福利
  • 老人金收入需要进行报税
  • GIS会随领取人每年taxable income的提高而降低,其额度与领取人的婚姻状况也有关系

例子

如果你在加拿大18岁后住满了40年或者在1977年7月1日前满25岁并且在那以前住在加拿大, 是加拿大的永久居民或者公民, 就够资格领取全额老年金.

在2008年时, 全额老年金的数额为$491.93. 如果不符合领取全额老年金的条件, 则你领取的老年金的数额是你居住的年限除以40, 算出一个百分比, 你所能领取的老年金就是全额数乘以这个百分比.

举个例子, 比如老王在加拿大住了20年, 够资格领取老年金, 那么他能领取的数额就是:

20/40X$491.93=$245.72.

由于老年金是一种福利, 所以他跟前一年的收入有关. 具体来讲, 如果你的除去老年金等以外的其他收入大于一个标准(2006年的标准是$62,144), 加拿大政府就会部分或者全部收回你的老年金, 这个叫clawback. 比率为15%. 比如上例中老王的其他收入为$80,000, 那么他实际可以领取的老年金是多少呢?

首先计算出clawback: 15%X($80,000-$62,144)=$2,678.40, 那么每月就会clawback $2,678.40/12=$223.20. 然后老王每月能领取的金额就是:

$245.72-$223.20=$22.52.
  1. 若延迟申领,每延迟一个月,今后得到的养老金可提高0.6%,最迟可延迟60个月(五年)。举例:若70岁开始领,则每月多领0.6%X60=36%。

付款方法

养老金是按月以支票寄给你或每月自动转账存入你指定的户口内。通常是每月最后的叁天内收到金额。

如果你因某种塬因延迟申请养老金,入息保障办事处将会发还过去的金额给你,但最多只可补回12个月。

可否在加拿大以外的地方领取养老金?

在以下情况,不论你离开加拿大多久,也可在加拿大以外的地方继续领取养老金:

1. 你年满18岁后在加拿大已居住了20年或

2. 你曾在与加拿大签有社会保障协议的国家居住及工作并符合20年的居住期。

如你不符合以上条件,你只可领取离开这个月再加六个月的养老金,之后,养老金便会停止发放,当你将来返回加拿大时,由返回加拿大那个月起,重新再发养老金给你。养老金的金额是会每叁个月按生活指数而调整。

低收入补助/低保补助金 Guaranteed Income Supplement (GIS)

低保补助金是根据申请人领取养老金后的每年总收入,或与配偶共同每年总收入,此补助金不是规定而设立的。也就是说,当您的个人和家庭养老金收入达不到社会最低收入标准时,这项”计划”可以给您提供补足。申请人必须每年填报全年入息,以作为下年度领取补助金的根据。

低保补助金是加拿大联邦政府给予那些正在领取老年金的低收入人士额外的福利,以补助其在加拿大的生活。

领取资格条件:

  • 加拿大公民或居民,年龄65岁或以上
  • 居住时间超过10年;如果每年在加拿大居住时间不足183天则失去领取资格。
  • 已经申领老人金 OAS
  • 领取GIS的额度依据个人/家庭收入情况不同而不同,如果收入超过一定上限就没有了

如果是单身,同时个人年收入不超过$18,760时(不包括OAS的收入),那么能领到GIS,具体算法见下表。如果超过18760,就没有GIS了。

如果有婚姻关系,配偶可以合格领到全额OAS Pension, 同时你们两人合计的收入不超过$24,576时,可以领到GIS,并按收入高低递减。如果超过24576,就没有GIS了

如何申请

必须填写申请表格 Application for the Guaranteed Income Supplement (ISP3025)

低保补助是不会自动生效的,你必须向加拿大人力资源及社会发展部的入息保障办事处申请。如你已经领取养老金,你可致电其办事处要求将申请表格寄给你,电话为1-800-277-9914。至于养老金的新申请人士,如希望能同一时间领取低保补助,可在养老金的申请表上註明,稍后,该办事处会将补助金的申请表格寄给你。

申请表上主要填写你个人及配偶(如已婚)或同居伴侣的姓名,工卡号码,婚姻状况,你本人﹙如单身﹚和配偶或同居伴侣两人去年的收入来源及数目。如果已婚或同居,必须要呈上结婚証明文件或签署一份同居声明书。

由2000年七月叁十一日起,同性同居伴侣与异性同居伴侣也能享有同等的权利和福利。同居伴侣(Common-law partners)的定义是指两人,不论性别,己形同夫妇一起居住及生活一年或己上。因此,当你申请低保补助时,你的同性同居伴侣也须要呈报其收人。

低保补助需每年申请

由于低保补助是根据你﹙如单身﹚和配偶或同居伴侣两人每年的总收入计算,因此,这补助金需每年重新申请,只要你于每年四月叁十日前向加拿大税务部申报个人入息税,入息保障办事处会根据你报税的资料来调整你的补助金。但如果入息保障办事处需要更多有关你的收入资料,将会自动寄给你一份低保补助的更新申请表,如你收到这份表格,应儘快申报个人入息税,并把表格填妥寄回入息保障办事处。该办事处将会根据你每年的收入状况于七月份开始调整你的补助金。因此,每年的七月你将会收到通知,告诉你由七月起到明年六月底,每月将会收到多少补助金。但计算基础则是过去一年由一月到十二月为止的收入。

假若你没有把申请表寄回入息保障办事处,又或者你去年的收入增加,超过补助金的收入限额,你的补助金便会在七月份起停止发放,你只可以领取基本的老年金。

金额计算

金额表格

本部分指表中的Guaranteed Income Supplement (GIS) 部分

  • 随着收入增加而减少,超过上表中规定的收入水平就不会再获得此项福利
  • GIS 不需要进行报税

补助金的计算方法是根据以下叁方面:

  1. 你的婚姻状况

  2. 你过去一年的收入,如你已婚或同居,就会根据你及你配偶或同居伴侣过去一年的总收入来计算

  3. 你所领取的基本养老金金额

补助金的付款方法

低保补助是会按月包括在养老金的支票内一起寄给你或自动转账存入你指定的银行户口内。通常是每月最后的叁天内收到养老金及补助金。

如果你因某种塬因延迟申请补助金,入息保障办事处将会补回过去的金额给你,但最多只可补回12个月。

补助金在甚么情况下停止发放

  1. 如果你未能在每年四月叁十日之前报税或者没有寄回每年更新津贴之申请表

  2. 你与配偶或同居伴侣去年的总收入超过最高限额

  3. 你连续离开加拿大超过六个月

  4. 你已去世。但如果你的配偶或同居伴侣也有领取低保补助或配偶金、在你过世后、他可根据其个人收入情况继续领取

离开加拿大可否继续领取补助金

低保补助是政府给予那些居住在加拿大的低收入人士的一种生活津贴,所以,如果你要暂时离开加拿大,你只可领取离开这个月再加六个月的补助金,之后, 补助金便会停止发放。当你将来返回加拿大居住时,是可以重新申请。

如欲查询更详尽的资料,可致电1-800-277-9914与加拿大人力资源及社会发展部入息保障办事处联络或参阅其网址 http://www.sdc.gc.ca。

Allowance for the Survivor,前身为配偶津贴(Spouse’s Allowance简称S.P.A)

是加拿大联邦政府给予低收入的老人的一种生活补贴。如你符合以下资格,便可申请津贴:

  1. 加拿大公民或居民,年龄在60到64岁之间;
  2. 你的配偶或同居伴侣正在领取养老金及低保补助
  3. 18岁后你以成年人身份居住在加拿大最少有十年;

如果有婚姻关系,配偶可以合格申请到满额OASPension及GIS,同时你们的总年收入没有超过$34,416,那么你本人最高可领取到的津贴(Allowance)为$1,165.16/每月;超过这个收入就没有本项福利

如果丧偶,同时个人年收入没有超过$25,056,那么你本人最高可领取到的生存者津贴(AllowanceforSurvivor)为$1,388.92/月。超过25056则没有本项福利

由2000年七月叁十一日起,同性同居伴侣与异性同居伴侣也能享有同等的权利和福利。同居伴侣(Common-law partners)的定义是指两人,不论性别,己形同夫妇一起居住及生活一年或己上。因此配偶津贴(Spouse’s Allowance)的名称改为津贴(Allowance)。即同居的同性伴侣也可申请养老金计划之津贴,只要符合以上的资格。申请时必须签署一份声明书,并提供同居关係的証明,例如联名报税表、遗嘱或保险証明书等。

此外,假如你居住在加拿大少过十年,但曾在一些国家居住过,而这些国家与加拿大签有社会保障协议,或有在这些国家供款,也有可能合资格申请。如欲查询那些国家与加拿大签有社会保障协议,可致电1-800-277-9914向加拿大人力资源及社会发展部之入息保障办事处索取进一步资料,或参阅其网址:www.sdc.gc.ca 。 www.iask.ca

加拿大退休金计划 Canada Pension Plan (CPP) - 自掏口袋的福利

加拿大退休金计划Canada Pension Plan(CPP)始于1966年。设立的目的是为保障供款人在年老退休时,或者因伤残而失去工作能力或去世时,他本人及其家人不致陷入经济困境。这是一个集合了由雇员、雇主、自雇人士的供款及加拿大退休金计划投资基金所投资的收益。除魁北克省外,在加拿大其他各省均有实行。

魁北克省为QPP, 魁省的贡献比例是5.55%,自雇翻倍

CPP在1996年之前都是没有专门的团队负责投资的,几乎所有的资金都购买了加拿大政府自己的债券,虽然稳当但是收益却非常低,到了之后终于入不敷出,当时通过计算整个CPP的资金池将会在25年之内亏零。为了解决这个问题,CPP才成立了专门的资产管理部门,聘请了专业的管理团队来进行投资。请注意,CPP计划里面的钱全部是由雇主和员工,还有里面投资赚得的回报提供的,政府并不会从它的税收中拨款到CPP计划。加拿大CPP的目标是提供退休人士25%的收入,满足老年人的基本需求,如果需要更多的退休收入,就只能依靠另外两大支柱提供。 CPP是应纳税养老金,需要缴税的

加拿大退休金CPP计划包括以下几种福利 ﹕

  • 一般的退休金 Retirement benefits﹕是按月给60岁或以上的退休人士。

    • 年龄至少满65岁的加拿大退休金计划供款人, • 年龄为60 至64 岁且符合某些要求的加拿大退休金计划供款人。

  • 伤残津贴 Disability Benefits﹕是按月给65岁以下的伤残人士及他们要供养的子女。

    • 符合某些要求的加拿大退休金计划供款人及其子女。供款人必须由于严重且长期持续的伤残而不能从事任何正常工作。 • 如果你不幸因伤病失去工作能力,你可以从CPP领取最高每月1,212.90,你的孩子还可以领取最多每月228.66。

  • 遗属津贴 Survivor benefits﹕是包括有一次付款的死亡津贴金及以后按月发给在生的配偶或同居伴侣及所供养子女的津贴。

    • 如果已经去世的供款人向加拿大退休金计划缴纳供款的时间长度达到最低期限,其配偶、同居伴侣、子女则可领取遗属养恤金,或将该福利金归入其财产。 • 如果你不幸早逝,你的家人可以从CPP一次性领取最多2,500,你的孩子可以每月领取最多228.66。

  1. CPP不是政府给的福利,而是自己和雇主预交给政府的,是一个政府强制的社会保障计划。它的基本原理是:每个人在工作期间,从收入中缴纳一定的比例放到CPP基金中。退休后,政府再从这笔基金中提取相应的金额给咱们使用。所以,羊毛出在羊身上,这个CPP退休金实际还是咱们自己的钱。

  2. 退休金金额是会每年按生活指数而调整的。

  3. 无论受雇或自雇人士,都必须将所赚取的工资的一个百分率供给退休金计划。雇员供多少,雇主亦要供同样数目的款项入雇员的退休金计划户口内。如果是自雇人士,就要自己负担全部的供款。供款越多或年期越长,则将来可领取的退休金金额会愈高。

  4. 目前的供款比例是4.95%,也就是你税前收入的4.95%将被扣掉作为CPP供款,另外雇主还要为你支付一份另外4.95%也进入CPP账户。如果你是自雇,你得把税前收入的4.95% X 2 = 9.9%交到CPP中去。

    净收入比较低的话,cpp的交付比例也会低于9.9%. 如果net profit低于3500的话,基本不需要交cpp

  5. 政府规定,要领取满额的CPP,必须在18岁到65岁之间(47年),有83% 的时间 (39年) 都在向政府缴纳CPP。也就是说,必须至少有39年都在工作,都在给自己的CPP供款。如果供款的年限不到39年,退休时就拿不满。

    退休金供款的年期,最早是1966年一月一日或供款人年满十八岁便可以开始供款,而直至领取退休金前一个月或满70岁为止。过了70岁便不需要再供款于加拿大退休金计划。 对CPP来说,可以不必等到65岁才开始领取。有需要的话可以选择从60岁开始,提前领取拿到的金额少一些;同样,也可以延迟到70岁再开始领取,延迟领取金额会多一些 想拿到满额的CPP不是件容易的事。可以电话Service Canada (1-800-277-9914) 要一份 CPP Statement of Contributions。这份文件会显示出您在18到65岁之间,有多少年在向CPP供款、供了多少。如果某一年供到满额,这张单上会显示字母M表示这一年已经供满了。数数有39个M,那么恭喜您,退休后可以拿到满额的CPP。如果只有20个M,就只能拿到一半左右。 假设我们30岁移民到加拿大,从登陆立即工作,到65岁退休,中途没有经历过下岗之类的变动,满打满算也只给CPP供款供了35年。而且,移民的起始收入不高,开始的几年不一定每年都能供满。所以, 对于大多数中国移民来说, CPP退休金是通常拿不到满额的

  6. 加拿大退休金计划制定最低及最高的供款工资,只有在这範围内的工资才需要供款。最低供款的工资是年薪 $3500(低于不用交cpp),而最高的供款工资于每年一月份调整,于2010年,最高供款工资是年薪$47200。如你的工资超过$47200,则超过的数目不用供款于你的退休金计划内。

  7. CPP供款的资金由政府统一管理。工作时这CPP的供款并不是进入了你自己的专用账户,退休以后领取养老金也不是从个人专用账户去领取的。CPP制度就像一口大锅,工作的人从收入中扣除一定比例放到这口锅中,领取的人再从这锅中分摊,当然分摊的多少和你供款的多少是有关的。需要注意的是,这往锅里投入和从锅里支取有一个比较长的时间差,而且通常来说投入的时间比领取的时间长。举个例子说明这系统的运行:假设今年有1000万人往这锅里投入,每个人投1000块,而目前从这锅里领CPP的人有100万,那么今年每个领CPP的人可以领1万块,平均每个月800多,当然这只是个例子,实际运行中有自己的数学模型计算。

  8. 每位参加加拿大退休金计划的人仕都有其供款年期(Contributory Period) ,这供款年期是指你一生可供款于这计划的年期,是由你十八岁开始或自1966年一月一日开始直至你领取退休金或年满七十岁或去世为止。当你申请加拿大退休金时,这供款年期的多少会用作计算你可领取的金额。为保障申请人能获得较高的退休金,部份的供款年期可扣除出来(Drop out) ,例如

    你要照顾七岁以下的子女而要停止工作,这段时间可从供款年期中扣除出来。详情可参阅www.sdc.gc.ca
    
     领取加拿大伤残退休金期间
    
     在你供款年期内,百份之十五的低收入年期可扣除出来
    
     曾经供过加拿大退休金的人士都会有一个供款纪录。而这个纪录是以个人及其工咭号码登记及储存的。每隔若干年,供款人就会收到一份供款纪录,让他知道总共供了多少退休金。收到后如发现有错漏,应立即通知人力资源及社会发展部入息保障办事处(1-800-277-9914)作出更正。如果有需要,亦可要求每年发一张供款纪录书给你。
    

如果我在其他国家生活或工作过怎么办?

如果加拿大政府与你曾居住过的国家签有社会保障协议,你就可以得到加拿大退休金计划的各项福利,同时还可以领取另一个国家的福利金。

领取资格条件:

申请领取退休金的人士,必须符合以下资格:

  (1) 曾经在加拿大工作及供过退休金供款。曾经为 CPP 计划存过最少一次有效供款

  (2) 年龄在65岁或以上

  (3) 如你选择在60至64岁之间领取退休金,必定要在开始领取退休金这个月

及上个月底前,完全或大部份时间停止受雇或自雇工作。意思即是你的收入不能超过现时65岁退休人士可领取最高的退休金金额。

退休金是不会在你退休后自动发给你,你必须向加拿大人力资及社会发展部的入息保障办事处申请,除非你已经正在领取伤残退休金,就会在你65岁时自动改领一般的退休金。

计算退休金的金额是根据你在供款的年期内曾供款多少及多久而决定,塬则上,供款愈多及年期愈长,则将来可领取的退休金金额会愈高。居民领取CPP的标准年龄为65岁。而最早允许领取的年龄为60岁,最迟为70岁。与65岁标准年龄领取的CPP数额相比,如果60岁开始领取,每月金额就低些,月下降率为0.6%,最大的下降额度为36%;反之如果推迟到70岁领取,每月金额就高些,月上升率为0.7%,最大的上升额度为42%。最早领和最晚领,平均每月相差500元。

  1. 选择在65岁领取退休金的人士可在65岁生日后的一个月开始领取退休金。 领取的金额是你的供款年期平均每月供款收入的25%。你不必在开始领取退休金后便停止工作,只是不再需要供款给加拿大退休金计划

  2. 选择在60岁至64岁间领取退休金的人士,所得的退休金金额会少过选择在65岁时应领取退休金的数目,每早一个月则少领0.5%。举例来说,在65岁应得 100%退休金,但如果在60岁时退休,即在65岁前60个月退休并领取退休金,金额会每早一个月少0.5%,提早60个月则一共少了30%,所得的金额只有65岁时领取的70%。又举例如果在63岁时退休并申请退休金,即在65岁前提早24个月领取,便会少12%,所得的金额是65岁时领取的88%。当开始领取退休金后,就不需要再供款给加拿大退休金计划。而每年随着生活指数的改变,退休金的数目亦会作出适当的调整。

  3. 选择在65岁至70岁之间领取退休金的人士,所得的退休金金额是会比在65岁时领取的应得数目为多,而每迟一个月则多0.5%。举例来说,在65岁时领取退休金应得100%,但如延到67岁才领取,即在65岁后24个月,每迟一个月可多领0.5%,24个月则多了12%,所得的金额是65岁时领取的 112%。又举例如果在70岁才领取退休金的话,即65岁后的60个月,金额便比65岁时领取多出30%。选择在65岁之后领取退休金的人士是不用停止工作,一旦开始领取退休金,是不用再供款给加拿大退休金计划。同样所得的金额是会按生活指数而调整的。退休金最迟于70岁时申请,如你在70岁之后才申请,金额是会与70岁时申请一样。因为任何人士过了70岁后,不论是否已领取退休金或继续工作,也不能再继续供款给加拿大退休金计划。

  4. 申请退休金的人士可在其计划开始领取的日期前6个月递交申请表,若你迟交申请表,在某些情况下, 加拿大退休金计划会补回前12个月的退休金给你。表格可向你居住地区的加拿大人力资及社会发展部入息保障办事处索取或致电1-800-277-9914。你也可以从其网址www.sdc.gc.ca下载表格。填妥表格后,连同有关的加拿大身份証明文件寄回入息保障办事处,地址附于表格内。如你附上証明文件的影印本,必须由指定的专业人仕认证。

  5. 退休金是按月以支票寄给你或自动转账存入你指定的户口内,通常是每月最后的叁天内收到金额,就算申请人并非在加拿大居住,也可以一直领取退休金,直至去世为止。

  6. 当你领取加拿大退休金时,你可与配偶或同居伴侣﹙同居至少一年﹚分享你所得的退休金(assignment or pension sharing) ,详情可参阅网址www.sdc.gc.ca。

  7. 但当你与配偶或同居伴侣分开或离婚,你们一起生活时所供的退休金供款会被平均分配给对方(credit splitting) ,不管另一方是否有参加加拿大退休金计划,详情可参阅网址www.sdc.gc.ca。

由2000年七月叁十一日起,同性同居伴侣与异性同居伴侣也能享有同等的权利和福利。同居伴侣(Common-law partners)的定义是指两人,不论性别,己形同夫妇一起居住及生活一年或己上。因此,同性伴侣也可合资格申请Pension Assignment 及Credit Splitting。如同性伴侣要申请Credit Splitting,其分居日期必须在2000年七月一日或以后。申请时必须签署一份声明书,并提供同居关係的証明,例如联名报税表、遗嘱或保险証明书等。

如何申请加拿大退休金计划的各项福利金?

CPP不会自动发放,必须主动申请。网申的话7~14天就会得到回复,提交纸质表格则可等待长达120天。所以只要符合网申条件,请尽量网申。

网申CPP跟OAS一样,需要先得到PAC号码,注册My Service Canada账号,然后在线提交申请。

最早可以在满59岁后的第二个月提交申请

你必须填写申请表。申请表只有英文和法文两种文本,而且必须用英文或法文填写表格。申请表可以从servicecanada.gc.ca 网站得到,也可以向当地的加拿大服务部办事处索取。加拿大服务部办事处有经过全面培训的工作人员,可随时帮助你找到你所需要的关于加拿大政府各种计划和服务项目的资讯。

我应该在什么时候申请加拿大退休金计划的各项福利金?

应该在想要开始领取福利金的至少六个月之前提出申请。

金额计算

官网计算器

  • 根据退休前的 CPP 供款金额以及供款时间而决定
  • 标准开始领取的年龄是65岁
  • 最早可以60岁开始领取,但是会比从65岁开始领取减少 36%
  • 最晚可以70岁开始领取,会比从65岁开始领取增加 42%
  • 2017年最高可以领取的金额为每月 $1,114.17
  • CPP 收入需要进行报税
  • 确切的金额取决于你向加拿大退休金计划供款的数额和时间长短,还取决于你决定领取退休金时的年龄

平均领取金额表格,供参考(2020)

To receive the maximum CPP payment, you need to have contributed the max CPP contribution each year for many years. In 2020, the maximum CPP payout is $1,175.83 per month for new beneficiaries. The maximum CPP contribution is $2,898.00 for the employees and employers. For self-employed people the maximum CPP is $5,796.00. Self-employed people pay both employee and employer portion of CPP. The max CPP changes each year.

加拿大退休金计划的更多详情以及申请福利金的具体办法,请浏览 servicecanada.gc.ca 网站,或拨打以下免费电话:

  英语:1 800 277-9914 法语: 1 800 277-9915 打字电报 (TTY): 1 800 255-4786

Retirement savings

  1. RRSP非强制,而是自愿设立储蓄或投资账户,投入这个账户的资金可以从当年的应纳税收入中扣除,暂时不被征税,直到退休后从这个账户中提取资金再缴税。

  2. 对政府来说,RRSP是鼓励居民为退休后的生活储备资金;对个人来说,起到了延迟交税的目的。

  3. 一般来说,退休后收入会大幅降低,于是税率也低,所以不只是延迟交税,实际上也减了税。

FAQ

  1. OAS与CPP的区别

    OAS 与CPP 是两套福利系统。

    1. OAS是政府设计的为低收入者提供的,人人都有,资金来源于政府税收;CPP则是年轻工作时候强制供款的一个计划,资金来源于企业和个人供款,以及供款的投资回报

    2. 两个都需要申请,不申请就没有

    3. OAS的领取额度与本人在加拿大的居住年限、领取当年的年收入、及通胀有关,年收入超过一定上限就一分没有;CPP跟年轻时候是否供过款,供过多少年有关,一旦开始领取会自动计算出一个额度,然后额度基本就是固定的(会根据通胀微调),领取额度跟领取当年的年收入无关。

    4. CPP和OAS都可以延迟到70岁领取,会比65岁领取时多一些

    5. oas跟在加拿大居住年限有一定要求,居住满20年离开加国仍然有;离开6个月,低保GIS就没有了;CPP的领取不限身份和居住地, 只要你缴过, 够年龄后,你就可以申请, 哪怕你到时候居住在外星都可以.

  2. 什么时候领CPP合适?

    有人觉得,如果60岁时你仍然有充足稳定的收入来源,比如房租收入和投资收入等,身体又相对健康,可以等几年再领,到70岁前6个月提出申请。真的是这样吗? 否,分析如下:

    首先:

    在你的家庭中是否有过短寿、大病的历史? 如果有,早点开始领取CPP。

    你的生活是否需要这笔钱?如果退休后的其它收入或存款,无法保障生活质量,就请尽快开始。

    如果以上两点你都没有:

    1. 如果不考虑通货膨胀等因素,把今天的一加元等同于十年后的一加元,而且你如果觉得自己至少能够活到84岁,那么等到70岁开始是最理想的

    2. 如果考虑通货膨胀、CPI增长等因素,参考下表,列出了CPP将按照过去五年的平均水平增长的领取年龄图:

    开始领取CPP退休金的标准年龄是65岁,但是你如果打算早点停止工作,提前退休,最早是可以从60岁开始领CPP的。不过,每提前一个月退休,领到CPP的金额要减少0.5%,60岁退休,就要少领30%。为了公平起见,对於愿意推迟退休,推迟领取CPP的人,每推迟一个月他们可以多领0.5%。最迟退后到70岁,可以多领30%。那麼,从经济角度衡量,早些退休更合算呢?还是晚点退休更合算?

    我们可以通过一个例子来回答上述问题。

    2011年,Paul年满60岁,考虑要退休。当年就申请领取CPP,还是等到65岁再开始领,他请他的财务顾问帮他算了一笔帐。

    方案一,60岁停止工作,60岁开始领取CPP退休金

     1. 1972年参加工作开始向CPP供款,2011年退休领取CPP,其间为期39年 x 12 = 468个月;
     2. 扣除这468个月中收入最低的15%的时间:468 x (1-15%)= 398个月;
     3. 工作期间缴纳CPP供款的收入(Eligible Income)总计为$1,350,000元;
     4. CPP福利比例(CPP Benefit Rate):25%;
     5. 60岁每月可取到的退休金:25% x $1,350,000 /398 x (1-30%)= $593.81
    

    方案二,60岁停止工作,65岁开始领取CPP退休金

     1. 1972年参加工作开始向CPP供款,2016年开始领取CPP,其间为期44年 x 12 = 528个月;
     2. 扣除这528个月中收入最低的15%的时间:528 x (1-15%)= 449个月;
     3. 工作期间缴纳CPP供款的收入(Eligible Income)总计为$1,350,000元;
     4. CPP福利比例:25%;
     5. 65岁每月可取到的退休金:25% x $1,350,000 /449 = $751.95
    

    两个方案相比较,如果65岁开始领CPP,每月可以多领到$158.14。但是,按方案一Paul可以多领60个月的退休金,共计$35,628.60元。Paul需要活到84岁,两个方案领到的总金额才可以打平:$35,628.60/$158.14 =225个月=18.75年。

    经过这样的计算比较,结合自己的情况,Paul决定60岁开始领取CPP。

  3. CPP是政府主动发放的吗?

    不是的。

    CPP是必须要主动申请的。曾经有一对可合格申领CPP的夫妇退休后一直未申请,也就一直没有这笔收入。他们原以为是因为他们不满足条件,所以政府没有寄支票给他们,其实是因为他们没有主动去申请。CPP的申领可以通过Service Canada的网站直接申请,或者打电话要求邮寄申请表格,再或者去到政府服务中心办理。

  4. CPP会影响我的老年福利吗?

    领取CPP后,每年你会收到T4A(P),这笔CPP收入是应纳税收入,所以说CPP在一定程度上会影响你的其他老年福利。由于政府设计的老年福利,是以满足大众的基本生活所需为原则,自然会杀富济贫。至于影响的程度,请咨询专业人员。

  5. 我们是投资移民,在加拿大一直没有工作。一切的生活费用来源于我们基金、股票投资所得,以及出租物业的收入,退休时我们有CPP吗?

    CPP的供款数额是依据当年的工作收入中超过3500元的部分来计算。投资收入及房租收入不认为是缴纳CPP的工作收入。所以不需要缴纳CPP(但这部分的收入需要报税)。所以这种类型的家庭在退休时,就没有CPP收入(因为从未向CPP供过款)。应该从其他来源积累退休收入。

4:退休后,我计划回中国生活,这会影响我的CPP收入吗?

与OAS 或GIS不同,政府对居住的地方没有特别限制。CPP的收入只与我们已经供款的年限及数额以及取款的时间有关,所以即使我们将来的生活重心在中国,也不会影响到我们应该收到的数额。但如果将来你是非税务居民,除非你所在的国家与加拿大有税务协议,否则,你的CPP将扣除25%预扣税。

5:CPP的领取金额会终身不变吗?

除了CPP的死亡福利外,CPP每年一月份会根据消费者价格指数(CPI)调整。但可领取的比率是终身不变的。

6:如何才能领到最高额度的CPP?

要领到最高额度的CPP有二个条件:

1)供款了40年;

2)扣除供款年份中最低的17%(2014年)以及可能因为抚育7岁以前的孩子而造成的低收入年份外,均是当年最高额度供款,那么退休时便可领取到最高的CPP额度。

2017年CPP的最高领取额度为$1,114.17元/月,平均领取的额度为$653.27元/月。对目前绝大多数第一代移民来说,是很难满足最高CPP数额条件的。

7:听说CPP可以与配偶分享(Pension Sharing)?

是的。当夫妻双方都在60岁以上,合格领取CPP时,双方的CPP可以共享。这样的好处是通过分配,可达到最好的税务效果。
  1. 综合的退休福利大概能拿多少钱?

    不工作的例子:

    1. 2013年,一位60岁阿婆讲,她来加拿大20多年了,没有工作过一天,现在好开心可以每月拿1000多刀,老伴也拿1000多,和女儿住在一起,不再是负担,真正享受天伦之乐了. 这1000多刀应该是OAS和GIS。

      2013年 老年金OAS最高额为$546.07/月, 低收入补贴 GIS单身最高额为$740.44/月,配偶最高额为$490.96; 如果两位老夫妻来这里二十多年, 就按25年计吧, 如果没有其他任何收入(就是不工作),2人2013年应得OAS和GIS如下:

      每人OAS,546.07×25/40=341.29
       两人OAS,341.29×2=682.58
       第一人GIS:740.44
       第二人GIS:490.96
      

      两人合计:682.58+740.44+490.96=1913.98,如果是二十八、九年, 就够两千了

    工作的人的例子:

    1. 有人 CPP 拿700多, 老人金OAS和GIS就拿不到满额,少拿400左右;

    总结:

    1. 从未工作过,OAS满额+GIS满额+0 CPP = 1千6;
    2. 如果CPP 拿到最高额(1K多),OAS和GIS就很少了,CPP满额+OAS+GIS=1千8,工作和不工作其实差的不多。所以增加其他收入才是最重要的
    3. 对于年轻时不积累RRSP,或者从未工作但混到65岁的人而言,又没有投资收入,CPP有无都一样,也就是不到2千的养老金收入,勉强生活
    4. 老年收入高的, 一般是下列情况:(1)有投资收入, (2)有RRSP, (3)有CPP。如果这些收入加起来,高于1w多,就没有GIS了,能拿全额OAS;高于7w多, 就既没有GIS, OAS也要扣减了;高于12w,就GIS, OAS都没有了.

#References# CPP contribution rates, maximums and exemptions

When You Retire

Changes to your taxes when you retire or turn 65 years old

Registered Pension Plans

加拿大养老体系详解:老年金 退休金 补助金

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说说加拿大的养老金 CPP OAS GIS

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Tax - Insurance

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本文讨论加拿大各种保险

Introduction

加拿大人具有强烈的保险意识,懂得通过购买保险把风险转嫁出去,一旦有意外发生就找保险公司理赔,因此保险在加拿大受到广泛的认可和欢迎。根据加拿大人寿及医疗保险协会统计,在3,550多万加拿大居民中,有超过2,200万人拥有人寿保险,投保人口占总人口比例达62%,人寿保险总额达到$41,950亿,人均保额为$193,700。在安省约1,400万居民中,820万人拥有人寿保险,人均保额为$200,500,高于全国平均水平。另外,加拿大人还在人寿保险公司持有大量的投资。这些投资集中于人寿保险中的终身分红保险、灵活投资型保险、年金计划、保本基金投资等多个项目。

与中国不同,在国内 保险就是保险,投资就是投资,不要混淆。而在加拿大,有一种Universal Life Insurance,具备保险和投资的特点,其特点是由加拿大的Tax Act决定的

加拿大的保险公司原来都是Mutual型的,也就是说,公司的所有者并不是股东,而是Policyholder.从90年代起,一部分保险公司开始转型成股份公司。但是其总体的框架规范仍是作为“信托”来管理,也就是policyholder的钱是一起交给保险公司去做长期投资。保险公司是在替policyholder提供意外保障的同时也在进行长期理财,而在这理财的过程中,钱可以享受到免税的增长。这是问题的关键。

加拿大保险品种非常多,常见的有十几种,本文系统介绍一下加国各种保险:

根据销售对象来分,加拿大保险可以分为两大类:

  1. 合法在加拿大并且有政府健康卡的人群

    合法在加国并且有政府健康卡的人群就是加拿大公民和永久居民,因为能够拿到政府健康卡,所以一般需求的保险主要为:车险,房屋险,健康保险,人寿保险,重病险,牙医保险,伤残保险等等

    以上保险都能顾名思义了解它的实际用途,例如:

    伤残保险,因为突发性事故的原因,导致无法工作,保险就会为您提供一定的经济来源。

    人寿保险,通常是购买者离世,受益人才获理赔。购买者根本无法享受到自己购买产品的实际价值,实际上人寿保险(分红退休型),更像是一个长期的投资储蓄计划,它既能当保单到一定价值的时候从中把钱借出来用,又能兼顾您的退休用钱,同时为您的家庭多一份保障,为您爱的人多出一份责任和安全感。

  2. 合法在加拿大但没有政府健康卡的人群

    合法在加国停留,但是没有政府健康卡的人群一般为:探亲人群,旅游人群,新移民,国际留学生,等等…由于没有政府健康卡大部分人都会购买访加旅游保险,也叫临时医疗保险、探亲保险、旅游保险、超级签证保险。

根据功能来分,加拿大保险可以分为

  1. 健康保险health insurance,包括OHIP、及OHIP以外的延伸医疗保险、重病险、伤残保险、护理保险。医疗保险一般会在您生病时支付保险津贴

  2. 人寿保险life insurance,包括定期人寿、终身人寿、意外保险。人寿保险只会在被保险人身故,才对受益人支付免税的赔偿金。

    很多加拿大人有雇主提供的团体寿险。有些人选择购买个人寿险作为团体寿险的补充;其他的人,如果没有雇主提供的团体寿险而且自己也不购买个人寿险,则没有人寿保险。

  3. 旅游保险Travel insurance

  4. 房屋险 home insurance

  5. 车险 auto insurance

下面,会根据功能来介绍各种保险

Why buy insurance?

一是取得风险保障资金以替代收入来源,解决生活中必须的开支如房屋贷款、生活费用、孩子的教育费用等。人寿保险、伤残保险、重病保险等都有收入替代的功能,保障家庭主要收入成员在失去工作能力后仍能维持家庭正常生活。最简单的保险如十年定期以及二十年定期保险等就有收入替代的功能。

二是把保险作为一种投资工具,通过在人寿保险账户内投资基金、指数等,或购买分红式保险实现投资的免税增长,同时将投资转化成不断增长的保额,最后通过人寿保险赔偿来实现免税投资增长。灵活投资型保险和终身分红保险是投资者较多选择的。由于投资者要承受市场波动的风险,金融危机后购买灵活投资型保险的人数有下降的趋势,而购买分红保险的人数则有上升的趋势。

三是把保险作为资产保全与隔离的重要工具,保护资产免受债权人追讨。保险类金融产品(包括保险、保本基金和年金等)中的所有资产(包括现金值和赔偿额)受到加拿大相关法律的保护而不可以被债权人追索。它是加拿大法律给予投保人的特有功能,也是保险作为一种保障型理财产品所具有的独特优势。

四是利用人寿保险赔偿支付身故后的费用。加拿大的殇葬费用昂贵,加拿大的老年人不愿意给子女留下任何经济负担,利用老年金等收入购买人寿保险,用赔付的免税的保额来支付自己的殇葬费用。

五是通过年金等投资工具补充退休生活收入。一般来说,如果将来只依靠政府退休金和老年金生活,那么退休生活质量将相当有限。保险公司的IRP计划或年金计划都能为退休人士提供收入补充,使得能安享晚年。为了能够享受理想的退休生活,需要精心规划,而且越早进行越好。

Health insurance 健康保险

OHIP

加拿大的医疗体制是全民享受基本的免费医疗,政府为加拿大居民提供基本的健康保险保障,受保人凭借健康卡即可看医就诊。在安省,居民所需的大部分医疗服务均由政府税收出资,服务包括:

  • 看家庭医生和专家费用、医院、化验检查、牙科急诊等
  • 大部分基本和紧急医疗保健服务,包括外科手术和住院。

为支付这些服务费用,安大略省设立了 Ontario Health Insurance Plan OHIP 安省医疗保险计划。安省居民纳税时,部分的税金会纳入该计划去支付医疗费用。

  1. 处方药费用、牙科治疗费用,眼科检查费用以及配眼镜等都是需要自费的。其次,中国的传统中医治疗也还没有纳入免费的医疗系统范围内。另外,出国旅游时产生的医疗费用,某些情况下的救护车费用(例如:医生确认没有必要叫救护车),护士到家服务,医疗器械等都需要自费或者承担部分费用。

  2. 商业健康医疗保险,是围绕政府的医疗保险进行补充的。主要是针对政府医疗保险不包括的费用而设,如处方药、牙科、眼科、物理治疗、按摩治疗等。根据受保服务对象的不同又分为个人健康医疗保险(Personal Health Insurance)和团体健康医疗保险(Group Health Insurance)。团体健康医疗保险是公司为雇员购买的医疗保险福利,而一些没有这种待遇的人士则需要自己购买个人健康医疗保险。具体见后

延伸团体医疗保险 Heath & dental insurance

指OHIP以外的团体或个人医疗保险,主要是针对政府医疗保险不包括的医疗费用保险而设。如处方药、牙、物理治疗(physiotherapist)、按摩治疗(chiropractor)等。

  1. Group Health Insurance 团体医疗保险,加拿大不少大中型公司为其雇员提供医疗保险福利,其购买的即是团体延伸医疗保险。

  2. Personal Health Insurance 个人延伸医疗保险 而没有或不能享受雇主医疗保险福利的人士需要则须自己购买,称为(Personal Health Insurance)。因此购买延伸医疗保险主要适合对象包括:

    • 其雇主不提供延伸医疗保险保障的雇员或季节性雇员;
    • 各类自雇人士、没有团体医疗保险的小业主;
    • 其他仅有政府医疗保险而希望获得政府医疗保险之外更多医疗保障的人士;
    • 希望为其雇员购买团体医疗保险福利的各类公司;

延伸医疗保险有税务优惠,其保费(premiums)在以下情况下可减免税:

  • 自雇和非股份有限(unincorporated)公司者为自己和家人购买个人延伸医疗保险的费用;
  • 雇主为其雇员购买团体延伸医疗保险的费用。

Critical Illness Insurance重病险

在加拿大,倘若不幸患上重病时,健康卡只包括医生诊费和住院期间的医疗费用,药物和护理服务等都不包含在内;而免费医疗更不能解决因患病而损失的经济收入,所以购买重病保险显得尤其必要。

重病险是被保险人不幸被诊断出患上某种危疾重病后,三十天之后即可得到一笔相当数目的现金赔偿,以应付康复修养期间的任何支出。帮助你解决因患上重病而失去的工资收入和支付额外不受政府健康计划保障的医疗或健康费用。重病保险的赔付也是免税的,如果你康复了,仍然可以获得一笔过的现金津贴。

  1. 一般危重疾病保险的保障内容

    1,中风、2,癌症、3,突发性心脏病、4,心脏冠状动脉手术、5,多发性硬化症、6,囊肿性纤维化症、7,老年滞呆症、8,柏金荪症、9,肾衰竭、 10,主要器官移植手术、11,昏迷、12,瘫痪、13,截肢、14,失明、15,失聪、16,哑症、17,严重烧伤、18,爱滋病、19,良性脑肿瘤、 20,运动神经元病、21,丧失独立生活能力。

  2. 需要强调的是,任何一家公司推出的危重疾病保险计划,对已患有该计划所保障的任何一种重病的申请人来说,他(她)的申请肯定是不被接受的。如果申请人已患有其它疾病或身体已开始出现某些变差的迹象,某些公司可能会根据其身体检查结果,在一定的条件下同意接受申请。

  3. 受保期限一般有以下三种选择:

    Term10或Term20,类似人寿保险的定期保险,每隔10年或20年需要续期; Term65或Term75,只承保到65岁或75岁; Permanent,即终身承保。

  4. 保费返还一般有两种情况:

    受保期间,受保人离世,保费100%返还。 合同持续满若干年后 ( 10 年或 15 年),或者期满返还(65岁或75岁合同到期),条件是未发生任何索赔。

  5. 重病保险越年轻购买,保费越低;而且在年轻身体良好的情况下无须担心因身体状况而加价甚至拒保的风险。

  6. 重病保险的优点还体现在,由于加拿大医务人员缺乏,导致等候治疗的时间过长,往往会耽误最佳治疗时机。但若购买重病保险,得到保险赔偿金后,可以选择去医疗资源更充裕的国家进行及时治疗。另外,购买重病保险能享受免费的“最佳医生(Best Doctor)”项目服务。这项服务可针对患者病情而搜寻全世界范围的最佳医疗资源,找到最适合的治疗医院和医生,从而大大提升治愈率。

计划人有关基本情况:计划人王女士,35岁,20个月前申请计划,时任职某公司财务会计,一家三口,刚刚以75%的贷款购买了一个20万元的住房单位。王女士的身体状况自我感觉一般,其父患有肺癌,需长期护理。 所选计划的基本内容:王女士为自己选择了一个保障至75岁的疾病危机康复计划。该计划的保障额度是20万加元,也就是说,从该计划生效之日起到王女士届满 75周岁期间,如果王女士不幸患上该计划所保障的21种重病的其中一种,确诊之后30日,王女士就有资格一次性获得20万加币的补偿,以用于康复之需。为此,王女士每年需交付1346元的保费。由于王女士所选计划为灵活退保计划,所以,当王女士届满75岁时,如果身体健康,没有发生过赔偿,她总共所交付的保费合计为56532元,将一次性退还给她,犹如零存整取,同样让人开心。 20万赔偿犹如雪中送炭;当王女士加入计划18个月后,一次例行的身体检查,不幸被检查出患有胃癌,专科医生确诊已属晚期。(癌症的可怕之出就在于很难被早期发现,据医学报告称,90%以上癌症病被诊断出的时候已属中晚期)突如其来的疾病使王女士身心遭受重创,雪上加霜,由于重病,工作已无保留的可能。深患重病,收入锐减,但家庭的支出却有增无减,王女士及家人的生活面临严峻的考验。不幸中的万幸,确诊后不到2个月,一张20万元的支票送到了王女士的手中。犹如雪中送碳,王女士为治病康复所承受的经济压力一下减少了许多,每月的房屋贷款照付,还聘请了一位钟点工来照看自己和作一些家务。正如王女士所说: 20万不算多,但足以使她坦然面对疾病,专心治病和修养,争取早日康复。 以上案例说明,当一个人不幸患上重病时,面对漫长的康复期,最需要的是财力上的帮助。安省健康卡在面对重病发生时在财力补偿方面无能为力,疾病危机康复计划正好弥补了这方面的不足。疾病危机康复计划的意义正是在于让活者受益,使计划加入者对生活更加充满信心。

Long term care insurance LTC 长期护理保险

主要是针对需要进入长期护理中心或需要在家里接受特别医疗护理所需要的开支而设立,因为这样的护理的开支,许多可能是政府医疗保险不支付的。

加拿大长期护理保险主要有两种形式。

一种是对保险认可的开销实报实销,以所购买的保额为上限。

另一种是收入补贴式的,一旦你需要护理时,按期发放给受保人,不需要受保人证明实际的开销是多少。这种计划选择一般具有很大灵活性。

  1. 一般来说,长期护理包括看护、康复、治疗、起居照顾、家务以及监管等服务。以安省为例,若在家护理,专业护理人员的服务收费目前为$30-$70/小时;若住在护理中心,普通的住宿费为 $2,000-$6,000/月。长期护理保险所包括的内容取决于保单的具体规定。一般可能包括护士护理、康复与治疗、个人护理(如穿衣、吃饭、洗澡等日常生活帮助)、家务服务(做饭、清理打扫、洗衣等)等。护理可以是在家里、在社区(如成人看护中心)、或在长期护理机构进行。

  2. 长期护理保险防范的是当意外、疾病或年事已高,需要人长期照顾的风险。在我们日常起居中最基本的6项(洗澡、更衣、进餐、如厕、移动或节制排泄)活动中,有任何2项不能自理即符合长期护理保险的理赔条件。长期护理保险可为很多申请不到重大疾病保险的人提供保障。

  3. 赔偿金额 - 长期护理保险与伤残保险相似,同样是收入替补型的保险。在确认受保人满足赔付条件后,保险公司会每周发放一笔赔偿款,此赔偿款无需交税。每周赔偿金额越高,保费越高。

  4. 赔偿等候 - 长期护理保险在确认满足赔付条件后,投保人可以选择90-180天的赔偿等候,以此调整保费的高低。每个保险公司的等候期设置也有所不同,但等候期越长,保费越低。投保人可以根据自身需要和经济能力,选择不同的等候时间。

  5. 赔付期限 - 赔付期限从100周到250周不等,个别保险公司有无限期赔付,一直到受保人离世为止。赔付期限越长,保费越高。

  6. 付款期限 - 付款期限一般有3种:终身付款、付款到65岁或25年内付清。付款期限越短,保费越高,建议在经济能力允许的情况下,一般选择25年内付清,因为保费总额支出较少。

Disability insurance 伤残保险

残疾保险是一种‘收入替代’保险。它能够让投保人在发生残疾后不能工作时有一定的收入。

我们能赚取收入的工作能力,应该说远比我们的房子、汽车等财产更为珍贵。若一旦因伤残而不能工作赚取收入时,怎么办?加拿大伤残保险就是为发生伤残时的收入替代保障目的而设的。

  1. 伤残保险可以通过私人计划、政府计划或团体计划获得。因车祸导致的伤残由汽车保险负担。这些伤残保险一般支付受保人40-80%的年收入。保险赔偿费根据具体情况决定是否缴纳所得税。值得提醒大家的是,即使您拥有团体伤残保险,也应该适当考虑私人残疾保险。可以通过合理地调整赔款等待期以使得在残疾期间一直有稳定的收入。

  2. 保险公司在审批保险申请时是根据投保人的健康状况来决定是否批准该保险;根据投保人的收入来决定可申请的赔偿额;根据投保人的职业来决定保费和保险覆盖范围。如果投保人在保险生效后发生职业的变化,从高风险职业更换到低风险职业,应该通知保险公司,投保人可能会获得降低保费的优惠。

  3. 如果您是一个自雇人士,那就更应该拥有伤残保险。伤残保险额由您的生活方式,家庭责任,债务,资金量和长期财务目标决定。确保你不幸因伤残而丧失工作时继续获得收入,特别对于自雇人士尤其重要。一旦事故发生,可保证你的收入直到65岁退休。

  4. 赔偿金额- 伤残保险和人寿保险不同,不是一次性获得全部赔款,而是每月给予指定数额的理赔,数额通常不会超过投保人伤残前收入的80%,但赔偿收入无须纳税。每月赔偿金额越高,保费也就越高。

  5. 赔偿等候 - 伤残保险不一定在伤残后马上支付,投保人可以选择不同天数的赔偿等候,以此来调整保费的高低,等候期间投保人需要用自己的个人储蓄作收入来源。各家保险公司的等候期设置也有所不同,但等候期越长,保费越低。投保人可以根据自身需要和经济能力,选择不同的等候时间。

  6. 赔付期限 - 赔偿期限一般有2年、5年、10年,和到投保人65岁为止,但个别公司有长达终身的赔偿期限,直到投保人离世为止。赔付期限越长,保费越高。要提醒投保人,在购买前应该向专业人士咨询,加以比较不同保险公司的计划和具体条款。

  7. 职业类型 - 伤残保险与其它保险不同,与所从事的职业有关。职业类型,直接影响到申请人的赔偿上限,在申请时通常需要提供个人收入和受雇证明。保险公司的职业分类通常有以下几类:

    • 5(4A):医生、牙医、会计等;

    • 4(3A):职业人士包括经理、办公室工作人员;

    • 3(2A):销售及监管人员(不在办公室);

    • 2(1A):熟练操作工、生意人、半技巧工作人员;

    • 1(B) :体力工、农民工;

Health insurance 医疗保险 vs. Critical Illness Insurance 重病保险

  1. 重病保险:是一种定额给付型保险。只要确诊了保险合同约定的重大疾病就能申请赔付。赔付金额根据购买时的保额确定,与是否发生医疗费用无关,并且赔付金额不仅限用于治疗。

  2. 医疗保险:是一种费用报销型保险。如在非住院期间的药费、牙科治疗等等都不在政府的免费医疗范围内。而商业医疗保险主要就是针对政府医疗保险不包括的费用而设,处方药、牙、物理治疗、按摩治疗等都是按实际支付去报销。

  3. 简单来说,重大疾病保险和医疗保险的作用是不一样的: 重大疾病保险,既可以弥补医疗费用,也是治疗后康复费用的主要来源。同时,还能弥补生病后不能工作的收入损失。

    而医疗保险,可以作为政府免费医疗的有力补充,能保障平时看病所产生的处方药费、物理治疗费用等等。

  4. 那么,这两类保险,究竟应该如何选择呢?

    重病保险还是首选的基础保障。因为它不仅能弥补医疗花费,还有不可替代的收入损失补偿功能。当然,如果在此基础上,能再补充一份医疗保险,用来报销日常治疗费用就更好了。

人寿保险

人寿保险分为几大类:短期保险(Term Life Insurance)、终身保险(Permanent Life Insurance)、意外险(Accidental Death Insurance)

Term Life Insurance – 暂时性的保障需要

不同于终身保险,短期(定期)保险是指在购买人寿保险时设定一个期限。在保险期内,如被保人因各种原因去世,其受益人可获得相应地赔偿。超过保险期,投保人将不再受保。定期保险比终身保险价格低,但是随着年龄增长保费越来越高。

这类险种的优点是:年轻时购买保费低,手续比较简单,较适合短期保险的需要。有的保险公司给予申请保额为$250,000或以上的投保人优惠费率。虽然这类险种在到期日一般可续保,但保费会大幅度增加。

定期人寿保险

定期人寿保险就是保特定受保期限内死亡赔偿的一种保险,是相对便宜的寿险,在特定的时间段内提供保护(被保险人越老,保费便越贵)。按受保期限不同可分为:10年定期、20年定期、和至100岁定期三种。前两种是在受保期限内若没有发生生命意外,保险也将在到期时没有任何赔偿或补偿下终止,因此保费相对较便宜,适合暂时性的保障需要。后者则实际是同终身保险一样,若受保人一百岁时还没有发生生命意外,也将获得保险赔偿。

定期人寿保险在所有人寿保险种类中最为简单经济,它没有现金价值,保费不含有任何投资部分,保单也不会增值。在某些条件下可以不用任何体检手续,转换成相同或者较低保额的终身保险。如买25万定期保险,受保期间内任何时间发生生命意外,获得的赔偿都是25万,不会更多。所以这类比较适合预算较少,或者为特定目的保险的人群

小王工作了几年,和太太一起攒了首付买了自己的房子,银行贷款为50万,贷款期限是25年。小王担心自己如果出现意外身故的话,凭太太一个人的收入无力偿还每个月的房贷,但是他又希望太太能继续生活在自己的家里,所以小王给自己购置了一份时长为25年,额度为50万的定期寿险,并将太太指定为受益人。那么如果小王意外离世,太太就可以利用保险公司的理赔款来付清房贷,这样太太不会有继续还款的经济压力,能继续生活在原来的房子里。当然,如果太太的收入能力不错可以一个人还贷款的话,也可以选择将这笔理赔款用作其他的目的,比如作为孩子的教育金之类。这样就给家人留下了在经济上做选择和周转的余地。

定期人寿保险在所有人寿保险种类中最为简单,它没有现金储蓄,没有额外的资金投资,保额也不会增值。

什么人适合购买定期寿险呢?

  • 收入不高但保障需求较高的投保人。
  • 家庭房屋贷款债务较重的投保人。
  • 只看重人寿保险的保障功能,并不想以人寿保险作为财富积累传承给下一代的投保人。
  • 目前有保险需求但还没最终确定具体计划的投保人。

以某大公司为例,投保金额$1,000,000,不同的计划保费分别如下。

Term10(十年定期)

Term20(二十年定期)

Term30(三十年定期)

Mortgage life insurance

Mortgage life insurance 按揭人寿保险, 也叫贷款人保险(creditor insurance), 是由银行和借贷款机构提供。它是当按揭贷款人去世时,由借贷款机构支付所欠按揭贷款。因此,其本质是一种特殊的定期人寿保险。

房贷人寿保险是保障贷款人在房贷尚未还清前即过世时,如房产继承人无力承担房贷重担,保险公司会代位承接清偿责任,以归还银行。

房屋贷款人寿保险Mortgage Life Insurance是当你买房贷款或重做(refinance)你的买房贷款时购买的一种人寿保险,并不要求强制购买,有无该保险与能否取得房屋贷款也没有必然的联系。此项保险是人寿保险,办理人寿保险是大多数保险公司的专门业务,因此,并非必须从银行才能得到房屋贷款人寿保险,所有保险公司都提供这类保险服务。而且,通过保险公司购买人寿保险往往比从银行直接购买的房贷人寿保险更具优势。房屋贷款人寿险是可选的,在你办理房屋贷款时可以不买,这不会影响你的贷款审批。这类保险随时可以更换,不会有任何损失。

房贷人寿险是和您的房子捆绑在一起的,保单不能转移到另一家机构,即当您的房贷到期后您换了一家贷款银行,原有的房贷人寿险也随之失去了。您在签定新的贷款协议时, 又需要重新签定一份房贷人寿保险,需要再提供一次有关您健康状况的信息,如果您不幸患重病, 就没有办法重新取得一份房贷人寿保险。普通的人寿保险却不随您房屋产权的变化而改变, 在投保之初保险条款及保费都已在合同中确定,比如说您购买的是20年期的人寿保险,在此期间无论您的身体有任何重大变化, 只要您按期支付保费, 保险公司都无权取消您的保险

按揭人寿保险的保额,会随着按揭利息的支付,逐年减少

例如,你以20万加元的价格购买了一处房屋,在自然灾害发生之前,你已经还贷5万。灾害发生后,“房屋抵押贷款保险”只会替你支付剩余的15万。它不会赔你房子的全款,如果此时房屋全毁,银行不会向你追讨,因为保险已付,但你之前还贷的5万就算是打了水漂儿

Mortgage default insurance

另外,加拿大有一种特殊的Mortgage default insurance房贷保险。根据加国银行政策,如果购屋自备款总额低于购屋金额的20%,银行会强制要求购屋者购买一种房贷保险。房屋贷款保险实际上是贷款违约责任险,它保的是如果借款人 (Borrower)不能履行贷款合约,即不能按期还本付息,房屋被贷款机构处置后可能会有损失,此时,房屋贷款保险的赔偿用以弥补给贷款人 (Lender: 银行、贷款机构,私人投资者)带来的损失。该保险的受益人是银行等贷款人,但保险费用需由借款人支付。房屋贷款保险可帮助那些首付款不够,但是又想买房的人。因为它的存在,使得贷款人获得一种保障,,敢于借钱给那些高比例负债的人。加拿大提供房贷保险的机构主要有两家:加拿大房屋按揭公司CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) 和GE旗下的金融机构Genworth。

该项保险制度的执行单位是加拿大房贷暨住屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.-CMHC),而设计该项保险制度的另一好处是让消费者自备款额度达房屋买价的5%时,有机会购置住屋。

“房屋抵押贷款保险”是用来保护贷方的,它不会赔偿你与家人因自然灾害所承受的真正损失。如果不幸你去世,这种“房屋抵押贷款保险”除了帮你还清房贷外,不会对你作出任何其他赔偿。

截止2014年7月20日CMHC按揭贷款保险费一览表

Mortgage Default Insurance vs. Mortgage Life Insurance

  1. 两者的受益人都是银行

  2. 房屋贷款人寿保险Mortgage Life Insurance并不要求强制购买,房贷保险Mortgage Default Insurance当首付5%,不足20%时是强制购买的

Group life insurance

Group life insurance 团体险,也称作 wholesale life insurance or institutional life insurance。通常由公司员工,或者工会组织购买

Permanent Life Insurance 终身人寿保险– 免税的投资工具

终身人寿保险(Permanent Life)是相对于定期人寿保险而言的保险产品,它伴随被保人终生,只要按规定交付保费,不论早晚保险合同的受益人都将会得到保险赔款。

终身人寿保险主要包括: 基本终身人寿保险(Whole Life)、分红型终身人寿保险(participating life insurance)和 灵活型终身人寿保险(Universal Life)

有的保险公司将基本寿险和分红型寿险结合起来,统称分红型寿险 Universal Life的投资只要不超过限度(按保额的一定比例),增值部分都免税。受保人可根据自己的意愿和风险承担能力选择投资方向与基金类型。Whole Life的投资则是完全委托给保险公司管理,受保人只参与分红。如果年轻时开始购买永久性保险,就相当于同时做了储蓄,还免了投资增值部分的税。

Whole life insurance

无论被保人活多长,终身人寿保险将伴随被保人终生。只要按规定交付保费,不论身故早晚,保险合同的受益人都将会得到保险赔款。保险费可设定为每年支付一直到身故;也可以集中在一段年限的时间内内付清,付清后不必再交任何费用,且保险终生有效。

Whole Life Insurance覆盖受保人终身,并随着年龄增长,不断累积额度;一定条件下,受保人可以从保险借钱。 若只从保险的价格来看,终身保险是较贵的一种保险,但是对有积蓄的人士,要想造福子孙,是一个理想的理财或投资产品

Participating life insurance 分红型终身人寿保险

Participating life insurance 分红型终身人寿保险,既包括基本保险whole life,也包括投资的功能。所交保费中可以有一部分用于投资,根据投资收益,保险合同中会有现金增值部分。这部分现金可由投保人自由支配,并可享受税收上的优惠。

其特点:

  1. 既是终身人寿保险,同时也是一个投资工具及免税账户。您所交付的保费中的一部分用于投资,投资的收益会成为您的保险合同中的现金增值部分,同时还可享受税收上的优惠。

  2. 受保人终会得到一笔保险赔偿。受保人若在一百岁前过世,其后人将获得保险额加投资的赔偿;若受保人满一百岁时仍健在,保险公司将会将保险额加投资直接付给受保人自己。

  3. 是受保人所付保费分为两部分,一部分是保险成本,一部分是投资部分。其投资部分的投资方向与管理由保险公司统一监管,受保人参与分红。因此受保人过世或满一百岁时所获得的赔偿额,由于有投资增至部分,故一般会高于保险额。

  4. 分红型的终身保险的投资完全委托给保险公司管理,通常是投资于债券类一些中低风险的大型投资项目,精算师会根据对未来收益和经济走向的预期来确定分红比例,投保人获得分红。如果年轻时开始购置,就相当于建立保障的同时做了储蓄,还免了每年投资增值部分的税,是可以给自己免税地准备退休账户或者为下一代积累财富的好办法。

  5. 供款模式 - 所付保费是一笔固定数额,无法分拆,计划书并不说明其中的成本金额,所付保费的一部分为保险成本,多出部分则用于投资。分红保险的投资方向和管理由保险公司统一监管,投保人无须打理便可参与分红,分红账户内的投资可获得免税增长。

  6. 分红保险和UL保险一样,可以选择保费的付款年限,包括终身付款和快速付清,快速付清一般是10年或者20年期。有能力的话,建议投保人最好选择若干年内付清,以免将来分红下降时造成保费支付时间延长的苦恼。

  7. 使用分红 - 既然投保人可以参与保险公司的分红,那么这些分红又可以使用在什么地方呢?

    其实,保险公司会提供多种方式,投保人可以灵活选择运用。一般来说,有以下四种。从税务优惠上看,选择增加保额选项可最大限度减少税务负担。

    • 提取现金–可以现金方式收取和获得红利;
    • 现金累存–可以将红利存放于中,复利增长;
    • 减扣保费–可以将红利用于缴付保单的保费;
    • 增加保额–也可将收取的红利自动转化为保额,增加财富积累。

以加拿大某大型保险公司为例,投保金额$500,000,选择20年内付清,不同年龄段每月的具体保费如下表:

Universal life insurance

Universal Life Insurance 灵活投资型人寿保险, 也叫Non-participating Life Insurance, 投资性人寿保险,或万能寿险, 自八十年代初开办, 是一种相对较新的保险,除了包括基本的终身保险特性,还新增了灵活的保费支付方式,以及现金价值的增长潜力。

Universal life强调灵活性,牺牲了一些 guarantees

Universal Life 是可变化性最大的一种终身保险。它的保费、投保金额,甚至受益人都可以变更。投保人可根据自己的意愿和风险承担能力选择投资金额,投资方向与基金类型。这是一把双刃剑,给了投保人最大的灵活性,但是同时因为投保人要理解和决定投资和保障的比例,决定好坏会直接影响保单的有效性。如果市场好回报固然高,如果实际回报低于预期的情况下投保人可能需要追加更多的保费才能使保单不至于失效,所以通常推荐给投保投资经验很高的客户。

Universal Life 的最大优势在于税务方面。在获得保险保障的前题下,Universal Life 可得到资本增值方面的税收优惠。帐户中的投资增值部分可用于支付保费、提取现金、或在合同帐户内继续增值且不必纳税,合同的受益人在获得保险金赔偿及投资增值时亦不用纳税。投保人通常会被建议在收入低的年份(如退休后)再考虑动用上述资金,这样在缴纳所得税方面会更有利。UL 合同还可作为金融机构的贷款抵押,享受免交所得税的好处。同时,与 RRSP 到拥有人 71 岁后应转入 RRIF 帐户并从此逐年须从帐户中按比例提款且计税相比,Universal Life 投资增值部分的提取方式灵活许多。

实际上,许多人借助于 Universal Life 进行投资和避税,同时为后人留下净资产

灵活的死亡赔偿(Flexible death benefit)主要是两个特征:1. 指保单持有人可以选择减少身故赔偿,也可以增加身故赔偿,增加赔偿通常需要新的Underwriting。2. 另一个特征是能够选择选项A或选项B的身故赔偿,并可以在被保险人的整个生命周期内更改这些选项。备选案文A通常被称为“水平死亡抚恤金(level death benefit)”;死亡赔偿在被保险人的整个生命期内保持一致,并且保费低于带有选项B死亡给付的保单;选项B支付保单的现金价值,即票面金额加收益/利息。如果现金价值随着时间增长,那么死亡赔偿也会增加。如果现金价值下降,则死亡赔偿也将下降。方案B的保费通常比方案A的保费高。

  1. Universal Life Insurance在给你生命保险的同时提供了一种延税投资的手段。对于年老时候的保障有一定意义。但不要指望Universal Life Insurance会让你快速致富

  2. 如果单纯为投资,每年花1000多元去买UL可能不值。如果确实有保险的需求,再加上这个投资好处就比较满意了

  3. UL的好处就是你自己能选择投资方式,全投股票都可以。而whole life才限制股票投资的份额

  4. UL具有储蓄性质以及其终身性加之付费的灵活性而具一定吸引力…..什么时候买,怎样买,买多少,与规划有关而与工作无关.

UL保险保费设计有两大类型:Level和YRT。

Level指的是保险成本永远不变;YRT(Yearly Renew Term)则是保险成本随受保人年龄增长而逐年增加。 建议大家选择Level,因为YRT在后期的保险成本增加的幅度会较大。

付款期限 - UL保险支付保费的年限也有两种,一种是终身支付;另一种是快速付清(10年、15年或20年),不同公司的具体年限可能有所不同。投保人可根据自身的支付能力,选择若干年内付清。

UL保险的投资很突出的一点就是投资组合的多样化,投资组合类似于普通基金投资组合,包括储蓄账户、定期存款、债券,指数基金、保本基金和互惠基金等等。投保人可以按自己的意愿和投资预期设计相应的投资组合,可以获取多样化的市场回报潜力。投资账户十分灵活,投保人可以适时调整投资组合,满足自管需要。

但是,伴随着灵活性的同时也带来相对的风险。由于投资市场的不确定性,投保人需要时时关注市场动态,及时根据市场走势作出相应的投资调整,否则将面临低回报甚至亏损的风险。另外,相对于普通的基金投资,UL保险投资有较高的管理费用(MER),比基金投资高出约2%-3%。

以加拿大某大型保险公司为例,投保金额$500,000,供款模式只付成本,不做任何投资;保费设计为Level;付款期限选择20年付清。不同年龄段每月具体保费如下表:

Endowment life insurance

养老保险(Endowment)是在特定期限(“到期日”)或死亡后一次性付清。典型的期限是10,15或20年,直到一定的年龄限制。在重大疾病的情况下,一些政策也会得到赔偿。譬如加拿大政府强制的CPP

意外险Accidental death insurance

意外身故保险(Accidental death insurance)是有限寿险的一种,旨在覆盖被保险人因意外死亡的情况。意外的范围从擦伤到灾难,但不包括非事故相关的健康问题或自杀所致的死亡。由于它们仅涵盖事故,因此这些保单的价格比其他人寿保险单便宜很多。

意外身故保险也称作是意外死亡和肢体保险(accidental death and dismemberment insurance)或AD&D,AD&D政策,不仅包括意外死亡,还可以保四肢或身体功能的丧失(例如视力和听力)。

Term vs. Permanent

Term 可比喻为租房,把 Universal Life 可比喻为贷款买房。同样是交钱,前者交完就完了,后者最后可以获得一座房子。

如果有钱投资,投在保险上无疑是一个很不错的选择, 永久性保险是一种资产,迟早都会放大数倍,留给受益人。越年轻的时候买,就越便宜。

但对于大多数经济压力较大的新移民,Term可能是更理智的选择。

Whole life vs. Universal life

Universal life insurance灵活投资型人寿保险 与 Whole life insurance分红型人寿保险 相比:

  1. 灵活投资型终身人寿保险中,投保人所付保费的投资部分的投资方向,是各类风险不同的基金,投保人可根据自己的意愿和风险承担能力选择投资方向与基金类型,决定投资的方向及比例,并可根据市场变化进行调整。 而分红型人寿保险中,由保险公司统一投资方向,投保人无权决定投资类型及比例,只能被动参与分红 灵活型人寿保险中,受保人在投资方向的选择上可有个人的选择,但同时需要自己承担投资风险。

  2. Universal life insurance 解决了Whole life固定的保费(premiums)和赔偿金(death benefit)的弊端,Universal life的保费和赔偿金都是灵活的;但是Universal life 会比Whole life少一些担保

  3. 由于投资者要承受市场波动的风险,金融危机后购买灵活投资型保险的人数有下降的趋势,而购买分红保险的人数则有上升的趋势

Universal vs. Term

Universal Life的优点

  1. Cost不变
  2. 可以加入投资的成分(也可以不加),投资所得是TAX shelter的(同RRSP)
  3. 一定可以拿到Insuer Sum.(保额)
  4. 有creditor Protection (你破产的时候,保单中的cash value,保额是属于Beneficary的,你的债主拿不去—)

缺点:

初期贵,50-60岁之后便宜(相对TERM)

Term的优点

  1. 年轻时便宜
  2. 灵活,比如3年后我想换到universal life 去,损失的机会成本很小,如果是交了三年的universal life,三年后要换,相对损失就大了。

缺点:

  1. 年纪大了之后,保费会上升。(尤其是健康状况不好的时候)
  2. 没有投资的功能

例子

某人31岁,拿到的TERM和UNIVERSAL价格:

term保价:
30万:290, 680, 1526, 4613, 12353,(均为每年)
以上是31,41 51, 61, 71岁时的年保费。
这一报价是基于renewable的,也就是说在41,51,61,71岁是不用再体检。如果接受体检,并发现健康状况和目前一样(可能性不大吧?)价格会便宜。

Universal life
30万, 900/年

如果有一定的计算能力可以自己算一下,两者的差别。(我使用按8%, 免税增长,我活到76岁,两者的结果差不多一样)

8%正是一般保险公司的投资受益率。

Mortgage life insurance vs. Term

  1. 按揭保险保费常常比定期人寿保险保费贵一些

  2. 按揭保险的受益人是银行,而定期人寿保险的受益人是你的家人,是将钱直接付给您的家人。这给予了您家人使用这笔钱的灵活性。他们可用这笔钱付清按揭贷款,或优先支付其他债务,也可选择继续按原先方式付按揭而将大部分款项用于投资或保障家庭未来日常生活的需要。

  3. 按揭保险保额只是供您付清按揭贷款,因此随着你的按揭贷款支付下降,您的按揭保险额也随之下降。但购买定期人寿保险,保额则是固定不降的。

旅游保险

加拿大旅游保险主要有四部分组成,分别为:

  • 访加旅游保险 Medical Insurance for Visitors to Canada
  • 新移民医疗保险 new immigrant health insurance
  • 加拿大人外出旅游保险 outbound travel insurance
  • 国际留学生保险 international student insurance

访加旅游保险 / 临时医疗保险

由于没有政府健康卡大部分人都会购买访加旅游保险

访加旅游保险也被称为:临时医疗保险、探亲保险、旅游保险、超级签证保险、加拿大旅游保险、加拿大探亲保险、超级签证保险、加拿大探亲旅游保险、加拿大临时医疗保险等。顾名思义此类保险主要服务于,合法来到加拿大但是没有健康卡的人群,例如:访加拿大的游客旅游、探亲人群、父母或者家人探亲。

访加旅游保险主要的功能就是临时代替没有加拿大政府医疗卡的人群,以防在加拿大出现疾病和意外事故所产生的医疗费用。旅游保险主要保障常见的突发疾病和以往有的稳定旧病和慢性病。加拿大是一个医疗费用极其昂贵的国家,如果在发生住院的情况下费用的增长是可怕的,所以在大龄的父母或者亲人朋友来访时候务必为他们购买一份访加旅游保险以防万一。同时在为父母申请超级签证的时候,加拿大政府也是规定需要购买为期一年并且保额为十万的超级签证保险用于申请父母超级签证的必要条件。

随着新移民工作收入稳定,邀请父母亲戚来加探亲旅游的也逐渐增加。由于父母年龄较大,为他们买短期医疗保险则是十分必要的。否则,万一有意外发生,有可能让邀请人陷于经济困境。而对于超级签证的申请,政府更是强制必须购买超级医疗保险。 此外,在安省的永久居民要求必须在一年内至少住满153天,否则健康卡会作废。重新申请健康卡一般需要三个月左右的等待时间。也就是说,在这段时间内所有的医疗费用都需要自费,不受政府医疗保险保障。因此建议,在等新的健康卡生效前,还是购买三个月的短期医疗保险比较妥当。

加拿大访客医疗保险(Medical Insurance for Visitors to Canada)是专为来加拿大生活,但不能享受加拿大政府免费医疗保险的人士而设,针对的主要对象有三类:

  • 登陆头三个月未能享受加拿大政府医疗保险的新移民;
  • 来加拿大探亲或旅游的人士;
  • 健康卡失效又重返加拿大生活的永久居民。

在加拿大,若只是一些小毛病,看家庭医生,做相关检查和治疗,费用几百或者上千,对于一般家庭来说基本能够承受。但是,如果在急性和重症的情况下,紧急住院,这些费用对很多家庭来说可能是个不小的负担。加拿大医院一般病房的住院费用每天在3000加元左右,不包括治疗和抢救的费用;如果需要在重症监护病房抢救,每天的费用恐怕就是上万加元。有些极端的案例,住院的费用可以达到几十万。那么,在没有购买保险的情况下,一个家庭又无法在较短的时间内支付这么巨额的费用,该如何解决?唯一的办法就是像住房按揭贷款一样分期付款给医院,无疑这会让家庭背上沉重的财务负担,因此购买保险就是最好的办法。

加拿大探亲旅游保险主要保障什么?

概括来说,主要保障由突发的并且无法预见的疾病或事故导致的紧急就医。对于生效日前稳定的旧病,购买保险时只要选择了保障旧病的选项,则也在承保范围内。

保险公司判断旧病是否稳定的依据是什么?

保险公司主要看在保险生效日之前的一定时间段内(例如生效前的120天)受保人的旧病是否稳定。例如,是否有看过医生或接受过治疗;是否有恶化的症状或者新的症状出现;常规的药量有无增增渐渐的情况;是否有后续的检查或治疗需要去做;是否已知有必要在受保期内看病等。保险公司主要的判断依据是理赔时候递交的医疗记录,个别情况下也会要求受保人递交国内的病历记录。

加拿大最常用的旅游保险产品为TIC - JF OPTIMUM,此款产品为华人市场受欢迎率最好的口碑,它不但经济实惠,并且在理赔方面也是无比的便捷,如果您在困扰产品选择的时候,不妨把这款产品作为首要选择。

例如:我有一位客户B,她母亲年纪七十二岁,老太太身体还算硬朗,由于担心签证可能过不了并没有提前购买,虽然老太太身体一直不错,来加拿大后出门也不多,但是依旧出现了感冒发烧,由于受保人抵达加拿大后购买保险,会有等待期,在等待期内出现的疾病并不受保。所以客户A最终带母亲去看了一下医生和买药,仅仅是感冒发烧,总花销几乎是一张她保单的花费了。实际上,访加旅游保险在未生效时,不但是可以退款或延期,而且对于高龄人士过签证也有一定的辅助作用。

旅游保险是在本国或者国际旅游中能够提供一种为支付医疗费用和财务(如退还预先支付的资金)和其他损失的保险业务。旅游保险通常被安排在预定旅游时间内也包括已被确定的旅游时间内,或者更广泛的说,持续性的保险能够从旅游保险公司,旅游机构或者是直接从旅行服务供应商比如“旅行社”或者是“旅游经营者”中购买。但是,从旅行服务供应商购买的旅游保险比起保险公司所提供的保险而言其范围较窄,旅游保险通常提供给旅行者们各种服务。学生旅游,商务旅游,休闲旅游,探险旅游,游轮旅游,国际旅游各种选择都能投保。

旅游保险所涵盖的最常见的风险有:

医疗费用
紧急撤离/遣返费用
海外丧葬费
意外死亡,受伤或残废救济金
旅行取消
旅行受限
推迟离境
个人财产和资金(包括旅行证件)丢失,被盗或损坏
行李(和紧急更换必需品)延误
法律援助
个人责任损失和租凭的汽车严重损害造成的损失
此外,通常专门的保险可以用于处理具体的费用,如:现有的医疗条件(如哮喘,糖尿病),体育与风险因素(如滑雪,潜水),前往高风险国家(如因战争或自然灾害或恐怖行为)。

通常旅行保险的费用约为的旅游费用的5-7%。

这类保险是否会有特定的情况是不保的?对于保险公司所不保的内容,不同公司可能会有所差别,但大体上的条款是不会有太大区别。一般保险公司不受保的内容如下:

  1. 保单生效之前的意外受伤或疾病:保险顾问经常会说,一上飞机就受保。必须说明的是,一般所说的一上飞机就受保指的是登上来加拿大的飞机。假如受保人是先从中国云南出发到北京,当天晚上从北京出发乘加航来加拿大,那么如果受保人早上从云南飞北京的航班出现受伤或是事故,所购买的旅游保险是不包含这次意外受伤的费用,因为从云南到北京这一部分旅程不被作为来加拿大旅程的一部分。

  2. 无关紧急状态的生病或受伤:如一般健康评估或检查、预防性药物或疫苗、任何形式的整容手术或治疗等概不包含在内。

  3. 怀孕、分娩、流产及其所引起的并发症的治疗费用:一般来说,如果在保险生效前已经怀孕的受保人,任何与怀孕相关所产生的费用概不包含在内。但如果是在保单生效后才怀孕的,那么只包含孩子出生前的9周内所产生的相关怀孕治疗费用,并且有上限限制。详细细则请向保险顾问确认清楚,以免发生纠纷。

  4. 自杀或自残所产生的医疗费用:这种行为无论是在精神正常还是不正常或是精神情绪不稳定的情况下进行的,保险公司都不负责赔偿。除非是因为在住院治疗期间滥用药物或麻醉品,或与之相关的治疗事故才可能赔偿。若受保人在治疗期间未按照规定治疗或违反医生规定的治疗而出现上述情况,保险公司也是不负责赔偿。

  5. 后续的治疗费用:受保人在控制了紧急病症或受伤之后适合返回原居住国,回国之后的后续康复费用保险公司是不负责的。

  6. 高危运动项目:保险对一些危险的运动项目是不保的,如攀岩、登山、跳伞、潜水、蹦极、赛车等。

  7. 危险地区不受保:对于加拿大访客医疗保险,如果确保保单生效期间至少51%的时间在加拿大,则可保第三国旅行(从加拿大前往第三国并返回加拿大)。但对于政治、社会、医疗卫生不稳定的国家或地区,如索马里、叙利亚、阿富汗、伊拉克等国,或是经政府发布旅游警报的国家或地区皆不受保。

购买保险就是为了保障自己,在购买前应多做准备,了解保险细则。对于不清楚的条款应向保险顾问加以确认,以避免发生任何不必要的纠纷。

新移民医疗保险

加拿大是移民国家,每年有大量移民来定居,但是在前几个月无法受到加拿大政府的免费医疗保障,所以在登入加拿大的时候一般大家都会为自己购买前几个月的旅游医疗保险,每个省份的健康卡生效时间不一,例如:在安大略省健康卡从你登入的那一天起,总共需要90天才能生效,如果在这90天内发生意外或者疾病引发要去就医的话,您是需要自己付款的。所以大部分人会为自己和家人购买一份新移民医疗保险,来防止万一的发生。

登陆加拿大安省的新移民需要等3个月才能获得省府颁发的公共健康保险(OHIP)。3个月等待期是为了确认受保人是安省居民,而不是临时来访者。可以豁免的人,包括在安省出生的新生儿、已经有OHIP的省民收养的孩子、部分难民、被联邦政府从海外撤回来的人、临时农场工人(按加拿大与墨西哥的季节性农业计划)、从联邦医疗保险转为安省医疗保险的军人及家属等。 在

加拿大人外出旅游保险 / 出境旅游保险

加拿大人外出旅游保险,适用于拥有加拿大居民或者公民身份的人群,主要也是保障医疗费用,加拿大人在外出本省旅行或者国际旅行的会需要购买,加拿大是各省份之间的健康卡并不通用,如果在外出本省旅游的时候发生意外导致需要去就医,也是需要付款的。当然加拿大人外出旅游保险产品保障很多元化。例如其中就有Trip Cancellation & Interruption也就是我们常见的“旅行取消和中止保险”。在准备外出旅行前或者外出旅行途中不得不中止本次旅行,如果您购买了旅行取消和中止计划是能保障您无法退回来的机票和酒店预付费用的。

在安省,旧的OHIP海外旅行者项目下(Out-of-Country Travellers Program),安省居民如果出国在外,发生突发紧急状况需要就诊,是能够提供部分补贴的。但去年10月,省政府已经对安省的医疗保险法进行了修订,取消了在海外的OHIP紧急医疗保险福利。也就是说,在加拿大以外的国家和地区,如果发生任何的紧急医疗,都只能自己负责。因此强烈建议,安省居民到境外旅游前,一定要记得购买出境旅游保险。

  1. 加拿大居民出境旅游保险,是由加拿大的保险公司提供给加拿大公民和居民前往其他国家或地区,探亲访问、旅游、工作等的一种医疗保险。保障的是您在加拿大以外的地方旅游时所产生的紧急医疗费用。

    有些单位会提供团体保险(Group Insurance),或者有些信用卡也会提供保障境外旅游的医疗保险,但是这些保险往往保额或保障期限不够,不能完全为出行提供完整的保障。

  2. 出境旅游保险,一般有美国计划和非美国计划,按旅行频率不同,可选择单次旅行或一年内多次旅行的保险计划。保险除紧急住院及医疗保险计划外,多数保险公司还提供行李保险、飞行意外保险、旅行中断保险、旅程取消保险、意外死亡保险等可选择附加在一起申请。

    需要注意的是,不同公司的计划会有所差别。申请人的健康状况、年龄、服用的药物、旅行时间长短和目的地等所有因素,都会影响保单的价格和所承保的医疗费用种类。不同的保险公司也有不同的现有病症、责任免除以及非紧急情况的条款。因此,在购买前需要针对自己的需要来决定哪一家公司的计划更适合自己。

国际留学生保险

国际留学生属于特殊的群体,相比普通的加拿大旅游保险,他们能购买价格更实惠的国际留学生保险。留学生居住时间长,更容易有疾病或者意外伤害,所以在有些无法为留学生办理健康卡的省份,大部分学校都需要留学生自己购买保险。

留学生保险是最为实惠的产品,最低价格能是为1.5$/天。然而保障却有500万保额,留学生保险不但能受保突发的疾病和意外事故,而且大部分产品能保障学生每年去体检和检查眼睛配眼镜的部分费用。如果您是陪读家属的话,您也能购买留学生保险享受到性价比最好的产品。

依据学生学习性质的不同,国际学生在安省学习期间的医疗保险分为两种类型。

1、UHIP计划

所有在Ontario参加本科、研究生、及其它高等教育学习的留学生和其家属必须参加Ontario大学医疗保险计划(Ontario University Health Insurance Plan),简称 。这是Ontario各所大学的强制规定。

安达略大学医疗保险计划是该省的许多高等院校联合建立的一种私人医疗保险。它的医疗保险范围与Ontario的公共医疗保险很相似,可以确保留学生在学习期间与该省的长期居民获得同等的医疗保障。

参加Ontario大学医疗保险计划UHIP的保险费,根据2012年的标准,留学生每人每年684加元。如果增加一名家属(配偶或子女),这名家属每年的保险费1068加元。如果增加两名及以上家属,那么家属每年的保险费2136加元。

参加大学医疗保险计划UHIP的保险费会自动计算入学费中。留学生在缴费注册后就可以得到保险。如果被保险人需要为家属买UHIP保险,必须去学校的相关部门办理。

参加UHIP保险后,需要认真阅读保险计划。因为UHIP是私人医疗保险,被保险人必须在保险公司指定的医疗机构就诊,才可能全额报销医疗费用。如果医院和UHIP没有合作协议,那么UHIP保险不一定能报销所有的医疗费,患者需要自理部分费用。

Ontario大学医疗保险计划UHIP的医疗保险范围与加拿大公共医疗保险Medicare一样有限制。Ontario的大学通常要求留学生另外支付保险费购买补充医疗保险(Supplementary Health Insurance),用以报销处方药、牙科、验光配镜等其它医疗服务的费用。有些学校也将补充医疗保险费自动计算入学费中。

2、保险公司的留学生医疗保险(非高等教育)

加拿大的一些保险公司为前往不在UHIP覆盖范围内的加拿大国际学生提供留学生医疗保险(Travel Insurance for International Students Visiting Canada)。留学生保险是一种临时医疗保险,可以在发生不可预见的医疗急诊和意外受伤时使用。但不能用于非急诊情况,比如体检、打预防针、或者慢性病常规随访等。

由于学生属于年轻健康的群体,所以与普通的加拿大访客旅行保险(Visitors to Canada Travel Insurance)相比,申请留学生医疗保险价格更便宜。每天的价格也就是 $ 1.5 ~1.8加元。   
当发生急病或者受伤时,保险公司报销门诊、检查、住院、手术等医疗费用。有些保险公司可以报销牙科急诊的费用。如果被保险人病情紧急时,保险公司可以在加拿大境内安排紧急医疗救援,将病人及时转运到医院,或者转送回国。或者当被保险人意外死亡时,保险公司可以支付遗体火化安葬,或者将遗体运送回其祖国的费用。

必须符合下列条件才可以购买留学生旅行医疗保险:
1、目前没有参加加拿大公费医疗保险,或者不符合加拿大公费医疗保险(Medicare)的条件;
2、健康状况良好;
3、在加拿大的学校至少注册参加60%的必修课程的学习。

Home insurance 房屋保险

房屋保险是对由不可预测的、突发性的、意外的事件对房屋及相关资产造成的损失进行经济上的补偿。一般的房屋保险所包括的意外情况有:火灾、风灾、 雷电灾、盗窃、爆炸、暴动、外物碰撞、室内水管突然爆裂出水等,可以选择的保险项目有地震、地下室污水倒灌等。赔偿金额主要考虑房屋的重置费用以及投保的 相关财物价值等。是否为房屋投保是房主个人的选择,政府并没有强制性的规定要求购买保险。但是,如果你有贷款,提供房贷的金融机构都要求你房屋购买保险, 以降低其贷款风险。在你的房屋保险未落实之前,贷款机构一般不会投放贷款。房屋保险不但用以满足了贷款机构的要求,更重要的是在意外情况下可有效地补偿给 屋主造成的损失,因此,为保护房屋这样的重要资产,参加房屋保险实际上是不可缺少的。所以,绝大部分屋主都会为房屋投保,无论他们是否已经偿还完贷款。

加拿大房屋保险分为综合保险(Comprehensive)和房屋基本保险(BoardForm)。

购买房屋保险时,投保者需要申报房屋的基本价值及有关建筑装置,例如建造材料,车房大小,洗手间数目和地库有否装修等。

此外,屋主若将房屋分租给别人,也需向保险公司申报,保险公司并不负责租客的财物损失。

同时,保险公司不鼓励屋主空置房屋,房屋空置超过四天,需要请人看管。一旦因为房屋空置而招致水管爆裂或财物被盗,保险公司不会负责赔偿。

投资房保险会有额外的服务,譬如如果因意外发生导致租客流失,赔偿半年或一年的租金,最好选上

加拿大房屋的种类划分:独立屋保险和共管物业的保险。

1) 独立屋保险的种类按用途划分为:自住(homeowner)、出租(Rented Dwelling), 度假屋(Seasonal Dwelling)、空屋(Vacant Dwelling) 等。

独立屋的保险。朋友买了新房后会问:我应该什么时候买保险?一定要买吗?其实在合同取消条件(subjects removal)后,就可以向您信任的保险经纪询问报价。需要注意的是,保险的起保日是合同的成交日(completion date)而不是交屋日(possession/adjustment date)。在和保险经纪确认保险的报价及各项条款之后,可以将律师行的联系方式告诉保险经纪,或者将保险经纪的联系方式告诉律师。保险经纪收到律师文件后,就会出单,准备文件后让您签字付款。 安居网文章,转载请说明出处

为什么一定要买保险,可以不买吗?如果您买的房子有银行按揭,就必须买保险。保险是按揭银行的一项必须条款。但如没有银行按揭,则买不买保险由户主自由选择。买什么样的保险,保险经纪会根据房屋的新旧、本身状况及周边环境.

2) 共管物业的保险英文称:Condominium Insurance。 它也按用途分为:自住及出租。

共管物业有所不同。因为您所交的物业管理费已经包括整个房子的基本保险,如火险。您需要购买的只是个人的财产及个人责任险。您即便有银行按揭,此保险也不一定是必须的。但有个别例外,具体情况会根据房屋的状况及物业管理要求有所不同。共管物业保险保费低廉,保障却很实用。

汽车保险 auto insurance

根据加拿大法例,每辆摩托车辆(汽车,货车,和电单车等)一定要有保险。例如,每辆在安省行驶的车辆必须购买至少二十万元的第三者赔偿保险。没购保险的车主,初犯最高罚二万五千元,再犯罚五万元。

汽车保险的种类,除了第三者赔偿保险外,还有车身赔偿保险。车身赔偿保险又分为两部分

  1. 撞车保险(Collision)
  2. 综合保险(Comprehensive),又称全险

汽车保险的多寡与车主的驾驶经验,车子的用途,汽车级数,车主居住地区和有否曾经发生过交通事故有关

常见保险公司

1 宏利金融Manulife Financial 2 永明金融Sun Life Financial 3 国联保险Industrial Alliance Insurance 4 泛西人寿Great-West Life 5 Desjardins Insurance 6 Fairfax Financial 7 Standard Life 8 SSQ Financial 9 皇家银行保险RBC Insurance

FAQ

保险如何规划

  1. 小孩买分红保险 participating life insurance
  2. 大人用公司钱买可返还的whole life insurance

需不需要购买人寿保险?

一个人是否需要购买人寿保险,理财规划上主要要考虑以下因素:配偶的生活和养老费用;未成年子女的生活费用、配偶和子女的教育费用;房屋贷款及其他债务;紧急用款和最后费用等方面。

最后费用(Last Expenses)是指一个人过世前后的最后开支。若其是家庭主要挣收入者,其最后的开销将成为家庭得最先考虑的开销。这包括:最后医药费;安葬费;家庭及其个人的帐单;银行等单位的贷款;分期付款债务;未付的地税;遗产安置和转让涉及的费用;以及各类最后税款(Final Tax)。此外,我们中国人有赡养老人的传统,如果你又老人需要你的一定生活支持,在购买人寿保险时也需考虑。

给小孩买保险有什么意义?

给小孩买保险,主要是从投资的角度考虑。

终身保险的投资意义主要反映在三个方面,一是免税增值,这尤其是在小孩今后年龄较大保单中的现金值较大时,反映十分明显;二是规律性的积少成多储蓄;三是对小孩而言,由于投资时间长,后期增值十分显著。具体而言,仍以Manulife公司2005年的产品为例,为五岁男孩购买25万whole life,年供款$813,其65岁时的死亡赔偿(death benefits)为$1,571,443,可取用的现金(surrender cash value)为$703,443;80岁时的死亡赔偿为$2,878,834,可取用的现金为$1,889,857。显然是笔可观的回报。当然,这是按目前公司的分红标准计算的,将来是否也可以拿到这么多,取决于将来的分红,不能保证。但一是这类保险计划投资风险并不大,二是投资又有哪些是完全无风险的呢。

加拿大的保险经纪主要有哪些类型呢?

根据公司管理的不同,加拿大的保险经纪主要有以下三种类型。

  1. 象明信(Clarica)、Great West公司的保险经纪,他们不可代理其他公司的产品,同时这些公司的产品也不给其它公司的经纪人代理。这类公司为了保证其经纪人对客户的服务,一般规定客户在任何时候取消保单,经纪人的佣金都会被扣还。这类经纪称为agents。

  2. 是除上述两家公司和RBC公司外的保险经纪,他们可代理自己所在公司和明信、Great West公司外的其他公司(含rbc)的产品。一般在购买保单两年或三年以后即使客户取消保单,经纪人的佣金已不用退还。这类保险经纪称为brokers。

  3. 是RBC公司的经纪,他们不可以代理RBC外的任何公司的产品,但RBC公司的产品却允许brokers代理。

总之,在加拿大没有哪一位保险经纪可以代理所有公司的产品。

如果买保险填报的资料不属实会有什么后果?

在申请购买保险时,受保人填报的资料必须正确。如果事后发现有不实之处,应该向保险公司声明更正。若是以后索赔时由保险公司调查发现虚报或隐瞒资料,则根据虚报或隐瞒的资料影响程度而可能有不同的处理结果。如年龄错误、隐瞒抽烟事实等,保险公司一般会根据正确年龄或抽烟事实重新计算受保人该付的保费,然后从赔保额中扣除差额保费。但如果是隐瞒受保人的个人病史等,则可能导致保险公司拒绝赔偿。

我每年拿出收入的多少买保险是合理的呢?

对于绝大多数工薪阶层人来说,我们的建议是家庭收入的7-8%以内,不要超过这个百分比。

例外的情况当然有,如还没有找到工作的新移民,应尽可能每月拿出20-30元买个定期保险。还有些有较多储蓄的人可适当高过该百分比或甚至在移民后还没有稳定收入前就买较大保险等,但这只是少数情况。有少数保险经纪人鼓励受保人每年将收入的很大部分投入保险里。但这一般都不是合理性的建议,应该小心。尤其新移民,以后还要买房、小孩读大学、自己养老,都要钱。事实上,如安大略省在保险经纪人牌照考试资料中就有买人寿保险的开支,应在家庭收入7-8%左右的建议。因此,对一个经纪人而言,这应该是常识。

有人建议我每年投资很大一笔钱到保单内,那样好吗?

保险的主要功能是保障,投资只是副产品。因此每年投入人寿保险的资金一般不应超过收入的7-8%。

从投资角度看,为小孩买的终身保险由于成本低和投资时间长等原因,即使每年投入资金比率低,其退休时保单内常已有可观的现金可使用。但年龄已30岁左右甚至更大的人,若希望退休时保单内有相当的现金养老,只能现在就向保单内投入高额资金。这种情况下受保人应考虑是否今后还需要买房等较大开支,是否子女的大学教育费用如RESP计划已安排好,是否已考虑购买RRSP所需资金,是否确定没有其他更好或分散风险的投资方向等。此外,由于政府根据保额对保单的投入金额有上限规定,要投入高额资金时可能不得不提高保额。因此还应确定所买保额没有超过自己的实际需要。

我准备以后回中国,是在加拿大还是在中国买保险好呢?

当然是在加拿大。一是由于加拿大人均寿命高出中国不少,二是加拿大保险公司的营运已有一百多年历史,经营管理已较为成熟,因此其保险价格远低于中国。同类保险,在加拿大约只是中国的保险价格的四分之一左右。

实际上,中国人寿保险的价格目前不仅远高过加拿大,也高过香港。前几年规定允许时,曾有不少香港保险经纪到大陆销售保险产品。因此,若你的身份可以在加拿大购买人寿和重病保险,在离开加拿大之前应该考虑在加拿大做好该类计划。

即使在中国,加拿大的保险将来索赔也没有问题。一是只要购买保单时符合保险公司规定的身份要求,保单签发后无论受保人怎样改变居住身份或国籍(如放弃加拿大居住身份),保单都不受影响。二是加拿大保险公司认可世界各国警察局、殡仪馆、或医院出具的死亡证明。若死亡证明不是英文或法文,则需要原件和英文或法文翻译件。实际上,我们的客户中有过在香港去世,由香港殡仪馆出具死亡证明,寄给在加拿大的保险公司而索赔的。

加拿大的保险业较中国的现代保险业发展的时间长的多,和国内市场比较属于加拿大市场的特点:

  1. 非常强调需求分析来计算客户合理的投保额度以及长短搭配
  2. 对于吸烟和非吸烟人群费率差别很大,这个几乎适用所有的人身保险类型
  3. 投资类型的保险是有直接的免税或者延税作用
  4. 免体检能购买的额度相对较高,但是可以通过家庭医生拿到客户的健康报告。保险公司通常让第三方的体检机构来完成健康调查和体检手续。
  5. 人寿保险除了纳入家庭理财规划,还经常纳入企业的财富传承规划,可以为股东创造免税分红
  6. 有特点的保险公司和产品品种更加丰富,

购房后是买按揭保险还是定期人寿保险好呢?

当你买房贷款或重做你的买房贷款时,可能都有人会向你推荐购买房屋(按揭)贷款保险。但在购买之前,应对其他的可能选择做些进一步了解。一般来说,与房屋按揭保险比较,定期人寿保险具有以下优点:

绝大多数情况下比按揭保险更为便宜;保额不随贷款偿还贷款额减少而减少;保险受益人是受保人的家人而不是贷款单位,因此一旦受保人有事,其家人可以直接拿到和支配赔偿资金。如果你已经购买了按揭保险,不妨也做一次查询比较,因为这类保险随时可以更换,不会有任何损失。

我的保单买了几年,有经纪人建议我换单,这样好吗?

如果是同类型的保单,取消已有保单买新保单,一般来说不符合受保人利益。这是因为一是由于市场竞争同类保单各公司的差异并不是十分大;二是随受保人年龄增加保费已增加;三是尽管保险成本应该是随受保人年龄而增加,但保单中一般都已将其取平均值固定,也即早期交的保费中的成本有相当部分是年老后的成本。而取消保单时成本部分不会被退还。加之现实中可能有少数经纪为了挖别人的客户或可再拿佣金等而建议换单。因此,政府要求所有保险公司经纪在建议换单时,须填写一份内容统一的表格。该表规定了哪些内容经纪人在建议换单时是必须向受保人说明清楚,同时要求该表必须在新保单签发前给原经纪人一份,以便原经纪人可向受保人做进一步说明。

旅游保险类

旅游保险能看中医吗? 不能

A客户给父母买了医疗保险,有一天给我打电话,告知母亲睡觉落枕,脖子很疼去医院保险保不保,我说:去就近的医院或者家庭医生看肯定是保障的,看完医生后记得给我打个电话。说完后挂电话了,过了大概是十多天,客户回电话,告知我,需要理赔。我问:医生怎么判断的,大概做了什么治疗,你收费单据邮给我,我给你去理赔。客户告知我“中医诊所针灸4次”。探亲旅游医疗保险虽然保障各类医疗费用,但是“针灸和按摩”类的治疗属于“保健型”,这种类型的治疗在做之前要给保险公司审批,并且要购买保单365天才能享受到的福利,整张保单限额大概500$左右。A客户购买保险时间为2个月,并且没有提前报告保险公司审批,肯定是会被拒赔的。所以当出现类似这种情况的时候,最好是详细问清楚您的经纪,并且在第一次就医完后,给您的经纪回一个电话,把情况告知一下是最保险的做法。

旅游保险出了人身意外,肇事者逃逸,能保险吗? 能,但比较麻烦

案例二比较严重,B客户的父亲一个慈祥和宽容的人,一日在小区附近遛弯,被一两自行车碰倒了,当时老人家起来拍拍土,发觉没什么大问题,加上骑自行车的人道歉态度诚恳,说要送去医院检查,老人自觉没有任何问题就拒绝了并且没留下肇事者任何信息。可是到第二天早上的时候腿莫名隐隐作疼一直不退,紧急送医治疗,拍摄X光后发现腿骨有一些轻微裂纹。这情况属于意外事故,肯定是在保障范围内的,而且就医也完全是按照我的指导做的。唯一的问题就是探亲旅游医疗保险在事故中“属于第二赔付方”,在发生类似这种事故情况下,第一时间就是记录肇事者的个人信息,无论身体是否有碍。最后结果是保险公司质疑为什么没有肇事者的信息和第二赔付方条例,经过不懈的解释和跟进,保险公司接受了解释信中的理由,最终得到了理赔。但是之中也是很复杂解释和繁琐的跟进,浪费不少时间,所以切记人为的意外情况下都要记录对方的信息。

家人的有高血压,每日定量服药并且多年来都很稳定。现在国内带来的药吃完了,想去看医生再开点药吃,保险可以包吗?如果顺便做个体检呢?

因为探亲旅游保险主要是保障突发性的疾病或者事故。在没身体不适的情况下,需要看医生拿药和体检是不在承保范围内的。

我的家人买了一年的保险,但是只住了三个月就提前回去了,这种情况可以退款吗?

如果受保人没有递交过理赔,并且提前返回了自己的国家,可以在三个月内提供相关证明(登机牌或护照入境章)申请退款。保险公司会按照剩余天数,把未适用的保费退回。但是通常会收取一定的手续费

我住在多伦多,如果带父母到其他省份旅游保险是否保障?

受保人在加拿大境内都是受保的,所以去其他省份旅游没有问题。

父母好不容易来次加拿大,我想带父母去美国或者古巴游玩,是否受保?

如果受保人在受保期内主要是居住在加拿大(至少51%时间),保险可以保障短期的境外旅游(原居住国除外)。承包条款和在加拿大境内一样。

探亲旅游保险买多长时间最合适,能逐月购买吗?

可以逐月购买,但是不推荐。例如,第一个月月底的时候出现不适,安排了检查在第二个月。如果逐月购买的话,第二个月的保单是不会保障生效前刚出现的症状的。

购买临时医疗保险多大额度最好。

经济许可的情况下,保额越高越好,自己的负担能力是一方面,购买者选择较多的是5万元保额。

加拿大看病的开销贵吗?一般看病会花多少钱?

对于没有政府医疗保障的人士,加拿大的看病花销可以说是非常昂贵。普通的感冒去看一下门诊,收费通常就在90 – 120 加币不等。如果直接去医院的急诊室,仅是医生简单处理一下收费大约在800 – 1000 加币左右。住院的情况下,普通病房一天一般是1000 – 1500, ICU特护病房一天可达到5000 – 7000左右。

正准备为父母申请超级签证,需要递交保险证明,这种保险怎么买?

加拿大政府要求父母或祖父母申请超级签证时,须同签证申请一同递交申请人的医疗保险的证明。根据政府要求,此类保险在购买时必须至少选择10万加币的保额,且保期至少为一年。购买时,受益人也最好写上担保人的名字。保险生效日可根据签证申请先随便定一个。保险生效日前可免费多次修改生效日。

探亲旅游保险应该什么时候购买?

探亲旅游保险应尽量在受保人来加拿大之前购买,生效日期设定为到达日期。这种情况下,受保人可在飞机进入加拿大国境后第一时间受保。

我的亲友已经来了加拿大,现在还可以买保险吗?

可以购买保险。需要注意的是,如果保险是在到达加拿大后购买的,通常保险生效后会有48小时或7天的等待期。等待期内保险公司仅保障意外事故,不保障等待期内产生的疾病。

如果父母不舒服,自己去药店买药保吗?

自己去购买的药品属于非处方药,保险公司不保。正确做法是去就医,让医生开药是保障的。

保险要怎么理赔?

保险理赔一般分为两种情况,第一种是自己先垫付,在就医结束的时候让医生把medical records复印下来,把收据原件邮寄到保险公司或我的办公司处理理赔。第二种情况,一般适用于住院或理赔金额较大的情况,在就医时,打电话报告保险公司,提供姓名,保单号,医院信息,保险公司会接受处理您的付款理赔情况。

理赔支票多久能收到?

一般理赔周期为1-4周左右。如果您无法提供某些材料可能会延长理赔时间。

保险公司如何判断身体的旧病慢性病

在就医时,医生会问诊病人的基本情况,例如,以前的用药,过去时间内有没有去过医院。您的回答会记录在医生写的medical records 里面。在理赔的时候需要递交,保险公司通过医生写的medical records来判断。如果理赔金额巨大,保险公司有权利要求提供以前在国内的医疗记录。

什么是垫底费?

一般垫底费有三种选项,100$,1000$,3000$,每种垫底费有相对应的折扣,但是在您理赔的时候,你选择的垫底费的数额,将要您自己承担。

消失性垫底费是什么?

消失性垫底费通常在两种情况下就会消失等于0垫底费 第一种,在发生意外事故的情况下,垫底费就会消失等于0垫底费,旅游保险就会全部报销您的费用 第二种情况,在医疗费用超过2500的情况下也会消失,也等于0垫底费。加拿大旅游保险也会全部报销您的费用。 但是消失性垫底费会每次理赔都会存在,而普通的垫底费只是一次性的。

理赔支票多久能收到?

一般理赔周期为1-4周左右。如果您无法提供某些材料可能会延长理赔时间。

References

加拿大保险简介

加拿大旅游保险详细介绍

探亲旅游医疗保险常见误区-实际案例讲解

留学生医疗保险介绍 - 产品推荐、价格、使用与理赔

探亲旅游-新移民-超级签证-保险常见问答

Life insurance

我为什么买Universal Life?

人寿保险哪家强:为您解读加拿大保险和国内保险的区别

加拿大保险产品介绍(一):伤残保险

Finance - investment

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本文讨论加拿大各种投资,stock,ETF

Stock

Place order

美股下单方式包括基本的市价单和限价单,还有止损单,止损单加上限价、移动停损单、移动停损限价单等

  1. 市价单 Market order:

    是以当时市场价格成交的订单,不需要自己设定价格,可以使得订单快速成交。

    市价单保证成交,但不保证成交价格,尤其是当市场快速变动的时候,或者对于交易不活跃的股票,市价单成交常常会以较高或较低价格执行;
     盘前或者盘后下的市价单,很有可能在开盘时,以较高或较低的价格被执行;
     盘前从美东时间8:10开始可以下市价单,在这之前只能下限价单。对应北京时间(冬令时):22:10,(夏令时):21:10。
    

  2. 限价单 Limit order:

    限价单(Limit Order)需要指定成交价格,只有达到指定价格或有更好价格时才会执行。限价单可以用于用更低的价格买入,用更高的价格卖出

    如果股票未达到或不超过限价,订单将不会被执行;
     股价方向确定后,会以相当快的速度发动走势(譬如庄家快速拉高),但成交量和成交时间不确定,此时如果采用限价单,可能会错失行情;
     部分未成交的限价单可以进行撤单和改单,当改单或撤单过程中原订单还在生效,可能会出现修改过程中原订单全部成交导致无法撤单和改单的情况。
    

  3. 止损单(Stop Order或stop-loss order)

    指在订单中设置止损价格,需要输入一个指定的止损价,即触发价(Stop Price),一旦股价到达所设定的止损价,将会以市价单的方式成交。止损单是帮助客户的股票和期权持仓保护利润和限定损失的一种下单方式,如果是卖单,当股价跌破目标价位时自动卖出;如果是买单,但股价超过目标价位时买入。

    止损单可视作市价单的一个包装,止当系统检测达到触发价后自动提交市价单,并立即执行。 能保证100%成交;

    止损单分为卖单和买单。

    1. 卖单用于卖出止损,而非卖出止盈。

      例子:您以$10买入100股的XYZ,你希望将最大损失控制在100美元,因此您创建了一个$9.10的止损价,以及一个$9的限价,一旦XYZ的股价下跌至$9.10的时候,您持有的100股XYZ将以$9的限价形式被触发。

    2. 买单用于买入止损,而非买入持有。譬如你做空一支股票,期待股价下跌。当股价并未下跌反而上涨时,就可以执行stop order买入该股票停止做空。

  4. 限价止损单(Stop Limit Order)

    需要客户输入2个价格:一个指定的止损价,即触发价(Stop price),和指定的限价(Limit Price),一旦股价达到设置的止损价,将以限价单的方式下单。

    止损单可视作限价单的一个包装。止当系统检测达到触发价后自动提交限价单;触发后的下单和普通下单一样,如果一直没有撮合,当天收盘后会自动撤销。 不一定能保证100%成交;

    操作提示

    当买入止损时,限价要大于止损价。

    当卖出止损时,限价要小于止损价。

  5. 移动止损市价单(价差&百分比)Trailing Stop order

    移动止损市价单(Trailing Stop order)简称移动止损单,就是不限定止损价格本身,而是可以设置止损价格和市场价格之间的差价。差价的设置可以用金额,也可以用市价的百分比表示。

    Questrade 只支持设置价差(trailing)

    优势:在跟踪止损单的止损价是自动调整的。当市场价格向有利的方向变化时,止损价格会以客户设置的差价(金额或百分比)为间距随着市场价格的变化而变化。

    说明及注意事项

    · 能保证100%成交;跟踪止损是系统检测达到触发价后自动帮投资者提交市价单并立即成交;

    · 客户使用这种订单,可以限制最大可能的损失,而不对收益的最大值做任何限制,在上了保险的同时让利润最大化。

    · 当“卖出”一个跟踪止损单时,市场价格上升时,止损价格也会随之上升;但是当市场价格下降时,止损价格会保持不变。老虎证券股票学院介绍,当股价触及止损价格时,将会向交易所传送一个市价定单。

    · 对于追踪止损“买入”单,在市场价格下降时,止损价格会随之下降;但是当市场价格上升时,止损价格会保持不变。

  6. 移动止损限价单(价差&百分比)Trailing Stop limit order

    移动止损限价单Trailing Stop limit order类似Trailing Stop order,只是当触发价后自动提交限价单Limit order

    · 不一定能保证100%成交;已触发不代表订单成交。跟踪止损只是系统检测达到触发价后自动帮投资者提交限价单;触发后的下单和普通下单一样,如果一直没有撮合,当天收盘后会自动撤销;

    · 跟踪止损单触发产生真实订单后,真实订单和跟踪止损单将没有任何实际关联,删除跟踪止损单单并不会对真实订单产生任何影响;

Brokers

Questrade

Wealthsimple

Wealthsimple是加拿大的理财平台,有如下产品

  1. Invest: 每年收取0.4-0.5% management fee的理财产品

  2. Cash: 现金存款账户,相当于高息的chequing account, 会发一张黑金色的debit card

  3. Trade: 免交易费的在线证券交易平台

  4. Crypt: 电子货币投资平台

  5. Tax: 在线免费报税平台SimpleTax

Interactive Brokers(盈透证券)

https://www.canadianrewards.org/2020/12/interactive-brokers.html

Tiger Brokers(老虎证券)

https://www.canadianrewards.org/2020/12/tiger-brokers.html

ETF

ARK

ARK投资是美国市场的投资公司之一,其创始人和基金经理人是凯瑟琳.伍德(Catherine Wood)女士。Catherine Wood拥有40年的投资经验,在2014年创办ARK投资公司,专注于发掘和投资那些具备颠覆性创新能力的新兴企业

ARK基金主要包括5只主动管理型ETF2只被动型ETF

  1. ARKK:ARK Innovation ETF(ARK创新ETF),ARKK投资的公司包括那些依赖或受益于新产品或服务的开发,与DNA技术领域有关的科学研究的技术进步的公司,能源,自动化和制造领域的工业创新公司,共享技术,基础设施和服务(下一代互联网)公司以及金融科技创新公司。ARKK是一个主动管理的ETF,通过将其资产的至少65%投资于国内和国际创新投资主题相关的公司来寻求资本的长期增长。可以认为是其他四只etf的合体。

  2. ARKQ:Autonomous Technology & Robotics ETF(自动技术与机器人ETF),ARKQ投资的公司专注于并有望从新产品或服务的开发,技术改进以及与能源,材料和运输,自动化和制造等相关领域的科学研究的进步中受益匪浅 。ARKQ是一个主动管理的ETF,它在正常情况下将其资产的至少80%投资于与该基金的投资主题相关的自主技术和机器人公司的国内外股票证券。投资领域报包括:1)无人驾驶运输(Autonomous Transportation);2)机器人与自动化;3)3D打印;4)能源储备;5)太空探索

  3. ARKW:Next Generation Internet ETF(下一代互联网ETF),ARKW是一个主动管理的ETF,它在正常情况下将其资产的至少80%投资于下一代互联网,投资于国内和美国交易所买卖的外国股本证券。ARKW投资专注于:1)云计算与网络安全;2)电子商务;3)大数据与人工智能(AI);4)移动技术与物联网;5)社交平台;6)区块链和P2P,比特币

  4. ARKG:Genomic Revolution ETF(基因组革命ETF),通过将技术和科学发展以及基因组学的进步纳入其业务范围,ARKG投资的公司专注于并有望从延长和提高人类及其他生活的质量中受益匪浅。 ARKG将集中于医疗保健行业中任何行业公司,主要是生物技术行业公司。ARKG是主动管理的ETF,它通过将其资产的至少80%投资于多个行业的公司的国内外股票证券,以寻求资本的长期增长,投资行业包括医疗保健,信息技术,材料, 与基金的基因组学革命主题相关的能源和消费者行业公司。

  5. ARKF:Fintech Innovation ETF(金融科技创新ETF),一家主动管理的交易所买卖基金(ETF),旨在寻求资本的长期增长。它力求通过将资产的80%以上投资于国内和国外的金融科技(Fintech)公司。ARK认为该金融产品包括但不限于以下业务平台: 1)交易创新;2)区块链技术;3)Risk Transformation;4)Frictionless Funding Platforms;5)Customer Facing Platforms;6)New Intermediaries

ARKW每年的费用是0.76%,ARKK是0.75%,比普通ETF偏贵。如果你对投资基金感兴趣,期望能够获得较高回报,且能承受较高的风险,那么我推荐你考虑ARK旗下的基金,尤其是ARKW,ARKK, ARKG。

  1. PRNT: 3D打印

  2. IZRL: 以色列创新科技

加拿大版本Emerge ARK与ARK合作, 2019年10月推出, 有5个产品

  1. EARK: Emerge ARK Global Disruptive Innovation ETF,创新etf -> ARRK

  2. EAGB: Emerge ARK Genomics & Biotech ETF, 基因生物科技 -> ARKG

  3. EAAI: Emerge ARK AI & Big Data ETF, 人工智能和大数据 -> ARKW

  4. EAUT: Emerge ARK Autonomous Tech and Robotics ETF, 自动化和机器人 -> ARKQ

  5. EAFT: Emerge ARK Fintech Innovation ETF, 金融科技 -> ARKF

ARK vs. Emerge ARK

  1. Emerge ARK 交易量小,每天仅2万股左右

  2. Emerge ARK 回报差距比ARK差很多,差20-50%不等

  3. Emerge ARK旗下所有产品的管理费0.8%,但总费用Mgmt. Expense Ratio MER据说1.7%。但原版ARKK MER只有0.75%,不到其一半

FAQ

Stop order vs. Limit order

Stop order(stop-loss order)和limit order最大的差别是, Limit order在你下单后你的券商是马上将这个订单推送到市场。但是stop order不是,提交stop order后,这个订单在券商这里,

拿下跌止损来说,比如当前股价是15,你希望如果股价下跌,最多损失5刀每股,你设定stop order price是10,只有当股票大跌的时候并且跌穿10刀的时候,这时候券商会将订单推向市场,成为一个market order, 以低于10刀的价格尽快卖出。但是券商无法保证卖出价格是多少。如果从10.01刀直接跌到8刀,那么将以8刀的价格成交。

止损单stop order vs. 限价止损单stop limit order

stop order(stop-loss order)会以市价单的方式保证订单可以尽可能快的成交,但不保证成交的价格。

stop limit order则会以限价单(Limit)形式挂出以保证成交的价格等于或好于客户所设定的限价价格,但是不保证一定会成交。

说明及注意事项

如果是止损单,则一定可以成交,尽管可能卖的很低;

对于限价止损单,当价格快速下落到限价以下,这个下单就没用了,损失就会一直扩大下去。

References

Questrade Order types

美股订单类型

让你赚更多钱的美股下单方式

如何设置Trailing Stop移动止损

Wealthsimple Trade 简介

加拿大炒股0手续费软件Wealthsimple Trade怎么样?

用WealthSimple Trade购买股票的心得分享

Wealthsimple Cash 简介

Wealthsimple Crypto免费交易比特币和以太坊?真的免费吗?

加拿大的Robinhood(罗宾汉)?炒股无手续费券商?适合什么人用?

万物皆可ETF:一文带你玩转ETF基金

加拿大股民现金放哪?如何保证资金安全?三种方法解析!

如何用加币炒美股?如何加元美元便宜换汇?如何划算的加币美刀互换?

加国银行高利率账户汇总

加国银行账户开户奖励汇总

那些年,我们一起去的加油站

加拿大信用卡之新移民开户办卡指南

如何无损操作加元美元换汇

加拿大信用卡之我见 - FAQ

加拿大信用卡之留学生开户办卡注意事项

加拿大银行账户之我见

理财窍门 如何用房屋贷款利息减税[zt]

Design Pattern

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Introduction

设计模式是从许多优秀的软件系统中总结出的成功的、能够实现可维护性复用的设计方案,使用这些方案将可以让我们避免做一些重复性的工作

设计模式提供了一套通用的设计词汇和一种通用的形式来方便开发人员之间沟通和交流,使得设计方案更加通俗易懂

学习设计模式将有助于初学者更加深入地理解面向对象思想

Fundamentals

抽象类 abstract class:一般抽象类都是作为基类,比如说「电脑」就可以作为一个抽象类,根据抽象类派生出「台式电脑」和「笔记本电脑」2种具体类。一般不对抽象类进行实例化。

References


Garden tutorial - fertilizer, compost, potting mix

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植物营养

植物生长中需要的各种营养元素,如碳、氢、氧、氮、磷、钾、钙、镁等,其中氮、磷、钾三种是植物需要量和收获时带走量较多的营养元素,而它们通过残茬和根的形式归还给土壤的数量却不多。 农作物所必需的营养元素中氮、磷、钾需要量较大,因此氮肥、磷肥和钾肥是最主要的化学肥料,往往需要以施用肥料的方式补充这些养分。

选购肥料

在北美,肥料包装上通常有三个数字,代表:氮磷钾,英文简写就是NPK,分别功效如下:

  1. 第一个数字代表氮Nitrogen,简写N。氮肥有促进植物生长,包括茎,叶,所以对于常绿树,对草坪和刚种植的植物生长都有作用。

  2. 第二个数字代表磷Phosphorus,简写P。磷肥可以促进植物的根部生长,在移植时会使用。此外磷肥又可以促进植物开花,要开花及结果实的植物都需要。

  3. 第三个数字代表钾肥Potassium,简写K。可以帮助植物增加抵抗力,耐寒性,使之强壮。此外也可以加强植物开花结果的能力。

可以将氮肥比做蛋白质,磷肥比做碳水化合物,钾肥比做钙。这样他们的作用就比较容易明白。

北美的肥料依政府规定,必须在所有肥料包装上写明三种肥料的成份及比例。这比例就代表,每种肥料的含量。比如一个24-2-8的肥料,表示氮肥有24%,磷肥有2%,钾肥占8%的重量。

很多人喜欢用平均肥,好像7-7-7,或10-10-10,这类肥料比较省事,适用于多数植物。

缓效肥料slow-release会逐渐发生作用,不会一下子发挥。这一类不怕多放。通常缓效肥都是有机肥,而且通常越多slow-release(或time release) 的肥料,价格越高。

但多数肥料中不止这三种元素,还包括一些微物质,例如钾盐,石灰,硫酸铵,磷酸,钙,镁,铁,铜等,这些都是为了平衡土壤中的缺失,及增加养份。但在法律上没有规定要列明这些物质的成份。

例如,下图左边是常绿树及灌木肥料,需要长叶,所以较多氮肥。右边是玫瑰肥,需要促进开花,所以磷肥偏多。

其他肥料

酸性肥,acidic fertilizer,这一类肥料特别适合喜酸性土壤的植物,比如说:蓝莓blue berry,茶花,杜鹃,绣球等。这一类就要用写名是酸性肥的肥料。

有机肥。有机肥是最好的补充元素。

有机肥是好东西,但也不要多用,因为太多氮肥的后果会影响植物开花。所有肥料要依照指示,慎重使用。

  1. 如骨肥bone meal,包含较多的磷肥,一般有1-13-0或是4-12-0,视制做方式而有不同。

  2. 血肥blood meal,是用动物的血研制而成(多数是牛血),经常当做氮肥使用,一般成份是:13-1-0。血肥另一个功用是,增加土壤的酸性。

  3. 鱼肥fish emulsions,是用鱼类加工时的残余堆肥而成,可见营养丰富,这类的包装上也会说明几种元素的百分比,多数是5-2-2

  4. 另外还有磨菇肥Mushroom meal,海草肥,海藻肥seaweed meal,都是非常有益的有机肥。

  5. Compost

Compost

Compost,即garden soil, 也叫堆肥土,是很好的有机肥料,在家庭里自己就可以制作,用厨房里的食材废料,花园里的枝叶,草沫等,经过堆积高温发酵后,就变成了compost。compost既可以解决花园废物,又可以自制养料,一举数得。很多业余农人只用堆肥土,加上轮耕,就可以维持植物的足够养料。

Compost 里边最好不要加入含有动物的废物如肉类,鱼类,蛋类,人粪尿等,容易招来fly,很恶心。如果你一定要放动物的东西,那最好密封好,不要让味道跑出来,特别是夏天,但普通家庭不容易做到所以尽量不用。

常见肥料

  1. 咖啡渣:2%的氮,少量磷,钾镁铜
  2. 鸡蛋壳:主要成本碳酸钙,是长效磷肥,可用于植物开花坐果
  3. 虾皮虾壳:磷钙镁,蛋白质和氨基酸
  4. 香蕉皮:钾磷硫钙镁锌

制作方法:

  1. 将肥料晒干,打碎

  2. 拌入土中,加入少量水,加入酵母或发酵溶液(compost accelerator),,搅拌均匀,保持湿润但不要有积水,

  3. 密封置于温暖处,大概3个月左右

    20天左右表面生出白毛,是细菌和真菌生长产生的菌丝

    40天左右真菌扩展到一半,可以搅拌均匀促进接触更多空气便于发酵

    90天左右白毛完全褪去,已腐熟

使用:

  1. 施与盆土时,加在植物周边一圈,不要离根部太近避免烧根,然后浇水时其溶解

  2. Compost 直接往土上面撒就行吗?可以,洒在上面会顺着水把营养物质带到植物的根部.

  3. 家里的花园黄了一小块,感觉草都死了,应该怎么做?要看草是否真的死了,还是因为太干或太湿造成根部室息导致草儿的营养不良了.或者是割草时留下的草沫盖住了草儿,让它无法见到阳光了.如果真是死了,买点草籽撒上,然后覆上一层比较细的compost,要保持湿润.新草长出后也不要割哦.要等很久,真的长结实了,才可以开始定期割草的.

有专门的Compost Bin,可以用于发酵

Fertilizer vs. Compost vs. Potting mix

  1. compost就是营养土,就是花园里蒲的土,就是soil,是个基础。compost是有机物经过发酵后的营养物质。

  2. fertiliser是肥料,你加在compost里面加速植物的生长,花朵的盛开,或者是果实的成熟。

  3. potting mix/soil是用于盆载的.是混合好的,里面有化肥,也有compost

简单说compost是基础土壤,fertiliser是加在土壤中加速植物成长的营养。 compost feeds the soil while fertilizer feeds the plants.

有种说法讲,compost营养全面,持久,但见效力比较缓慢,属于长效肥料,结出的果实也好吃,口味重。反之化肥,属于速效,营养比较单纯,只是基本的氮磷钾之类的,没什么微量元素。但见效力比较快,施上三天就能看出植物生长加速,叶片更绿。但果实不大好吃,口味发淡。

References

Compost vs. Fertilizer, Explained

袁晓辉Rita

自制有机肥/堆肥

Garden tutorial - patio, paver

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铺brick patio

先画图纸,决定地面硬化尺寸,砖的排列方式,准备采购

如果人经常走的地方,应该比周边高一点,引导水流走

准备

石板paver stone,根据喜好选择

Leveling Sand 流平沙,粗沙 或limestone screening

水泥砂(含乳胶) paving sand, polymeric sand,paver sand 细沙

Tamper

landscape fabric

Push Broom

买paver base,碎砖石或paver panel

碎砖石 hard core aggregate

选择2公分以上粗碎石,将来混合沙子后固定性好。1-2公分细碎石容易活动

Pave panel

Edging Kit

Rake

Optional:

雨靴Work Boots

Landscape Edging Kit

Patio 清洁剂

砖缝除草工具Crack Weeder/sidewalk weeder

吹风机 blower

Plate Compactor,用来夯实

概述

有两种方法

方法1含gravel base作为paver base,较结实,可用于driveway

方法2用paver panel代替gravel base,简单,可用于patio

方法1

示意图

  1. 用绳子圈出范围,做一个水平,开始挖坑。根据砖的厚度和填沙的多少决定坑的深度,一般为15cm-20cm,或砖石厚度 + 2 inch

    如果有树根鼓起地面,要削平

  2. 铺一层landscape fabric

  3. 铺一层粗石子,根据木桩找平,夯实,去掉木桩。碎石层离完成面顶端10公分左右。

  4. 铺细沙或limestone碎砖石,先用木板擀平,搭配尖头泥水铲,一点点夯实找平,这一步最关键

    注意如果是细沙,避免脚踩,因为容易变形,应该尽量踩在砖上,limestone好一点。 如果是重铺砖面,可以直接从这一步开始 15平米面积,大概需要2天

  5. 铺砖 pave bricks。继续找平,如果发现不平,就继续垫沙子或limestone。用橡皮锤锤平

    注意放砖时,贴紧从上往下放

  6. 铺完砖后,保持砖面干净干燥。撒上水泥沙 polymetric sand,用sweep broom扫入缝隙,最后可以用blower吹干净表面。

    推扫的时候,大概以2尺为单位

    沙子略低于砖面3mm为宜

  7. 加水牢固砖面, 水调到mist喷雾状态,让水轻轻渗透到沙子中。将来水泥凝固了,把整个砖面粘合起来 砖就不会活动。

    水不用太多,否则会稀释胶;如果碰上下雨,可以把表面盖上

方法2

  1. 清理地面,除去杂草,夯实土地

  2. 挖坑。深度,一般为15cm,或砖石厚度 + 2 inch

  3. 铺一层landscape fabric

  4. 铺Leveling Sand 或patio/paver sand,大概1/2-1英寸。找水平

  5. 铺paver panel/pavel base, 拼接每块板,根据情况进行切割

  6. 铺砖,用橡皮锤砸平

  7. 加pave edge固定石板,如果边缘接到其他路面,可忽略。接缝处可以用碎石子装饰

  8. 撒上水泥沙 polymetric sand,用sweep broom扫入缝隙

  9. 加水牢固砖面

FAQ

如果希望有坡度,应该怎么设?

坡度差大概1/4 inch per feet,用绳子拉出线

如何切砖cut brick?

use angle grinder

怎么摆砖的pattern?

https://www.youtube.com/watch?v=kXPuLoWF-TU

https://www.youtube.com/watch?v=2b_8GMCaX8E

https://www.youtube.com/watch?v=ob5IGrU1lzI

https://www.youtube.com/watch?v=wdzs9jeetQ0

References

How to Build a Patio: DIY Paver Patio | The Home Depot

How to Install Patio Pavers

https://www.youtube.com/watch?v=RbdrWX9zG0k&t=857s

https://www.youtube.com/watch?v=fLEaEdntkjE

https://www.youtube.com/watch?v=AlYwpynOvsk

paver和小deck

https://www.youtube.com/watch?v=z1N_eHGIzj0

https://www.youtube.com/watch?v=dDN60f587oQ

https://www.youtube.com/watch?v=1RzmK_uuxMY

放线找90度角最简单

DIY tutorial - maintain driveway

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沥青车道 Asphalt driveway

每2-3年维护一次,秋季结束前

13度以上干燥温暖的天气,第二天不会下雨

Prepare

driveway sealer, 每桶17l 大概能用500-600 ft,recoat加倍

(driveway) squeegee 或driveway roller

pressure washer高压水枪

asphalt cleaner, optional

crack filler, optional

基本步骤:

清理沥青车道表面 clean the area

使用blower、高压水枪,钢丝刷等,清除灰尘、油污、藻类、泥土、草等

如果车道表面有藻类、苔藓、油污,需要用cleaner(沥青或混凝土清洁剂)+刷子清洁,10分钟后用普通水管清洗干净

最后用高压水枪的低压档清理

如果不需要修复,不用完全干燥就可以直接上driveway sealer

如果需要修复,完全干燥后再修复

修补车道 optional

有几种情况:

  1. 如果车道有小裂缝,宽度不超过半寸,但整体平整,使用液体沥青裂缝修补液(也叫填缝剂)Asphalt Crack Filler 进行resurface

    从前往后倒入缝隙中,确保修补液高出地面一点点

    等缝隙填满,用putty刮平

  2. 如果车道高低不平,用膏状混凝土修补膏,另一种crack filler,进行resurface

    小刮刀表面填补

    平板刮刀刮平

  3. 表面有小坑,或大裂缝,用Asphalt Pothole Filler,是沥青和石头混合好的沥青颗粒,不需要加热,进行repair the surface,

    每次不要倒太多,不超过2英寸,抹平。深的话,再来一遍

    用compactor夯实

    表面平整后,用修补膏找平边缘

  4. 表面有大裂坑,已经看到石子,深度超过4英寸, 需要进一步处理。 先垂直切割,避免斜面,可以保证以后不脱落

    填补石子gravel,直到离表面4英寸

    每2寸填补Pothole Filler,夯实(坑大用compact,坑小用锤子),如此反复直到地平

    最后用用crack filler 进行resurface

    如果底下有树根,需要先挖出来再修补

表面粉刷沥青保护涂层driveway sealer

可提前一天倒过来放driveway sealer,也可以开盖后搅拌均匀,搅拌好的状态应该是浑浊的

然后从车库门开始,往马路方向刷。

用roller刷

先从边角开始,用短柄先刷轮廓,边缘可以用纸板挡一下避免撒到草坪上

中间用长柄来回刷。可以每一米为一个工作区,工作区与车库平行,斜向交错刷

用Squeegee刷

先用小刷子刷边缘和细节,小刷子用完基本就不能再用了

可以先泼一些sealer到地上,不用太多,然后刷

光滑的driveway表面就用光滑面。拿squeegee的光滑面,从车道一边拉到另一边,然后拐弯反向继续拉,可以overlap上一条拉过的面

不平的表面就用刷子面刷

recoat

等一个小时,再做recoat

第一遍横刷,第二遍竖刷。每次都薄一些,更牢固

具体干透时间需要看说明,快干型的等1个小时,慢干型的通常等4个小时干透,等24-48小时再开车上去

brick 砖车道

References

沥青车道重刷封胶保护涂层seal asphalt driveway

$200让你家沥青车道焕然一新

Lowe’s and QPR Professional Grade Driveway Sealer Instructional Video

How to Apply Driveway Sealer

How to Resurface a Driveway

UltraCrete’s Permanent Pothole Repair

Driveway Pothole Repair - Asphalt Driveway Repair

How to Fix a Pothole Tutorial (Asphalt Repair)

How to Repair an Asphalt Walkway

How to Patch A Hole In your Driveway / Blacktop

DIY tutorial - concrete

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混凝土concrete

常见的水泥

  1. Concrete Mix,普通水泥,最常用。用之前需要提前进行搅拌,然后再用。需要等待24小时

    强度高,4000psi,可用来安装deck立柱post,做楼梯,人行道,混凝土地面,基础墙等

  2. Rapid Post,快干型水泥,5-9分钟凝固,3个小时完全凝固。强度稍弱,2100psi

    用于围栏fence,立柱post、篮球架立柱、灯柱、秋千底座等,不需要事先搅拌,只需要把袋子里的干混凝土,直接倒入挖好的洞里,加水,用棍子搅拌就可以

  3. Fast Set,需要搅拌再用

    强度高,4000psi,有普通水泥的优点,但干的速度快,只要温度>-5度,1小时硬化,3小时可以上车。适合高强度支撑,如车道,房屋基础等

  4. PSI 6000,需要搅拌再用

    高强度水泥,水泥里加入纤维,可防止干裂,防止盐的侵蚀。需要等待24小时

案例case

装post方法1, rapid post

用挖洞枪hole auger or 铁锨shovel 挖好洞,挖到冰冻线以下,多伦多要求4尺深

放入8英寸管子,可用来安装4英寸post。用泥土填满管子周围

将post放入管子中

分阶段加水泥、水,用铁棍mental rod or wooden stick 搅拌.用量杯加水,每30kg水泥需要2.8l水

用水平尺测水平

最后用刮刀将水泥做斜度,中间高两边低,防止柱子周围积水

装post方法2, concrete mix

挖好洞,放入管子,和好混凝土

管子里直接倒满混凝土

用锤子敲击管子表面,排出空气

插入金属anchor,等待凝固

最后再anchor上装柱子

FAQ

如何搅拌水泥?

需要稀一点的水泥灌缝

准备两个空桶,一个盛半桶清水,一个用来和水泥

先加水,然后倒入水泥,这样搅起来会容易些

方法1:尽快用搅灰钻mixer从周边开始,上下搅打,在桶里转圈,反复2-3圈,总计半分钟左右就可以

方法2:将mixer的头放在桶中间搅打,让水泥和水自由翻滚。当感觉差不多时,把头慢慢放到桶底,四周走一圈,如果感觉桶底也很顺滑没有障碍,说明打好了;如果感觉底下还有些地方没有打透,还有凝固硬块,那么就集中在那个位置打通打透就可以了

将搅灰钻放入清水桶,搅打干净

需要干一点的水泥塑形

将水泥倒在wheelbarrow里,或平的水泥盆里来搅拌水泥

水泥 vs. 混凝土?

水泥是建筑原材料,灰白粉末状物质,通常成分为硅酸盐,水化后可凝结为硬质

水泥加工方法是,通过高达1450℃的温度(森林大火通常是600℃到800℃)加热让岩石中的碳酸钙和硅酸盐的化学键断裂。在高温下岩石分裂重组,产生了一群名为硅酸钙家族的物质,降温后形成灰白粉末,就是水泥了

这些水泥粉末加水后会迅速把水吸收,然后颜色变深,变成半固体的凝胶状。水泥加水胶化主要是得益于水合硅酸钙原纤维(简称 原纤维)。

水泥加水之后,钙和硅酸分子溶解,形成极似有机分子的晶体结构,并且不断生长,增生的原纤维会彼此交错,形成键结锁住更多水分,直到水泥从凝胶变为坚硬的固体为止。

混凝土指水泥、水与砂石混合物。水泥加水后,工人会用来黏合砖块。如果还加入碎石,那上述的原纤维在生长过程中还会抓住岩石与石块,水泥就这样成了混凝土。

从材料方面:水泥属于粘结材料,混凝土属于成型材料。

从硬度方面:水泥硬度低,而混凝土硬度高。

从耐受方面:水泥易磨损,而混凝土耐久性好。

References

四种常见的水泥,使用方法和用途,不需要搅拌,不怕冻,零度以下可以用

DIY tutorial - deck

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maintain deck

检查post木桩, railing围栏

检查表面木板是否需要更换

检查钉子螺丝有无凸起,如果是钉子,砸回去,如果是螺丝就拧回去

检查表面有没有木板凸起,如果有,用belt sander 或 random orbital sander 磨平

砂纸用最粗糙的80-100 grit 就ok

检查扶手、台阶。

如果松动就加螺丝加固 如果已经腐朽就需要更换

Repair deck

如有有窟窿,就用woodfiller填充,putty刮平

Build railing

post用4x4, 高度大概4ft,间隔6ft

clean deck

wood cleaner

按照说明书,混合水,用喷壶撒到deck上。等待10分钟,在湿的时候,用硬毛刷干净

如果deck旁边就是菜园,尽量不要用,毕竟是化学品,有可能污染食物

高压水洗

paint 刷漆

清洗干净后,晾2-3天以上,选一个未来两天都晴朗的日子,开始刷

deck paint

Paint pad(Wood Stain Applicator) 或 brush

先晃一下瓶子让其均匀,再开瓶

从一侧边缘开始向另一侧刷,出入口最后刷

加胶带保护边缘,选蓝色的

每次刷1平米左右,3-4块木板

顺着木头纹理刷

刷完第一遍等1个小时再刷一遍

撕掉胶带

FAQ

References

如何刷Deck凉台露台阳台?步骤,注意事项和建议

Diy railings and Stain deck (day1)露台翻新,Diy围栏,开工第一天。设计整体方案,拆除旧围栏。

Diy railings and Stain deck (day2)露台翻新,Diy围栏,开工第二天。更换deck破旧木板,清洁deck。

Diy railings and Stain deck (day3)露台翻新,Diy围栏,第三天。清洗deck,高压水枪介绍

Diy railings and Stain deck (day4)露台翻新,Diy围栏,开工第四天。 完成deck打磨和刷漆

Diy railings and Stain deck (day5)露台翻新,Diy围栏,开工第五天。安装围栏柱,一定要直

如何刷decking,如何去除木头上的青苔,如何刷楼梯,如何用高压水枪清洗deck和楼梯

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